住宅ローンについて

質問

住宅ローン（土地・建物込）を支払い中です。
契約状況は、契約者・・父　連帯保証人・・息子
登記状況は、土地・・息子　建物・・父＊なんでこんな登記にしたのかは、その時の税理士のアドバイスでしました。
ここから問題です。
息子が、もうじき自己破産をすることになりまして、悩んでます。
(1)住宅ローンの連帯保証人は、どうなるんでしょうか？
(2)息子の土地は、競売にかけられると思うんですが、住宅ローンの支払いはどうなるんでしょうか？
(3)建物だけのローンになるんでしょうか？支払いは、きちんとしています。
(4)土地は、現在仮差し押さえされています。
(５)これ以上に、問題点があれば問題と解答お願いします。
追伸：直接銀行に聞く前に、事前に知りたいので、もし、銀行員で住宅ローンに詳しい方よろしくお願いします。あと、勝手ですがなるべく早く知りたいです。

回答No.5

mnb098 · ベストアンサー

補足の質問に
質問者の意図は子が自己破産したのちにもこの家をキープしたいということのようです。

　土地が処分されても家が残るので、家だけを担保にして親だけで「住宅ローンが組めないか」＝組み替え？・継続？できないのかということなら、「無理です」となります。
　抵当権を設定するのはあくまで債権の保全のためです。担保不動産が売却できて換価した代金から回収するのが目的ですから、土地だけまたは家だけというのは処分の見込みが低いため、住宅ローンの担保としては不適と判断されることが多い。
定期借地権付住宅は例外ですが。

今回の場合は土地と建物が共同担保ですから、銀行またはその保証機関が競売にかければ一括で売却されてしまいます。
　子の土地だけに差押をした債権者（仮差ではない）はその持分だけしか競売申し立てができないので、先順位で銀行ローンに配当されるため配当見込みなしとなり取り下げか取り消しになる可能性が高く、実務上売れないだろうということです。

　つぎに「士業」とは弁護士や司法書士など「士」のつく資格のある人たちのことです。

お礼

ありがとうございます。
また、話を聞いてください。お願いします。

回答No.4

minom66891

私はかつて自己破産を考えていましたが、
住宅ローンでは自己破産はしないほうが良いとのアドバイスを受けて、
任意売却という制度を利用して、生活を再建しました。

当時は自己破産しかないと思っていまして
それに向けて進んでいっていたのですが、
途中でネットで調べて、気づいて本当に良かったと思っています。

土地が差し押さえになっているとのこと、
差し押さえになっている土地に立っている建物であれば、
競売になったとしても、売れない…ですよね…

不動産事情に詳しい、専門の不動産業者に
一度相談されてみてはいかがでしょうか。
銀行はローンのことについては、相談といっても
ローンの期間を伸ばすとかリスケジュールするとか
一時しのぎのことで、さらに銀行に有利なようにしか
アドバイスはくれないと思います。
（私も銀行に相談しましたが、手のひらを返したように
態度が変わったのにはびっくりしました）

お父様と相談されて、任意売却というのも
検討されてみてはいかがでしょうか。

相談者様が良い方向に向かうことを願っています。

参考URL：

http://www.ninbaisuishin.com/kokodake.php?id=31

回答No.3

mnb098

不動産の権利者・債務の関係人が記述のとおりだとします。
この住宅ローンの債務者は父親だけです。子は担保提供兼連帯保証人になります。

1ローンの連帯保証人はそのまま。はずれることもありません。追加を求められてもなってくれる人はいません。
2競売にかけられるのは住宅ローンの銀行か執行文つき債務名義から差押ができた業者だけ。土地だけ売られて家のローンが継続して分割支払いできることはありません。
3建物だけ担保に残って継続支払いできることはありません。そのような契約の約款にはなっていないはずです。

ローン契約書には通常、保証人にも支払いの停止（自己破産の着手）があれば、期限の利益を喪失し全額履行期が到来すると書いてある場合があります。

しかし実務上破産債権の中に保証債務が書かれていることが少なく、本人債務の整理をメインにしてあるケースが多いようです。
これだと銀行は連帯保証人の破産着手を知ることができません。債務者が延滞無く支払いを継続していれば、正常先としか査定できません。つまりは保証協会に債権が移ることも、抵当権実行で競売されることも原因がないため不可能と言うことになります。

今回の場合は「土地」という財産があるため、ローンの保証債務も債務一覧に入れないと破産手続きがスムーズに進行しないと言えます。いずれかの士業の力を借りるのであればよく相談してください。
上記契約の条文を必ず確認してください。

4土地の仮差はあっても仮ですから強制執行は出来ません。
また競売ですが、子の持分（土地）だけを競売にかけても地上権がありますので:現実には売れません。
売られるとすればこの銀行が代弁により保証協会に債権を移し、破産管財人もつかず父の協力もなく任意売却が進まないときに、最終手段としての競売に踏み切るときになるでしょう。

補足

ありがとうございます。あと、わからない点があるので教えてください。

2.競売にかけられるのは住宅ローンの銀行か執行文つき債務名義から差押ができた業者だけ。土地だけ売られて家のローンが継続して分割支払いできることはありません。

この解答だと、住宅ローンは組めなくなるということでしょうか？
あと、「士業」ってなんでしょうか？

回答No.2

misawajp

＞登記状況は、土地・・息子　建物・・父

建物は償却しますが、土地は償却されません、順調に行っていれば賢明な選択でした　が

その土地に、住宅ローンの金融機関の抵当権が第一順位で設定されていませんか　？

仮差押の申し立て者は、ローンの金融機関それとも第三者
自己破産せずに　競売にかけられれば　抵当権第一順位の金融機関が抵当権額を取得します
残れば、次順位が取得ですが、残らないでしょう
競売の落札者が明け渡し請求を起こすことは十分予想されます

自己破産しても　
ローン（の支払い）は父ですから直接の影響はありません
土地の競売と連帯保証人については金融機関の判断です

回答No.1

tekitouni01

＞契約状況は、契約者・・父　連帯保証人・・息子
＞登記状況は、土地・・息子　建物・・父
契約状況と登記状況に間違いはありませんか？
通常、契約者と登記名義が違う契約は銀行が認めませんので・・・。