マンション退去の際の負担金は？

質問

いろいろ他の質問を見たのですが、今回の場合はどうでしょうか？
マンションに3年半すんでいました。
不動産との立会いの際にクロス、畳、クリーニング代、ふすま、などは借主負担らしいのです。
確かに、覚書をかわしており、クロス、畳、クリーニング代、ふすまは退去の際借り手が敷金から相殺するとなっているのですが、これは有効なのでしょうか？
クロスなどは確かに黒く汚れていたり、冷蔵庫の裏の焼け跡があります。畳も色は変わっています。

間取りは3LDKです。立会いの際の見積もりが以下程度でした。
（明細は手元にありません。後日もらえる予定）
クロス代：150000円
畳:15000円
ふすま：16000円
クリーニング代35000円

その他
ごみ処理代（うちのごみが残っていた）10000円
かぎシリンダー代（マスターキーをひとつなくした）10000円
配管清掃料15000円
その他もうすこしあったようですが
合計320000円ほどで預けておいた敷金が220000円です。
不動産の人が
「320000円は少し高いようなので、大家と交渉してみて敷金の範囲の220000円くらいで折り合いつけてみます」とゆっていました。
ですが、この教えてgooをいろいろみているとこの負担金は借主なのか貸主なのかがわからなくなったので質問させていただきました。
どなたかおしえていただけませんか？
よろしくおねがいします。

回答No.4

nakedsheep

他のかたがたの意見とほぼ一緒です。
過去の判例には下記のようなものがありました。
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200301.html
また、原状回復に関しては畳やクロスは経年変化と言うものがあって、色が変わったりする通常の損耗は家賃に含まれていると考えていいのではないでしょうか。
下記に示したＵＲＬも参考にしてみてください

参考URL：

http://members.jcom.home.ne.jp/shadou01/page023.html

お礼

かなり時間がかかってしまいましたが、最終結果をお伝えします。

いろいろ調べて消費者センターに電話したところ、近くに宅健協会というのがあり、無料相談にいきました。
すると、国土交通省のガイドラインには皆さんもおっしゃっているように「自然に消耗する畳、クロス、ふすまの汚れ、クリーニング代などは家主負担にする」とういうのがあるそうです。
ただ、私が一番気になっていたことは契約の段階覚書に、「クロス、畳、ふすま、美装代は借主負担として敷金から相殺する」
とされていたので契約が有効か無効かが最大の問題でした。
相談員はそれでもおそらくその契約書の効力は薄いだろうとのことで、家主に折り合い金額を打診してそれがだめなら「小額裁判を起こす」とゆってみたらといわれました。
で、家主（不動産をとおして）に、「いろいろ、各種相談した結果、『小額裁判をすれば敷金はほぼ帰ってきます。』といわれました。もし折り合い金額100,000円を返してもらえるなら裁判をおこすのは取りやめます。」といったところ、あっさり家主が承諾。
いま、不動産が清算書をつくっているそうですが、なんとか自分の思いがとおりそうです。
入金されたらまた、補足で書き込みます。

回答No.3

torumaringo

原状回復の費用をどちらが負担するかを、法律は何も規定していません。法律に基づけばどちら、と明確な答えが出るものではありません。当事者同士が契約して決めるべき事柄です。

消費者契約法を使って特約を無効にできた例もありますが、失敗した例もあり、幸か不幸か勝率は高くありません。第一、本来当事者同士が自由に決められる事柄について、「何が消費者にとって一方的に不利」なのかよくわかりませんよね。特約なり覚書に基づいて両者は納得していたはずですから。つまり教科書みたいな議論であって、「具体的に自分のケースについて」自分に都合のよい結果が出るかどうか、保証の限りではありません。

特約や覚書は裁判で勝訴判決をもらわない限り、自動的に無効になるものではありません。

本件については、物件が広いので、個々の請求金額については私には妥当な（安めの）金額に見えます。

お礼

なるほど。ありがとうございます。
最近よくテレビなどで敷金トラブルが増加しているので少しきになって質問しました。
最終的に16万くらいで折り合いがつきそうです。

回答No.2

noname#10488

裁判所はこうした特約（＝覚書）について無効とはしていませんが、賃借人が特別な負担を伴う特約内容であると理解していたとはいえない、として特約の成立を認めなかった事例もあります。
クロスの電気焼けなどのいわゆる通常損耗を賃借人負担とする特約は、消費者契約法10条に違反して無効となる判例も出始めています。
結果として18万くらいですか・・・
今回の場合は妥当かな、と思います。

回答No.1

kajyumiya

不動産会社に勤務するものです。
今回のケースでは、借主の負担になるのではないかと思います。

退去時の補修費は、原則として故意・過失によるものが借主負担となります。
ですから、今回のケースも故意・過失分以外は支払わなくても良いのですが…。

ただ、覚書を交わしているとの事ですので、話は若干変わってきます。

「入居者に不利な特約は無効」の原則から、その覚書も無効とも考えられますが、私の地元の県住宅供給公社が退去補修費で裁判を行った判例で、「契約書や覚書等の内容を借主が把握していたなら有効」というものもあります。

よくガイドライン等の話がでますが、覚書や契約書上での確認が無い場合の物差しとして用いるだけで、強制力はないのです。

家主や管理会社に交渉をするのであれば、上記ガイドラインや消費者契約法（不利な特約の無効）をぶつけてみるのも良いとは思いますが、覚書の事を当初から把握していたのであれば、あまり突っぱねるのもどうかと。

ちなみにリフォーム箇所や内容にもよりますが、３LDKの改装としては極端に高くは感じません。
部屋を汚した箇所が、故意ではないにしても過失があるのなら、「ガイドライン」「消費者契約法」「今までの付き合い」「お願い」等を駆使して、少しでも負けてもらうように交渉するのが一番良いとは思います。

お礼

不動産のスタッフに「入居者に不利な特約は無効じゃないの」ということを述べますと、「すべてとはいかないでも、220000円のうち、180000円くらいでいかがでしょうか？」とゆってきました。まあこのへんで譲歩すべきでしょうかね・・・