瑕疵担保責任の期間について

質問

5年ほど前に家を購入しました。
その際、契約書取り交わし、そこには瑕疵担保責任の期間に関しては購入後6カ月となっていました。
しかし、実際には購入後数年で水漏れがわかりました。
当然購入したわたし自身は商人ではないので、民法の「瑕疵発見後1年以内」が瑕疵担保責任の期間として適用されるのではないかと思います。
この場合、契約書の期間と民法の期間、どちらが適用されるのでしょうか。
ちなみに、購入元は宅建業者です。

回答No.3

ゴルゴ 13（@golgo13--） · ベストアンサー

質問者の質問内容を整理
1,5年前に業者から購入
2,契約では瑕疵担保責任期間は6カ月。
3,数年後に水漏れ判明。

この場合、業者に損賠請求ができるか？

1,業者は自ら売主の責任があり、瑕疵担保責任を2年未満にした場合無効になり、瑕疵担保責任期間は10年となる。
2,水漏れは購入後数年で判明(数年との表現から2～3年と推測)
3,仮に、購入時から水漏れが有った場合、質問者はその間の水道代と修理費を業者に損賠請求する事が可能。
4,然るに、瑕疵担保責任は買主が事実を知った時から１年以内にしなければならないものである。
5,質問者の質問内容から、質問者は業者へは2～3年+1年以内に請求する必要がある。

結論
質問者が不動産を購入したのは5年前の事であり、既に請求できる期間を渡過している。
よって、業者に請求は出来ない。

お礼

詳しいご回答ありがとうございます。
水漏れではなく雨漏りだったのですが、それが発覚したのがおっしゃるとおり、2～3年前なのです。
それを業者に言ったのが購入後4年近く経ったときで、他の個所の不具合(これは購入後すぐに見つかった瑕疵で業者の対応が遅く未だに修繕終わらず)調査の際で、瑕疵担保期間が半年だから対応ができないかもしれないといわれました。
実際の契約書の期間は2年だったのですが、どの時期に関してもきちんと記録していたわけではなく、あいまいな感じです。

まずは専門家に相談して、きちんと時期を思い出すことですかね。

回答No.6

oldrookie21

さすがに新築物件でないと思うので中古物件前提で書き込みます。
まーそれでも信じがたい話なんですが…
宅建業者が「売主」の物件を購入されましたか？勘違いではないか、契約書にある「売主」の欄をご確認ください。
売主が宅建業者か？一個人か？というのは大きな違いです。
というのも、
売主が宅建業者である場合、瑕疵担保責任6ヶ月は法律違反で、瑕疵担保責任6ヶ月は無効になり、あなたが書かれている民法の規定が適用されます。宅建業者が売主の場合は瑕疵担保責任の期間は2年以上でないと違法になります。
一方、売主が一個人で宅建業者が仲介の場合は合法であり、購入後5年経過していることからも、あなたの主張が認められるのはかなり厳しいと言わざる負えません。

あなたが書かれている通りなら、宅建業者はある意味、無限の責任を負うことにもなりかねないので…ちょっとひどい業者ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、新築ではなく、中古物件です。
(正確には中古物件をもとにして作り直したリフォーム住宅です)

補足

契約書をよく見たら、2年になっていました。
実は、業者に雨漏りのことを話したら契約書に半年となっていると言われたのできちんと確認していませんでした。

回答No.5

ゴルゴ 13（@golgo13--）

今度は訂正

今、私が損賠請求訴訟やってる最中だからうっかり「損賠請求」って表現してしまいましたが、正確には「瑕疵を補修せよ」と業者に請求できる権利です

回答3の3は「漏出分の水道代」の損害賠償請求に訂正。

回答No.4

ゴルゴ 13（@golgo13--）

一部補足

新築で購入した場合、2さんの回答通り時効までまだまだあります。

数年の定義について、質問者が4年を含むと意味しているなら時効までギリギリか、或は渡過している頃なので急ぐか諦めるかして下さい。

ギリギリの場合、内容証明郵便を送付して下さい。時効成立まで半年延長します。

回答No.2

hekiyu

民法の「瑕疵発見後1年以内」が瑕疵担保責任の期間
として適用されるのではないかと思います。
　　　↑
契約書の方が優先的に適用になります。
しかし、この場合は買い主保護の為に色々な法律が
あります。
勝算は充分にありますので、
ネットなどで解決しないで、お金を払って専門家と
相談することを強くお勧めします。

購入元は宅建業者です。
　　　↑
宅建業法４０条にあります。

（瑕疵担保責任についての特約の制限）
第40条
1.宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、
その目的物の瑕疵を担保すべき責任に関し、
民法（明治二十九年法律第八十九号）第570条において準用する
同法第566条第3項 に規定する期間について
その目的物の引渡しの日から二年以上となる特約を
する場合を除き、同条 に規定するものより
買主に不利となる特約をしてはならない。
2.前項の規定に反する特約は、無効とする。

（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）
第95条
1.新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第570条において準用する同法第566条第1項 並びに同法第634条第1項及び第2項前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第1項 及び第2項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第1項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。
2.前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。
3.第1項の場合における民法第566条第3項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第95条第1項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

お礼

なるほど、難しくて完全には理解できませんが、専門家に相談するのが一番ということですね。
業者の方もまだ完全に修繕を否定しているわけではないので、もし否定されたら専門家に相談してみたいと思います。
専門家・・・弁護士ですかね?

回答No.1

drum_KT

瑕疵担保責任というのは、その瑕疵が「契約の時点で既に存在していた」ことが前提で発生するものですので、水漏れが「購入後数年してから発生した」のであれば瑕疵担保責任の範疇にはなりません。

水漏れが「契約当初から発生していたと推定される」（数年間漏れていれば、その間の水道代も膨大でしょうし、漏れている周辺が腐食しているなど大変なことになっているはずです）場合であれば、民法の規定が適用できるかもしれません。

以下のページの説明が参考になると思います。
http://www.sodan.info/knowhow/study/study15/

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、新築ではなく、中古物件です。
(正確には中古物件をもとにして作り直したリフォーム住宅です)

補足

すいません、水漏れではなく雨漏りでした。
家の造りが悪くて雨漏りをしているのですが、この場合はどうなるのでしょうか?
(ご回答いただいてすぐに捕捉を入れたのですが、きちんと反映されていなくて遅くなってしまいました)