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住宅ローン返済不可能な状況でのその後について
- 住宅ローン返済の困難な状況でのその後について相談です。父が所有していた土地に兄が住宅ローンを組み、物上保証人として父がいなくなった後もローンを支払っています。しかし、私もギリギリの生活で支払いに困っています。支払いができなくなると土地は競売物件になるので、私や兄は立ち退きを迫られるでしょうか？土地を借りて現在の住居に住むことはできるのでしょうか？また、立ち退きを迫られた場合、建物は評価価格で買い取ってもらえるのでしょうか？
- 住宅ローンの返済が困難な状況で相談です。父が所有する土地を担保に兄が住宅ローンを組み、父が物上保証人となっていました。しかし、父が亡くなった後もローンの支払いは兄ができなくなり、私が支払っています。しかし、私も支払いに限界があり、もし支払えなくなると土地は競売にかけられるでしょうか？私や兄は立ち退きを迫られるのでしょうか？もし立ち退きを迫られた場合、建物は評価価格で買い取ってもらえるのでしょうか？
- 住宅ローンの返済ができなくなった場合の問題について相談です。兄が父が所有している土地を担保に住宅ローンを組み、兄と私が相続した後も私がローンを支払っています。しかし、支払いに限界があり、もし支払えなくなると土地は競売にかけられるでしょうか？私や兄は立ち退きを迫られるのでしょうか？借りている住居に住むことはできるのでしょうか？もし立ち退きを迫られた場合、建物は評価価格で買い取ってもらえるのでしょうか？
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質問者が選んだベストアンサー
まず、質問者さんは相続人ですから、父上の物上保証人の立場を引き継ぐことになります。 今後、もしローンが払えなくなって、銀行が担保となっているその土地を競売に付して、第三者が所有権を得た場合は、その土地上の建物を所有する質問者さん兄弟は法定地上権を有することになります。自動的（強制的）に地上権が得られるということです。つまり、建物の所有権は移転しないで、ご兄弟の所有物のままです。立ち退きを迫られるということにはなりません。期間は30年で、更新もできます。 ただし、建物が老朽化してきて修繕をすることは可能ですが、再築する場合は土地所有者の承諾が必要になります。 とはいっても、その土地は借りていることになるので、借地料を支払うことになります。借地料は話し合いで決めますが、決まらない場合は裁判所が近隣の相場などをもとに決めることになります。ざっくりとですが、固定資産税の4倍程度と言われています。 2年間にわたり借地料が払えなくなると、立ち退かなくてはなりません。この場合、債務不履行による立ち退きですので、建物買取請求権は行使できません。更地にして立ち退くのが原則です。建物の買取請求はあくまでも、貸す側からの都合で地上権を消滅させる場合に行使することができます。金額は時価となります。 以上、おもに民法や借地借家法に基づいて回答いたしました。
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- kitiroemon
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No.1で回答した者です。 投稿後に誤りに気が付きました。 更地に抵当権が設定された「後」に家が建った場合には、法定地上権は成立しません。No.2さんの書かれているとおりです。 もしそうなら、No.1の回答は取り消させていただきます。ご迷惑をおかけいたしました。
- fujic-1990
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> 父が所有しておりました土地に兄がそれを担保に住宅ローンを組み融資を受け それから、そのローンを使って、お兄さんがお兄さん名義の家を建てたのですね？ お父さんの土地に、すでにお父さんの家が建っていて、その後にお兄さんのローンが組まれて土地に担保権（おそらく抵当権）が設定され、お兄さんがその家を買った、という流れなら法定地上権は成立するのですが、 本件のように、更地に抵当権が設定された「後」に家が建った場合には、地上権は成立しません。 「売りやすい更地だと思ってお金を貸して抵当権を設定した人Ａ」と「更地に抵当権が設定されている（将来土地が競売されるかもしれない）ことを知っていながら、あえて家を建てた人Ｂ」の利益を比較した場合、ＢよりＡのほうを保護してやらなければならない、というふうに考えるからです。 本件では、Ａは銀行（競落人）、Ｂがお兄さんということになります。 法定地上権は成立しませんので、お兄さんには家をそのまま建てておく権利がなくなります。他人の土地に家を建てていたのと同じことになりますので、質問者さんとお兄さんは家を壊して、その土地から退去しなければなりません。 質問者さんの言葉で言えば『立ち退きを迫られる』ことになります。 もちろん、競落した人が「家は建てておいていいよ」「そのまま住んでいていいよ」と言うかもしれませんが、まあ、そういう親切な人はいません。自分で住んだり使いたくて土地を買うのがふつうですから。 家が良いものなら、壊さなくてもいいよ、というかもしれません。その場合は、壊さず、退去だけすればいいです。 ふつう買い取ってはくれないでしょうが、値段によっては買い取ってくれるかもしれません。 それで、例えば、 （１）ローンの残債が1,000万円で、土地が1,200万円で競売された（残債より高く売れた）という場合なら、質問者さんたちは、差額の200万円を受け取って、家を壊して退去しなければなりません。 （２）ローンの残債が1,000万円で、土地が700万円で競売された（残債より安く売れた）という場合なら、質問者さんたちは、家を壊して退去したうえで、まだ残債の300万円を銀行に支払わなければなりません。 どっちみち、家を取り壊して退去しなければなりません。 そこでアドバイスですが、いよいよ返済できそうにないとなったら、（自分で土地を利用するのではなく）投資目的で不動産を買う人に、土地と家を買い取ってもらうのです。 質問者さんの所の状況はわかりませんが、土地と建物を売ればたいがいローンの残債よりかなり高く売れるはずです。 その代金の一部でローンを返済してしまう（抵当権をはずす）。 代金にはまだ余りがあるはずなので、自分たちは家賃を払ってその建物に住むことにするのです。 それが一番穏便に済むと思います。 －－－－ 余談ですが、『私に物上保証人になるようにとの書類が届きました』とのことですが、間違いないでしょうか。 別人のために抵当権を設定した人を物上保証人というので、すでに抵当権が設定されていれば「物上保証人になるように」などという御願いみたいなことはしないでいいんですけど？（イヤだ、と返事したらどうなるのでしょう？） おそらく「アナタも物上保証人です」という確認通知なのではないでしょうか？
