父の名義

質問

中古住宅を購入しようとした時　会社員でない私には
銀行でローンを組む事が難しかった為
父の名義で購入し　返済は私がしております。
まだ　購入して　１年が経っておりません。
最近、父が入院する事になりました。
病状が　かなり悪く　このローンの事を心配してくれているのですが。
もし　父が亡くなったと考えた時　名義の変更というものをしないといけないと思うのですが
（後々　しないといけないと思ってましたが）
あまりの急な展開に　少し戸惑っています。
母や兄弟などには　説明済みの購入の為　遺産相続での揉め事などは　無い（はず）ですが。
名義変更などで発生する税金（金額）の事
遺産相続として発生する税金の事（遺産として、この家だけを受ける場合についての）
家の購入価格は２０００万程度のものです。
まったく無知で困っております。
遺産相続となると自然に名義変更となるのでしょうか？
病気の父が　こんな事を心配してくれるなんて　心が痛むところですが　調べておきなさいとの事なので
ご教示して頂きたく思います。
よろしくお願い致します。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

ちょっと面倒な話ですが、まず確認したいのは今家の名義はお父様一人ですね？
で、基本的には現状はお父様が家を購入してローンを組み、そしてご質問者がそこを借りているという形になります。同時にご質問者がお父様のローンを代わりに返済しているわけですが、この場合ご質問者がお父様のローンを代わりに返済しているという見方と、ご質問者はローンと同額の家賃をお父様に支払っているという見方があります。

で、実は前者はお父様に対する贈与となり、後者は単に家賃を支払っているだけとなりますが、ここで税金の話が出てきます。
前者であれば贈与になりますし、後者であればお父様は家賃収入があるということで所得税の対象となるのです。

で、具体的な金額などがわからない点があるので、どちらのストーリーがよいのか断言できません。
所得税がかかるにもかかわらず支払っていないとなると、脱税していたということになりますし、贈与していたということであれば、年１１０万以上返済していればその分贈与税を支払っていなければならずやはり脱税していたということになるからです。

で、実はもう一つの考え方もあって、これはお父様がお金を借りてご質問者に又貸ししていただけで、それをご質問者が返済しているというものですが、これだと過去の税金不払いの心配はないものの、名義がご質問者でなければつじつまが合わないし、そもそもそれだとローンも組めませんので、このストーリーは簡単には成立しません。

更に言うと、お父様がローンを組んで家を購入し、ご質問者が住んでいたが、お父様がローンを支払えないので、ご質問者がお父様に返済金を代位弁済しているだけ（つまりお父様に貸している）という考えも出来ます。

つまり、何らかのストーリーを考えておかなければならないのです。

幸いにもまだ購入してから一年足らずということですから、どちらのほうがよいのか少し検討して見てください。
こちらもどうすればよいかわからなければ税理士に相談して下さい。

もし相続財産すべてあわせても非課税範囲（基礎控除５０００万＋１０００万×相続人数）であれば、相続税の支払は不要なので、ご質問者が支払った分についてのお金の性格はうやむやのままで、単純にその家を相続するという方法も考えられなくもありません。
もし非課税範囲を超えているようでしたら、上記のややこしい話が出てきますので、税理士に相談して下さい。
不動産の相続財産の評価額は、路線価（固定資産税評価額とは異なります）を基準にしていますので、これは税務署に聞くか税理士に聞くとよいでしょう。

相続自体の手続きは簡単です。これは相続人全員での遺産分割協議書を作成し、その中でその家の相続をご質問者とし、相続人全員の記名、実印捺印、印鑑証明を添付して、司法書士に相続登記を依頼します。
登録免許税は今は「固定資産税評価額」の０．２％(H18.3.31まで）です。
司法書士の手数料は数万円です。司法書士に聞けば必要書類そのほかは教えてくれます。

なんにしても現状の状態を税法上問題ない形にしておく必要がありますね。

ちなみに、お父様は団信保険には加入していますよね？
その前提で書いていますが、団信保険に加入していないということだと話は更にややこしくなりますのでご注意下さい。

では。

お礼

詳しくありがとうございます。
結構　大変そうですね。
読ませて頂いたところ
非課税範囲だろうと思う。という理由で
相続という形が　いいように思いました。

回答No.2

mak0chan

＞母や兄弟などには説明済みの購入の為遺産相続での揉め事などは…

お父様が元気なうちに、遺言書を書いてもらっておけば万全ですね。

＞名義変更などで発生する税金…

お父様がご存命のうちに名義変更をするには、二つの方法があります。

(1) 実際にお金を払って売買。このとき、最初にお父様が買った値段より高く売買すると、お父様に譲与所得があったことになり、「所得税」がかかります。また、買った方に「不動産取得税 (地方税)」が課せられます。

(2) 金銭の授受がなければ贈与税の対象。贈与税の基礎控除額は、本来 110万円しかありませんが、親子間の住宅取得資金に限って、550万円まで無税の特例があります。

＞遺産相続として発生する税金…

2000万の家だけなら、相続税はかかりません。他の遺産も含めて
5000万＋1000万×相続人数
が基礎控除額です。それ以上あれば相続税が発生します。

＞遺産相続となると自然に名義変更となる…

残念ながらそのようなことはありません。
相続人が登記変更の手続きを踏まねばなりません。

なお、税金で迷ったら国税庁のタックスアンサーが分かりやすいですよ。参考URLです。
親子間の住宅取得資金の贈与については #4502、相続税については #4102～ です。

お礼

回答　ありがとうございます。
遺言書ですか。
何だか私には書いてもらうのは気がひけますし、
身内の事ですし　もし　お金で揉めるような事があったとしたら　家族の意見に賛同しようと思っています。
登記の手続きというのだけ　頼めるようにしておけばいいんですね？
何だか　遺産遺産って、死ぬのを待っている息子みたいで嫌な感じですよね。
でも　父にも心配しなくて大丈夫だよ。と言えるので
よかったと思います。
ありがとうございました。