隣地売却で共同通路が利用出来なくなり悩んでいます。

質問

公道から0.7ｍ巾の通路を双方0.35ｍづつ出し合って隣家は勝手口の出入りに、当家所有の貸家は玄関出入りに通路を共同利用していました。この度隣家が土地を売却するとの事で、この共同通路を5年間の猶予を持って廃止しブロック塀等を設置して通行を許可をしない旨の覚書への捺印を不動産屋を通して要求してきました。当方が建替えの際にはそれに対応しようと思っていますが、経済的にも5年以内に建替え出来る状態では有りません。このままだと5年後には借家人が出入り出来なくなるのではと悩んでおります。詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスお願い致します。。

回答No.2

trytobe

結論としては、その覚書の捺印は絶対に拒否し続けること。

それをしたいのは、周りの土地に囲まれて、自分の敷地から道路に直接出られない「囲繞地」（いにょうち）となると、そことの通行を禁止できない（囲繞地通行権がある）からです。

囲繞地（袋地）について｜再建築不可物件の直接買取り・総合案内サイト
http://saikenchiku-fuka.net/inyochi/

ですから、その面積の分だけ通行させてもらうよう残すか、土地の交換で通路分の土地を道路までの間に確保してもらうか、しないと「向こうに請求する権利を覚書で放棄させられてしまう」のです。そして、ご自身の土地は、囲繞地として通路が確保できない、再建築が不可能な二束三文の「建物が建てられない宅地」にしかならなくなるのです。

囲繞地通行権とは？ [不動産売買の法律・制度] All About
http://allabout.co.jp/gm/gc/419539/

ですから、幅35cm という人が通行できるとは考えにくい幅を受け入れず、上記サイトのような幅90cm程度とまではいかずとも、従来通りの幅70cmの道幅を維持するようにしなければいけません。

この交渉をするのに、新しく土地を買った人との間となると、過去の経緯は全く知らずに、ここまでが境界線だと聞いて買ったのだ、と言われる上、「覚書」があったら、まんまと権利を放棄したことになってしまい、道幅の維持の可能性を失うのです。

回答No.1

29penguin

建替えが無理なら、賃借人に出て行ってもらって、こちらも土地建物を売却するのが最善ではないでしょうか。賃貸人からの更新拒絶には正当な事由が必要ですが、このケースは正当事由に当たると思われます。
賃借人には、更新期日の1年前から6ヶ月前に通知することが必要ですが、5年の猶予があるなら充分でしょう。むしろ、売却には早く行動された方が良いと思われます。