債務者A所有の建物Xでは完弁できない時の、共同担保となっている、物上保証人Bの土地Yへの抵当権実行について

質問

実際に親類でおきていることで困っております。

建物Xのローンの担保のため、債務者A所有の建物Xと、物上保証人B所有の土地Y（建物Xが建っている）とが共同担保になっています。債務者Aが弁済できずに、抵当権が実施された場合、債務者Aが弁済できない残りについて、物上保証人Bは土地Yの範囲で有限責任を負う、ということは理解していますが、実際の順序については下記のようになるのでしょうか。

建物Xが競売にかけられる
↓
競売の代金が弁済にあてられる
↓
その上で弁済がまだ残っていれば、土地Yに抵当権の実行が及ぶ

もし、上記の順番ですと、建物Xは所有者が別の土地Yの上にたっているため、買い手がつかずかなり金額も低くなると思います。あるいは、もし、抵当権の実施が建物Xも土地Yも同時であれば、建物Xの弁済にあてられる価値とはどのように判断するのでしょうか。

最終的に、こちらがしたいことは、

「法的に、Aを建物Xから退去させ、建物Xの所有権をBに移したい」

にありまして、単に、Bによる代位弁済での求償権では、相手が払わない場合はさらに民事をおこさなければならないかと思いますので、どういう順序がよいのか意見が頂けたら幸いです。債権者の抵当権を引き受けることができれば、話は早いかもしれないのですが。。

どうぞよろしくお願いします。

回答No.2

law_amateur

前回の補足ですが，物上保証人が，抵当権の被担保債権の債務の全額を弁済すれば，法定代位の規定（民法５００条）により，債権者が従前に有していた権利を取得することができます。これにより，全額の弁済をした物上保証人は，債務者の不動産上に有していた担保権を取得することができるわけです。

回答No.1

law_amateur

少し誤解があるようです。

　競売手続の実際では，債権者は，債務者の提供した物的担保と，物上保証人の提供した物的担保を区別しません。
　債務者の提供した物的担保と，物上保証人の提供した物的担保のいずれを実行するかは，債権者が任意に決めることができます。
　通常，建物と，その敷地が共同担保になっている場合には，これを一括して売却することになります。裁判所の配当手続でも，建物の売却代金相当部分から先に配当されることはなく，建物の売却代金相当部分（建物の価格プラス敷地権価格）と土地の売却代金相当部分（土地の価格マイナス敷地権価格）を割合的に配当することになります。
　ですから，仮に剰余金が出た場合には，債務者と物上保証人に割合的に剰余金が交付されることになるわけです。

　理屈上，これはおかしいという考え方もありますが，手続の簡易迅速も考えて，このように取り扱われているのではないかと思います。

　物上保証人が，「法的に，Ｘを建物から退去させる」ことは，物上保証人のままでは無理です。先に建物の所有権を譲り受けて，その所有権に基づいて退去させるしかないと思います。

　しかし，どうせ売られてしまう建物を，わざわざ各種の税金を払って，物上保証人の名義にすることも，コスト的に引き合わないことで，あまりお勧めできません。

　債権者の抵当権の引受も，一つの方法ではありますが，物上保証人が，債務の弁済をしなければ，債権者がそのようなことに応じるとも思えません。

　私としては，そのような前例があることを知らないのですが，剰余金が出そうな場合には，債務者の有する国に対する剰余金請求権を仮差押さえした上，弁済者の代位で取得した債権者の有する抵当権により，抵当権実行（方法としては，債権担保権執行となると思われる。）として，剰余金請求権に対して抵当権を行使して優先弁済を受けるという方法しかないように思います。（理屈上は可能だと思うのですが，裁判所が認めるかどうかは分かりません。）

お礼

law_amateurさん、

詳しい説明、本当にありがとうございます。なるほど、所有権が別であれば、共同担保となっている以上、通常の担保と同様に扱えるということですね。

よろしければ、追加で一点質問したいのですが、債務の弁済を物上保証人Bが代わりにすれば、抵当権は当然に、物上保証人Bに移るのでしょうか。なお、現在の債権者は住宅金融公庫になります。