宅建業法40条の規定について

質問

下記のケースについて質問させていただきます。

築15年の中古マンションを購入します。
売主は宅建業者であり、買主は個人です。
売買契約書の特約条項に、『瑕疵担保責任の期間については、引渡しより2年間とし』『瑕疵担保責任については雨漏り、白蟻の害、主要構造の木造部の腐食について負うものとすることを双方とも了承する』という文言があります。

この文言の、前者はともかく後者が、宅建業法40条に違反するのではないか、と指摘を受けました。責任期間を2年以上とする特約以外は無効になる、というのがその理由のようです。
しかし、責任の範囲については特にどの法律にも規定されておらず、これが宅建業法40条に違反するかどうかがわかりません。

どなたか詳しい方、教えていただければ幸いです。

回答No.1

NKNtooh · ベストアンサー

民法上、売主は「すべての隠れたる瑕疵」の責任を負う義務があるのに、
特約で「雨漏り、白蟻の害、主要構造の木造部の腐食」に責任の範囲を限定したのなら、
あきらかに買主側が不利になっています。これは宅建業法40条違反となり無効です。

お礼

期間だけでなく責任の範囲も含めて、買主に不利になる特約をしてはならないのですね。
専門家ということですので、法律家の方でしょうか？
簡潔かつ明瞭なご回答ありがとうございました。

回答No.2

santa1781

売買の目的物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合は、原則として買主は、瑕疵を知ってから（発見してから）1年以内に損害賠償請求ないし契約解除ができます（民法570条、566条3項）。これは、任意規定ですので、契約で変更できます。普通、契約書に瑕疵担保責任は、「引渡しから6か月」とか、「引渡しから1年」とか、「引渡しから2年」等と書いてあります。この契約は有効です。

もし、期間が設定されていない場合、売主が業者の場合は、会社法が適用され、この保証期間は5年になります。

お礼

遅ればせながら、締め切らせていただきます。
他にも確認したところ、やはり宅建業法に抵触する事項であるとの意見が多かったです。
ご回答ありがとうございました。