マイホーム売却

質問

マイホームを売却したのですが、3,000万円の控除があるので、利益が3,000万円以下だと所得税は課税されないと聞きました。この場合、住民税はどうなのでしょうか？また、所得税、健康保険の計算上、主人の扶養に入っているのですが、この場合の扶養の判定は3,000万円の控除をする前で判断するのでしょうか？だとしたら、扶養から外れてしまうと思うのですが。。。

回答No.1

kamehen · ベストアンサー

利益が3,000万円以下だと、というのは、簡単に言ってしまえばそうですが、単純に売った値段から買った値段を引いた後の金額、とは限りません。
建物部分については、取得価額から、売却時点までの減価償却費相当額を控除した後の金額となりますので、実際は売買の利益より所得金額は大きくなります。
詳しくは、下記サイトをご覧下さい。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3302.htm
http://www.taxanswer.nta.go.jp/3261.htm

住民税における、各種所得金額の計算については、基本的に所得税の計算による金額を使用しますので、もちろん3,000万円の特例も適用される事となります。

しかしながら、所得税の扶養の判定は「合計所得金額」が３８万円以下であるかどうかとなるのですが、この「合計所得金額」については、マイホームの3000万円の特別控除適用前の所得金額による事となりますので、残念ながら特別控除適用前の所得金額が３８万円以下でなければ、その年については扶養から外れなければならない事となります。
http://www.taxanswer.nta.go.jp/1191.htm

一方の、健康保険の扶養の判定の際の収入は、恒常的な収入に限られますので、譲渡所得のような臨時的な収入については、これに含まれませんので、健康保険の扶養の方については大丈夫です。

お礼

大変分かりやすいご説明を頂き有難うございます。
心配だったのでこれで、ほっとしました。

回答No.4

kamehen

すみません、＃３の下から２行目の冒頭部分、書き誤りがありましたので、訂正しておきます。

（誤）　上記一番下のカッコ書きにありますが
　　　　　　　　　　　　↓
（正）　上記一番下の注書きにありますが

回答No.3

kamehen

再び＃１の者です。

僭越ながら、＃２さんの回答に関して、補足というか、訂正させて頂きます。

最初に書きましたように「合計所得金額」は、3000万円の特別控除の適用前の金額を指します。
該当する所得税基本通達を掲げます。

（合計所得金額の計算）
２－41　法第２条第１項第30号ロに規定する合計所得金額の計算に当たっては、次のことに留意する。（平16課個２－23、課資３－７、課法８－８、課審４－33追加）
（１） 法第９条((非課税所得))、第９条の２((老人等の郵便貯金の利子所得の非課税))、第10条((老人等の少額預金の利子所得等の非課税))その他の法令に規定する非課税所得の金額は、含まれないものであること。
（２） 法その他の法令に規定する所得計算の特例の適用を受けた場合には、その適用後の所得の金額により計算すること。
　　　(注) 　措置法に規定する課税長期譲渡所得金額又は課税短期譲渡所得金額を計算する場合における特別控除額の控除は、 上記の所得計算の特例には当たらないことに留意する。

上記一番下のカッコ書きにありますが、今回の3000万円の特別控除は正に措置法上の特別控除ですので、この特例の適用前の所得金額により判断すべき事となります。

回答No.2

walkingdic

>マイホームを売却したのですが、3,000万円の控除があるので、利益が3,000万円以下だと所得税は課税されない
その通りです。もちろんマイホームがきちんと特例の要件を満たしているかどうかの確認はして下さい。

譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費用－＜特別控除＞

で計算します。＜特別控除＞＝３０００万（居住用財産の売却）
取得費は購入時の売買契約書があればそれで証明します。証明できない場合はみなしで収入金額の５％です。
通常は取得費＜収入金額にはなりませんが。。。。取得費の証明ができないとか、土地がものすごく高くなってという場合はありますね。

>この場合、住民税はどうなのでしょうか？
住民税も税率は異なりますが譲渡所得の計算は同じです。つまり譲渡所得が０であれば問題なし。

>この場合の扶養の判定は3,000万円の控除をする前で判断するのでしょうか？
税金：すべての所得の合計で判断します。
譲渡所得は上記計算式で得られたものが所得です。つまり控除したあとでよいということです。

健康保険についてはそもそもこのような一時的な所得は扶養判定基準には含めません。（定常的に得られる所得に対してのみ関係します）
まあ含めても譲渡所得＝０円であればなんの問題もありませんけど。

なお特別控除を使わないと譲渡所得が発生してしまうのであれば、必ず確定申告してください。特別控除は確定申告しないと適用されません。