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確定申告（白色）、不動産の取得価額
居住していたマンションを昨年10月から貸し出して 賃貸収入を得ています。 購入価格は3750万円、内消費税（3％）44万388円なので 建物の価格は1511万9988円だと思うのですが 13年間住んでいたことを考慮しますと 取得価額はいくらになるのでしょうか？ また、貸し出す前のリフォーム期間中の水道光熱費は 経費に計上できるのでしょうか？ 初めての確定申告ですので必死になって調べたのですが どうしてもわかりません（＞＜） よろしくお願いします
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質問者が選んだベストアンサー
おせっかいかな…と、恥ずかしいのですが、またお邪魔します。 実はまだ私も申告書を提出していなくて、いまだにいろいろ調べているんです。 調べていくうちに気づくことが多くて…。 No.2さんへの補足を拝見しました。 購入したときに中古だった場合の計算方法は…、 築13年のものを購入したのであれば、13×0.8＝10.4 より、10年。 これを新築の耐用年数47年からマイナスするんだそうです。 (0.8というのは、まるまるは引かなくていいだろう、という感じの設定だ、とおっしゃってました) つまり、質問者さんのお部屋の固有の耐用年数は「37年」ということになると思います。 そして、13年居住されたということで、その間は以前書いたように、 ただし、37年が基準となるので、37×1.5＝55.5 これより、居住中の耐用年数を55年として計算します。 償却率は0.019ですから、(取得価額)×0.9×0.019×13……(a) これが、居住中の償却金額になり、 賃貸中の償却金額は、この時点で耐用年数は37年(償却率0.027)に戻して、 (取得価額)×0.9×0.027×(3/12)……(b) これより、 (取得価額)－(a)－(b) ←これが、(ヌ)未償却残高になるそうですよ。 同じ状況で賃貸していれば、来年以降の計算では耐用年数37年で計算していきます。 http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000015.html http://www.nta.go.jp/category/kakutei/tebiki/h18/pdf/25.pdf
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- lento0061
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先日、私も同様の理由で税務署に行ってきました。 取得価額は買ったときのものでいいと言っていました。 ただ、償却するのは建物分のみと考えるので、マンション1室の本体価格から土地分を引くために、 消費税(もしわからなければ固定資産税の割合)から判断して求めるということです。 消費税が440,388円なら、100/3をかけて、14,679,600円かな…？ 後は手数料も入れられると書いてあったと思います。 ただ、今年初めてなので、未償却残高の計算がちょっと複雑だと思います。 自分が居住していた間の、償却金額を求める必要があるそうです。 質問者さんのマンションが鉄筋で、新築で購入したものなら、耐用年数47年を1.5倍して70.5 税務署の方はこれを「切り捨てる」と言っていました。70年。 これを、自分が住んでいた期間の償却金額の計算の基にします。 耐用年数70年の償却率は0.015で、 償却金額を出すときは取得価額の90％の金額を使います。 ですから、取得金額が14,679,600円なら、14,679,600円×0.9×0.015(×12/12)＝198175円 これが、居住中の1年分の償却費、13年住んでいたから、198,175×13＝2576275 つまり、13年間で2,576,275円を償却したとして、 取得したときの金額(取得価額)から引きます。 14,679,600円－2,576,275円＝12103325 これが、自分が居住した後に残っている償却分で、 ここからさらに、昨年度の償却分(賃貸または賃貸募集期間中つまり事業用に使用している期間のもの) をここから引いて、今年度の未償却残高とします。 こんな感じに教わりました。 光熱費はどうでしょう？ 税務署に行けば、かなり親切に指導してくれるので安心ですよ。 耐用年数70年の償却率は、下のURLの最も下の方に載っています。
お礼
回答ありがとうございます。 lento0061さんのように税務署に相談に行かれるといいのですが、 時間が取れず一人で数字と格闘していました。 実体験に基づいた内容参考になりました！
- marronmama
- ベストアンサー率52% (13/25)
