母と私の共有名義マンションにて夫がSOHOの青色申告

質問

いつも拝見させていただいてます。さて。

母3/5：私2/5の共有名義で、マンションに関する出費は管理費と固定資産税のみ、ローン無し。
そこに私たち夫婦が生活し、夫がSOHOを始めた場合です。
青色申告する場合、生計を一にする私が夫に家賃を請求出来ないようなので、母に家賃を支払う形で部屋を按分するのでしょうが、何しろ「共有名義」というところで複雑になってしまい判断できません。
現在専従者給与無し、母は別居です。
ご指導よろしくお願いします。

回答No.1

poor_Quark · ベストアンサー

なぜ回答がないのか不思議ですが、分かるところから。

　ご質問の中でふれていらっしゃるとおり「生計を一にする」親族間で「経費」の収受があっても計上できませんし、もらった方も所得のもととなる収入とはなりません。（逆に贈与税の対象となるケースも考えられます）

　ですのでポイントはお母様が同居別居を問わず「生計を一にする」ご家族なのかどうかということです。同居の場合は別々の収入で生活を維持していても生活資材の共有があれば同一の生計と考えることもありますし、別居であり且つ別々の収入で生計を立てている状況ですと生計を一にしているとはたいていは言えません。また税務上お母様を扶養控除の対象にされていると別居であっても生計を一にすることになります。

　お母様とは別居とおっしゃっていますので、生計を一にしない親族としますと、家賃を払うことはできます。しかし一方お母様の方に所得税が発生する可能性があります。もちろん正式な事務所として賃貸借契約を結び、お金の動きが領収書や銀行口座に見えるような形にしておかなくてはなりません。

　家賃の額ですが、そのマンションのある近辺で同じような時期に完成し同じような間取りで同じような状況にあるマンションの賃貸契約において社会通念上違和感のない金額を設定し、それを持ち分の割合で按分した額をお決めになると良いかと思います。例えば近所の同程度のマンションの一室を月10万円で賃貸されているとしたら、その60％つまり6万円の家賃となり、経費としての家賃はそれを事業占有率で按分した数字となります。事務所・作業場として20％を使用していれば1万2千円の家賃とするのが妥当かと思います。同時に賃貸契約書にもその金額で書き、毎月現金できちんと渡し領収書を受け取られるか、銀行振込にしてお金の移動の痕跡を残すことです。

　それから必要経費ですが、ご質問にあげられているものの他に減価償却費があります。この計算はちょっと面倒ですが、かいつまんでポイントだけを書きます。

●不動産のうち建物だけが対象
土地は減価償却の対象にはなりません。建物だけの取得価額を算出します。入手されたのが消費税施行後ですと明確に分けてあるはずですのでお買いになった当時の資料をご覧になると分かるはずです。
●費事業期間の耐用年数は事業用期間の1．5倍
例えば現在、鉄筋コンクリートの建物の場合耐用年数47年が考えられますが、事業用として使わず居住用のみの用途であった期間の耐用年数は事業用としての期間の1．5倍の70年になるということです。
●平成10年耐用年数が法律上変更になっていること
従前は60年（非事業用では90年）であった耐用年数が平成10年に47年（非事業用では70年）に変わっています。その年を減価償却のスピードが速くなり、それを未償却残高の計算に反映させなくてはならないということ
●事業占有率を加味すること
事業の使用面積分だけが経費計上できます
●使用月数を加味すること
本年中例えば10，11，12月の3ヶ月間事業をされるのであれば3／12だけが本年の減価償却費となります。

http://www.rakucyaku.com/Koujien/I/I010000/I010100
http://www5d.biglobe.ne.jp/~search/ac/
http://www.daikyo.co.jp/kaikae/tax/main/qa/qa2000/qa2109.htm

減価償却に関しては以上のことを念頭に置いて計算しなければなりませんが、取得価額を5千万円としたばあいでも本年残り3ヶ月の事業とした場合、1万円ちょっとの経費にしかなりませんでしたのであまりあてにはならないかもしれません。

　これ以外にも通信費や水道光熱費などの経費が考えられますが、特に通信費など使用面積によらず実際に事業に使った金額が通話明細などで分かればそのぶんを算入できます。

　ご自宅の火災保険ですがこれも使用面積で按分し、事業に使った分は経費となりますが、それ以外の居住用の部分は損害保険料控除の対象となることがあります。（影響を受ける税額はわずかですが）

　まずはマンションを入手された際の建物の購入金額がわかる資料などを準備されて税務署に相談に行かれるとよいでしょう。青色申告の場合さまざまなメリットがありますので有利と言えますが、届けを出せる期間が開業から2ヶ月以内ですのでご注意下さい。事業開始届や青色申告開始届けに関しては下記のサイトをお読み下さい。
http://www.jusnet.co.jp/kakutei/kp2.htm

　それから今は法人化も簡単ですが、売上の大きい時期に第一期の決算期を短期で設定してしまうと、課税期間がすぐにきてしまうことがありますのでご注意を。
http://okweb.jp/kotaeru.php3?q=935697

減価償却の計算など面倒な割りにたいした経費の額にはなりませんが、お母様との「生計同一」関係の判断も必要になるかと思いますので、一度ここに寄せられた皆さんの回答を印刷するなどして税理士や税務署にその一つ一つについて説明を求められてはいかがでしょうか。

お礼

懇切丁寧なご回答ありがとうございました。
なかなか回答が得られず、自身もしかして世間様に愚問を投げかけてしまったかと…。
やはり母と賃貸契約をかわすことによる所得税などは関ってくるのですね。家賃の算出法はすっきり理解いたしました。
しかしながらマンションの減価償却費が関ってくることは全く気にも留めてませんでしたので迂闊でした。
ご指導されたよう今一度税務署に赴いてみます。
ほんとうにありがとうございました。