民法 買い戻しの質問です。

質問

宅建の資格がとりたくて、勉強頑張ってます！！

質問です。

民法の買い戻しです。

テキストには、必要費や有益費は、特約があっても支払う 必要はない。
従って必要費や有益費を支払わなければ買い戻しができない旨の特約は無効になり必要費や有益費を払わなくても売主は買い戻しができる。

とありますが、
どうしてでしょうか？

普通に考えたら、買い主が 例えば雨漏りの修繕をするのにかかった費用やトイレを和式から洋式に改良するためにかかった費用は 必要経費のような気がするのですが。

払わないといけないように思うのですが、そうではないのでどうとらえたらいいのでしょうか？

ヨロシクお願いします！！

回答No.2

noname#235638

本当は、判例　の話をしたくないのですが
問題文には、またしても
民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか
なんて書いてあります。

そうなると、いろいろ疑問はあるけれど
ザ・法律・・・法律そのものである
という事実から、裁判所がそういうんだから
それで正しいんだろう、と諦めるしかありません。

ただし、この判例は大変古いので検索しても
裁判所のホームページに情報なし、と言われてしまいます。

いつものように、判例を解釈すると

不動産の売主は
売買契約と同時にした買戻しの特約により
買主が支払った代金及び契約の費用を返還して
売買の解除をすることができる（民法579条）。
買戻しをするには
代金と契約費用を返還すればよく
必要費及び有益費を支払わなければ
買戻しをなし得ない旨の特約は、無効となる。

なので　本肢は間違っている。

買主が支払った代金及び契約の費用を返還して
とは
買主が支払った代金及び契約の費用
・・・だけを・・・返還すれば買い戻すことができる。

売主を守る概念、と思うんです。
買戻しの理由は様々だけど、売主は弱い立場です。

あれもした、これもした
だからその分お金を多くよこせ！
じゃないと不動産は返さないぞ！！
返してほしかったら、金だカネ
世の中そういうもんだ

みたいなことにならないように
事前にトラブルを防止するんだと思います。

お礼

いつもありがとうございます。

お忙しいなか、時間をさいてくださって
嬉しく思ってます。

売主は弱い立場なのですね。

買い戻しも、テキストをよんでいますが
いまいちわからないところが多くて。

判例もさがしてくださっててありがとうございました。

いつも、頼りにしています！！！

ありがとうございました！！

回答No.1

fujic-1990

> どうしてでしょうか？

　えっと、解釈論の質問でしょうか、立法論（立法理由）の質問でしょうか。それを明示してくれると、そこに解説を集中できるのですが、分からないので両方ザックリと。

　ＡがＢに建物を売るに際し、買い戻し特約をつけたとします。

　解釈論なら、579条の条文に「代金と契約の費用とを返還して」と書いてあるからです。必要費とか有益費まで返還しろとは書いて無いですから。

　立法論なら、Ｂが余計な支出をして、その費用をＡに負担させることで、Ａが買い戻ししにくくすることを防ぎたかったのです。

　例えば100万円でＢが買った建物に、Ｂがあれやこれやと支出して、「300万円で買い戻せ」とか言うのを許せば、Ａは買い戻しができません。わざわざ「買い戻し」という制度を法定した意味が半減します。

　それに、買い戻し自体は、「代金＋契約費用の返還」で行われますが、Ｂが支出した正当な費用は、その後「費用償還」請求で（583条）で精算されますので、Ｂ側にも問題はないからで・・・ しょう。

　ちなみに、

　雨漏り修理に要した費用は必要費でしょうが、トイレの交換などは有益費かもしれませんが、必要費とは言えないと思いますよ。

お礼

わかりやすい解答をいただき、とっても嬉しかったです！！
なるほど！！と理解できました。

初心者にわかりやすいことばで、解説いただきありがとうございました。

また質問するかとおもいますが、機会があればヨロシクお願いします！！