建物収去土地明渡し請求について

質問

次の事案について質問です

　Yらの先代Aは、訴外Bから期限を定めずに、金3500万円を借り受ける際に、A所有の土地(以下本件土地)につきBのために代物弁済予約および抵当権設定契約をなし、停止条件付き所有権移転請求保全の仮登記および抵当権設定を経由した。
　その後、BはAが事業不振により金500万円を弁済しただけで利息さえ支払えない状況に陥ったため、Aが元利金を返済すれば、本件土地をAに返還する意志のもとに、本件代物弁済予約の完結権を行使し、本件土地についてBのために上記仮登記に基づき本登記を経由した。
　しかしながら、Aは、２年４か月余りを経過しても元利金を返済することが出来なかったため、Bとの間において、AのBに対する本件借受金債務の弁済に代えて、本件土地の所有権を確定的にBに移転させることに合意し、Bにその旨を記載した確認書を差し入れた。
　Xは、本件土地をBから買い受け、自己名義に所有権移転登記を経由したうえで、本件土地上に建物を所有し本件土地を占有しているYらに対して、土地所有権に基づき建物収去土地明渡しを求めて本訴を提起した。

　この事案で、なぜXがYらに本訴を提起できるのかがわかりません。
Yは土地上の建物を所有しているので、その土地にも当然所有権がおよびますよね？
なのでYらは何の問題無く建物を占有できると思うのですが…。

もしかして、土地上に建物を所有しているのでその土地の賃借権が発生するのに、それを無視しているから、ということなのでしょうか？

　解説よろしくお願いします。

回答No.3

buttonhole · ベストアンサー

>重ね重ねすみませんが、事案の場合法定地上権が発生しているとは考えられないでしょうか？

　抵当権が設定されたことは書かれていますが、「本件代物弁済予約の完結権を行使し、本件土地についてBのために上記仮登記に基づき本登記を経由した。」となっており、抵当権が実行された事実はどこにも書かれていません。

　もっとも、仮登記担保契約に関する法律第10条の法定借地権の成立が考えられますが、「Aが元利金を返済すれば、本件土地をAに返還する意志のもとに、本件代物弁済予約の完結権を行使し」という文章からすると、当初は仮登記担保だったけど、AとBが合意して、途中から譲渡担保契約に切り換えたように読めてしまいます。

　民事「訴訟法」の問題であれば、実体法上の法律関係について、あまり悩まない方が良いと思います。仮に民法の問題だとすると、問題文の体をなしていないからです。先代AとYの関係が分からないし、法定地上権にせよ、法定借地権にせよ、それらを論じさせるのであれば、設定時の建物の所有者は誰なのか書いていないし、「停止条件付き所有権移転請求保全の仮登記」という意味不明の用語(停止条件付代物弁済契約であれば、「条件付所有権移転仮登記」ですし、代物弁済予約であれば、「所有権移転請求権仮登記」です。)が出てくるからです。

仮登記担保契約に関する法律

（趣旨）
第一条 　この法律は、金銭債務を担保するため、その不履行があるときは債権者に債務者又は第三者に属する所有権その他の権利の移転等をすることを目的としてされた代物弁済の予約、停止条件付代物弁済契約その他の契約で、その契約による権利について仮登記又は仮登録のできるもの（以下「仮登記担保契約」という。）の効力等に関し、特別の定めをするものとする。

（所有権移転の効力の制限等）
第二条 　仮登記担保契約が土地又は建物（以下「土地等」という。）の所有権の移転を目的とするものである場合には、予約を完結する意思を表示した日、停止条件が成就した日その他のその契約において所有権を移転するものとされている日以後に、債権者が次条に規定する清算金の見積額（清算金がないと認めるときは、その旨）をその契約の相手方である債務者又は第三者（以下「債務者等」という。）に通知し、かつ、その通知が債務者等に到達した日から二月を経過しなければ、その所有権の移転の効力は、生じない。
２ 　前項の規定による通知は、同項に規定する期間（以下「清算期間」という。）が経過する時の土地等の見積価額並びにその時の債権及び債務者等が負担すべき費用で債権者が代わつて負担したもの（土地等が二個以上あるときは、各土地等の所有権の移転によつて消滅させようとする債権及びその費用をいう。）の額（以下「債権等の額」という。）を明らかにしてしなければならない。

（清算金）
第三条 　債権者は、清算期間が経過した時の土地等の価額がその時の債権等の額を超えるときは、その超える額に相当する金銭（以下「清算金」という。）を債務者等に支払わなければならない。
２ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第五百三十三条 の規定は、清算金の支払の債務と土地等の所有権移転の登記及び引渡しの債務の履行について準用する。
３ 　前二項の規定に反する特約で債務者等に不利なものは、無効とする。ただし、清算期間が経過した後にされたものは、この限りでない。

（法定借地権）
第十条 　土地及びその上にある建物が同一の所有者に属する場合において、その土地につき担保仮登記がされたときは、その仮登記に基づく本登記がされる場合につき、その建物の所有を目的として土地の賃貸借がされたものとみなす。この場合において、その存続期間及び借賃は、当事者の請求により、裁判所が定める。

お礼

ご丁寧に解説どうもありがとうございました！
おかげさまで事案について理解できました。

回答No.2

tk-kubota

この事案は、実例ですか ?
実務では、あり得ないことです。
まず「Yらの先代Aは」と言っておられますが、YとAの関係がよくわからないです。更に、
期限の定めがないのに、停止条件付所有権移転仮登記ができるわけがないし、
土地のみに「代物弁済予約の完結権を行使」と実務でも考えられないことです。
これらを考えないとしてお答えしますと、
まず、抵当権実行ではないので法定地上権はあり得ないです。
次に、土地所有権に基づいて土地の明渡訴訟は、土地の利用権がなければ、建物を収去して土地を引き渡す義務が当然とあるし、その前に、建物の占有権もないから退去の義務もあります。
だから、本件訴訟は考えられますし、建物からの退去も当然です。

お礼

ご丁寧に解説どうもありがとうございました！
おかげさまで事案について理解できました。

補足

解答ありがとうございます。

この事例は民事訴訟法の教科書に載っていたのですが、解答がもともとないうえ、私は民法的によくわからなかったので質問させていただきました。
特にことわりがなかったので、先代AとはYの父親なのではないかと解釈しました。

質問なのですが、本件土地の所有者はA→抵当権実行→B→売買→X
と移転しているので良いでしょうか。
ここで、抵当権実行が行われた際に、建物はA(Y)、土地はB所有となり、建物と土地の持ち主が違うようになってしまったため法定地上権が発生するのではないかと考えたのですが、どの部分が間違っているのでしょうか？

回答No.1

buttonhole

>Yは土地上の建物を所有しているので、その土地にも当然所有権がおよびますよね？

　建物と土地は別個の不動産なので、建物の所有権が土地に及ぶことはありません。

>なのでYらは何の問題無く建物を占有できると思うのですが…。

　Ｙが建物を占有することは問題ありません。問題なのは、Ｘに対抗できる本件土地の占有権原をＹは有しているかどうかです。

補足

解答ありがとうございます。

重ね重ねすみませんが、事案の場合法定地上権が発生しているとは考えられないでしょうか？
抵当権の実行により、土地と建物の所有者が変わった場合に建物のために成立するのですよね？
なのでYは建物を占有する権限があると思うのですが…