ご相談の対象物件はマンションということですので鉄筋コンクリート造という前提でご説明します。 購入されてから賃貸するまでに13年経過し、価値が減少していますから、その分について「減価償却」の計算をすることとなります。 １年分の減価償却費は、下記の式にあてはめ計算します。 （取得価額―取得価額×0.1）×償却率 取得価額はhonebutoさんの書かれているように15,119,988円でＯＫです。 償却率は、その資産の価値がなくなると思われる年数（＝耐用年数）をもとに求めます。 鉄筋コンクリート造の住宅用建物の耐用年数は47年と税法上決められています。（http://kokuzei.hourei.info/kokuzei36.html） ただし、非業務用に使用していた場合は、法定の耐用年数の1.5倍長持ちすると考えるので、47×1.5＝70年となります。 耐用年数70年の場合の償却率は0.015（＝1÷70）です。 したがって、居住用として使っていた期間の減価償却費は （15,119,988―15,119,988×0.1）×0.015×13年＝2,653,547円 となります。 つまり、居住用の期間に2,653,547円価値が減ったこととなりますから、貸付開始時の取得価額は、 15,119,988―2,653,547＝12,466,441円になります。 ご質問の中で気がかりなのは、「リフォーム」をされたという点です。 リフォーム代については、その内容次第ではありますが、不動産所得の計算上、資産計上あるいは経費に計上できる可能性があります。 貸出し前の経費（光熱費）についても、「貸付のための費用かどうか」という個別判断によるところが大きいので、リフォーム代の件とあわせ、税務署か税理士にご相談された方がよいのではないでしょうか。
お礼
回答ありがとうございます。 おぼろげながら減価償却の考え方がわかってきました。 それにしても、「個別判断」ってクセモノですよね．．．。
補足
慌てていたため説明不足でした。 築13年の中古マンションを購入し13年住んでいましたので 耐用年数は51年、償却率は0.02 になるかと思いますが違っていたらご指摘願います。 リフォーム内容は、畳・壁紙・洗面台・洗浄便座・ガラスの交換 ですが、約45万円かかりました。
- Kitune-3rd
- ベストアンサー率52% (10/19)
私は農業の確定申告しかしたことが無いのでよく分からないのですが、 購入価格の減価償却費計算して、減価償却費を割り出さなければなりません。 その計算の仕方なのですが、減価償却費の計算には「耐用年数」 という数字をつかわなくてはなりません。 取得価格×0.9＝減価償却基礎価格 取得価格ー減価償却基礎価格＝A価格 減価償却基礎価格×減価償却率（1÷耐用年数）×初年度使用月数（12か月分の使用月数）×使用率（住宅なので１）＝初年度減価償却額 減価償却基礎価格×減価償却率（1÷耐用年数）×次年度使用月数（12か月分の12か月なので１）×使用率（住宅なので１）＝次年度減価償却額 取得価格ー減価償却基礎価格＝A価格 次年度減価償却額ー初年度減価償却額＝B価格 購入してからの年数（購入した年から現在までの経過年数）ー１＝変数A 耐用年数ー１＝変数B 次年度減価償却額×変数A＋初年度減価償却額＝現在償却した価格 初年度減価償却額＋次年度減価償却額ー現在償却した価格＝未償却残高 A価格＋B価格＝耐用年が終了した次の年の減価償却費 （例） ２年前の７月に１５００円の家を買った。耐用年数が８年だった。 ↑の場合。 減価償却基礎価格：１５００×０．９＝１３５０ A価格：１５００－１３５０＝１５０ 初年度減価償却額：１３５０×（１÷８）×１×５／１２＝７０ 次年度減価償却額：１３５０×（１÷８）×１×１２／１２＝１６８ B価格：１６８－７０＝９８ 耐用年最後の年の総額：｛１６８×（８ー１）｝＋７０＝１２４６ 現在減価償却した価格：７０＋１６８×１＝２３８ 償却終了後の償却価格合計：１５０＋９８＋１２４６＝１４９４ 未償却残高：１４９４－２３８＝１２５６ 耐用年が終了した次の年の減価償却費：１５０＋９８＝２４８ ＋差分 差分：１５００－１４９４＝６ 償却合計：１５００ ２３８円分の減価償却が行われて、未償却残高が１２５６円。 毎年の減価償却額は１６８円。 耐用年が終了した次の年の減価償却費は２２０円＋差分６円 合計で１５００円の償却を完了。 耐用年数は http://www.nomura-re.co.jp/houjin/useful/tax/utilization/01.html から調べてください。 この減価償却費の計算は、年の償却価格が低く設定できるのでその分税金を払わなくてすみます。そのかわり、耐用年数が終わった後も１年分減価償却が追加されるのです。 その他について、私は無知です・・・。
お礼
回答ありがとうございます。 具体例とＵＲＬ参考になりました！
お礼
再びの回答ありがとうございます！！ お蔭様でなんとか申告を済ませることができました（＾＾） この場をお借りして、回答を下さった皆様に 感謝をこめて心よりお礼申し上げます。