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親族間での土地の売買(共有地)に関するご相談
- 数年前に祖母が購入した土地の所有権は、祖母、父、伯父、叔母の4人で共有されています。
- 祖母が亡くなったため、現在の所有権は父の1/4、伯父の1/2、叔母の1/2となっていますが、法律上では父の割合は15%、伯父の割合は50%、叔母の割合は35%です。
- 購入希望者として、私が1000万円で土地を買うことを検討していますが、その際の費用や問題点が気になっています。
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○親族間、親子間での土地の個人売買は可能なのか ➡必要な書類を揃えれば可能だが、それに関わる費用は？＞ 可能。不動産屋を介さなければ、登記費用だけかと。 ○個人売買が困難な場合は、全部をまとめて第三者に購入してもらいそれを買う。 ➡発生する問題点や費用は？＞ 先ず、そんな面倒なことをする意味が不明。意味不明なことに関与する第三者が居るとも居るとも思えないですし、普通なら詐欺だと思われるのがオチ。 ○仮に個人売買ができた場合、適正価格より低い価格での購入のため贈与とみなされないか＞ 大きく乖離すれば、当然差額が贈与となります。 ○売り側の父兄妹には譲渡所得税はかからないのか？＞ 譲渡所得は減価償却を除けば、買い値と売り値から儲かった場合に掛かります。買い値をどうするかで変わってきますが…。 ➡取得した3000万の土地を1000万で売ると赤字になるので所得税はかからないのか？＞ 土地全体から見ればそういうことになりますが、譲渡所得は１人１人個別に掛かりますので、上記した買い値次第です。 ➡実際に資金を出したのは祖母なので所得税はかかるのか？＞ 意味不明…。 ➡名義が1/4なので本当は750万ずつ出しあってなければいけなかったのに、事実上は祖母が3000万出していることがバレて、遡って贈与とみなされ贈与税が発生してしまうのか。＞ 税務署がこれに気付くかどうか次第です。気付かなければ何も起きませんが、何かの理由で調査が入れば当然課税され、所定の時期に申告していないので余計な費用も払うことになります。これを用意出来なければ土地を売って払うことになるかもしれません。贈与税は一番税率の高い税金ですので。これは、贈与することによって逃れられる税金があるからかと。 ○売買することになったら父は登記上の権利でやりとりして、あとで差額分を現金で受け渡すと言っていますが問題は起きませんか？＞ 相殺して問題なければ大丈夫ですが、少なくとも同じ年に行う方が間違いないです。契約書も交わし、即金で払えなければローンということも可能ですが、それも書類にしておくと税務署にも対応出来るかと。 ○他に起こりそうな面倒や費用があれば教えてください。＞ 今回譲渡所得を申告することによって数年前の贈与が知れることになります。贈与税とそれに付随する余計な税金も払い、贈与された費用を取得価格として譲渡所得を計算すれば良いでしょうか。高額になる可能性もあるため、土地を売ることになるかもしれませんね。 例えば数年前に750万円贈与されたとすると、131万円の贈与税が掛かります。無申告加算税も掛かりますし、場合によっては重加算税が掛かることもあるかもしれません。 https://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm 税務署は名義変更を知る立場に居ますし、その時に調べることもあります。その時は大丈夫だったとしても、相続時にバレることが多いです（多くの遺産があった場合は特に）。それ以前に払うべき税金を払ってないのですから、その分他の人が迷惑していることにもなるでしょう。見つからなければ良いというものではなく、義務は果たす必要があるかと。それにここで違法行為を助長することは違反となるので出来ません。
