相続の土地、建物の評価

質問

相続税の評価は建物、土地の倍率方式の地域は固定資産税評価額を使用しますが、固定資産税評価額が建築費より高いのです。そのようなことはよくあるのでしょうか？また、なぜそのようなことになるのでしょうか？
そして、そのような場合でも建築費でなく、固定資産税評価額を相続税の評価で使用しないといけないのでしょうか？

回答No.1

Richard5 · ベストアンサー

まずは「新築建物価格認定基準表」と検索エンジンに入れてみて下さい。
疑問のうち多くは解決するのではないかと思います。

例えば東京法務局管内では居宅に対しての評価額は、
木造：79,000円／平方メートル
鉄骨鉄筋コンクリート：114,000円／平方メートル
となっています。

よく分譲などで見かける、木造建売り住宅の標準的な面積は100平方メートル前後ですが、
これでいきますと7,900,000円の固定資産税評価額となります。
明らかに分譲価額よりも安くなると思いますヨ。

従って新築住宅に近いものであれば、建築費よりも評価額が高くなる物件というのは
評価ミス以外に、まず無いのではと思われます。
この場合に考えられるのは、その建物が非常に古い場合ですよね。

自治体によっても異なりますが、固定資産税評価額というのは、土地については概ね3年
ごとに見直しを行い、建物については10年間同じ評価額という物件が存在します。
これには色んな考え方があり、何故こうなるのかは一口には言えませんが、
長年同じ評価額だった場合には、取得時の建築価額よりも評価額の方が高くなる
場合もあり得ます。

20年前の物価と現在の物価は違いますから、取得時の建築費は当時の物価ですよね。
この当時の建築費を現在価値に直すと、先ほどの新築建物価格認定基準表の方が
安くなると思われます。

こんなところで疑問解決しませんでしょうか？

なお、もし新築に近い状態で取得価額より固定資産税評価額が高くなるような場合には、
取得費を相続税評価額と見ることも出来ますが、その取得費が正常なものである場合に
限られると思われます。
例えば、鳶職人が安く材料を仕入れて建物を建築すれば、非常に取得価額の低い建物に
なると思うのです。
この非常に安い取得価額を相続税の評価額として良いかは疑問が残ります。

これらを踏まえてなお、固定資産税評価額が高い、と感じたならば、評価額そのものが
適正であるかを見極めて下さい。
その次には、固定資産税評価額よりも有効な時価算定を行って下さい。
（鑑定評価を取るとか、精通者の意見価額を揃えるなど）

財産評価基本通達はあくまでも「通達」に過ぎません。
しかし、多くの場合には「時価」よりも安く評価できるようになっています。

最後に余談ですが、iririrさんは学校等では教えない実務上のご質問が多いですね。
ひょっとして会計事務所に勤務されているのでしょうか・・・。

回答No.2

noname#11476

＃１さんのは法務局の登記で使うまだ固定資産税評価額が決まっていないときに使う話で固定資産税評価額ではないと思いますが。。。

>固定資産税評価額が建築費より高いのです。そのようなことはよくあるのでしょうか？
普通はありません。大体５～７割程度の範囲に収まるのが普通です。
ただセルフビルドなど特に安上がりにすれば別ですが。。。

>また、なぜそのようなことになるのでしょうか？
固定資産税評価額は役所の人が訪問して、基準（一応国の基準がありますが、それにもとづいて各地方で決めてあるもの）にしたがって評価していきます。

なのでまず実際の建築費よりも高い価格設定であれば、市町村役場の固定資産税課にいって相談して見てはいかがですか？
>そのような場合でも建築費でなく、固定資産税評価額を相続税の評価で使用しないといけないのでしょうか？
こちらは税務署の判断になります。

まずは固定資産税課で評価額がおかしいという話をして、もし修正や再評価という話であれば、次は税務署に相談して見てはどうでしょうか。