地役権は競売で抹消されるか？

質問

道路に面していない土地(要役地)があり、道路との間にある土地(承役地)に対して裁判で通行のための地役権の設定登記ができました。しかしこの承役地には地役権を設定する前から第三者の抵当権が設定してありました。もしこの承役地が不動産競売になった場合は
抵当権に遅れるので地役権は抹消されて競落人には通行権は主張できないのでしょうか？よろしくお願いします。

回答No.6

businesslawyer · ベストアンサー

地役権の設定された経緯等を書いていただき、競売で要役地を取得し裁判で通行地役権を取得した旨との事ですが、そのような経緯であろうと、その地役権が抵当権に後れる以上、抵当権者やその抵当権実行による競落人には地役権を対抗できず、通行地役権を主張する事は出来ません。何回も述べていますが、囲繞地通行権が主張できるのみであり、後はその承役地所有者たる競落人との間で新たに地役権を設定する合意をするしかありません。ただし、その袋地が分筆により生じている場合の囲繞地通行権であれば、その分筆した土地のみを通行でき、この場合に通行による損害に対する償金は不要です（民法213条1項）。とにかく、質問者さんは、地役権にこだわっているようですが、民法上から申し上げれば、地役権は競落人対して主張できませんが、囲繞地通行権は認められますので、通行に困る事は無いと思います。また、お話によれば、そもそもその承役地は、将来的に道路となる道路用地にも見受けられまし、また他の人が承役地を取得したことについて、市にも過失があるようにも見受けられるので、ご心配なのであれば、袋地所有者として、市に相談に行かれたらいかがでしょうか？

お礼

businesslawyerさん　詳しく教えていただきありがとうございます。良く理解できました。

回答No.5

buttonhole

>直接道路に面していないので裁判で隣地に対して通行権を取得し、その土地に通行の地役権を設定しました

　通行地役権を取得した原因は、設定契約ですか、それとも時効取得ですか。地役権を取得した日と抵当権が設定された日の前後関係はどうですか。（登記の前後ではなく）

お礼

buttonhole　さん　ありがとうございます。地役権は取得時効で抵当権の設定日より先に時効が成立していると裁判所の判断でした。よろしくお願いします。

回答No.4

tk-kubota

＞私のケースは承役地であるＢの土地が競売になった場合です。

それならば地役権は用益権なので抵当権に遅れるならば抹消します。
でも、それならば「競落人には通行権は主張できないのでしょうか？」が、おかしな、ご質問になりませんか。
買受人は道路を買っているので・・・。
その前に「裁判で通行のための地役権の設定登記ができました。」も少々ヘンな気もします。
そんな請求権があったのかナ？
実務上のご質問なら少々詳しく教えてくれませんか。

補足

tk-kubotaさん　いろいろありがとうございます。私の説明が悪くお手数をおかけします。
要役地は競売で取得しましたが承役地は取得しておらず他人のものです。競売で建物の敷地を取得しましたが直接道路に面していないので裁判で隣地に対して通行権を取得し、その土地に通行の地役権を設定しました。その地役権を設定した第三者の土地には他人の抵当権が先に登記してありました。よろしくお願いします。

回答No.3

businesslawyer

NO1です。NO2さんは、要役地に抵当権を設定してある場合のことを言われているようですが、質問の内容は承役地に抵当権が設定されている場合の事ですから、やはり、地役権者は抵当権者及び競落人には地役権を対抗できません。NO1で回答したように、囲繞地通行権を主張するか、後は、競落人との間で改めて地役権設定契約するか、という事になります。

補足

businesslawyer さんありがとうございます。承役地に地役権が設定された経過は下記の通りですが、それでも地役権は抵当権者および将来の競落人には勝てず抹消されるでしょうか？
今回競落しました敷地は家を建てる前は後に承役地となる土地を含めて一筆の土地でした。昔この土地を第三者に売るときに道路が狭いので市の指導により道路の中心から３ｍまでの部分を市に寄付するために分筆登記をしました。本来この土地は道路として市に寄付すべきものでしたが市が手続きを忘れて行われず元の所有者の名義で残っていました。最近敷地が競売になったときに、この市に寄付すべき土地が市に寄付されず残っていたのに目を付けた人が買い競売妨害を企みました。そしてこの道路となる土地を所有すれば敷地は道路に接しない事になるので誰もこの競売には参加しないと考えたようです。その後この敷地を競売により取得した競落人が裁判によりこの土地に対して通行権を獲得し、さらに通行に対する地役権の登記が認められました。長くなり住みませんがよろしくお願いします。

回答No.2

tk-kubota

例えば、Ａと云う土地があって、Ａ地はＢ地を通らなければ公道に出られないとして、Ｂ地の所有者はＡ地のために地役権の登記をしていて、Ａ地が競売となった場合にＢ地の地役権は抹消されるかどうかと云うことでいいですか？
そうだとすれば、仮に、Ａ地の土地の抵当権がＢ地の地役権に優先しても抹消しません。
何故なら、Ａ地とＢ地の所有者は違うでしようから、Ａ地の抵当権者がＢ地にも抵当権設定登記は考えにくく（抵当権があれば、両方競売となるので通行権云々の問題はない。）抵当権実行はＡ地だけなので、Ｂ地の地役権は対象外なので抹消されないことになります。

補足

解答ありがとうございます。私のケースは承役地であるＢの土地が競売になった場合です。
よろしくお願いします。

回答No.1

businesslawyer

言われている通り、抵当権に後れる地役権は、競売による所有権移転登記の嘱託が裁判所からあると、登記官の職権により地役権の登記は抹消されます。ただ、地役権はその買受人に主張できませんが、その土地が袋地なら、囲繞地通行権（民法210条）が当然に認められます。ただし、その土地の所有者の損害が最も少ない方法で通行しなければならず（民法211条）、かつ通行の損害に対して償金を支払う必要があります(民法212条）。