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不動産の親子間売買について
はじめて質問させていただきます。 私の父の家を主人名義で購入すると親子間売買になるのでしょうか？ 昭和57年築 鉄骨造 固定資産税評価格 土地・建物 2000万円ほど 銀行借り入れはしないで父名義の口座に毎月返済する場合 購入価格に金利をつけての売買になるのでしょうか？ また2000万円以下での売買は可能でしょうか？ どのような手順が必要でしょうか？ 不動産初心者ですがアドバイスをよろしくお願いします。
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税理士です。 義父→婿なのでれっきとした親族間売買になりますね。 この場合十分に注意しなければならないのは「実勢価格」であることです。 場所等が解らないので一般論ですが、通常固定資産税評価額は実勢価格よりかなり低く設定されています。 したがって評価額で売買されると「低廉譲渡」とされる危険が大きくなります。 これを回避するには次の方法で評価してみてください。 １．もしその土地に路線価がついていれば、その路線価による評価の１２５％を土地価格とする。 建物は固定資産税評価で十分。 ２．不動産業者に一度査定を申し込み、おおよその価格を算定してみる。 売買はその価格より少々低くても可。 ＞銀行借り入れはしないで父名義の口座に毎月返済する場合 購入価格に金利をつけての売買になるのでしょうか？ 問題あります。実勢の金利は付けてください。 またこの金利、お父様は確定申告しないとすぐ税務署が来ますよ。 ちなみにもしこの家がお父様の住まいであっても、親族間売買なので所得税の3,000万控除は使えません。 またご主人も住宅取得控除は使えませんから、念のため。
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- 0621p
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固定資産税評価額は実勢価格より低い、という回答が多いですが、最近はそうでもありません。人気のない地域、条件の悪い物件ならば、固定資産税評価額以下でしか売れない物件も多いです。 昭和５７年築という事ですから、建物の市場価値はほとんどなく、建物の固定資産税評価額はおそらく高すぎると思われます。 周辺の相場を参考にしなければなりませんが、２０００万以下での売買でも問題ないかもしれません。
お礼
そうですね。周りの環境などを調べてみます。 情報をありがとうございます。
- Mokuzo100nenn
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親名義の公団住宅を買い取りました。 １．不動産仲介業を通すと合計で６％＋12万円ほどの手数料を取られます。 ２．ネットの不動産譲渡契約書を参考にワープロで作成し、双方が記名捺印すれば印紙代だけですみます。 ３．新聞折り込みの中古不動産販売価格を参考に、それより多少安めの価格に決めました。 ４．契約書に明記した金額を（証拠が残る様に）銀行間振り込みで送金しました。 ５．親の借金を返済するための資金でしたので、その金額で残債を清算し、抵当権を解除してから登記の変更をしています。 ６．登記の変更に関しては、司法書士にお願いしました。手数料6万円ほどだったと記憶しています。 ７．一般に不動産取引は一括清算ですので、個人間の割賦払いの方法は不詳です。買い主が銀行ローンを希望する場合は、事前に物件の情報と買い主の所得や信用状況をもとに銀行・信用金庫などが相談にのってくれると思います。 ８．登記後には固定資産税の納付用紙が送付されるようになりましたが、それ以外の税務署からの調査はありません。 思ったより簡単でした。今もそのまま親が住み続けております。 元々は親の借金返済の支援が目的でしたが、正式な売買手続きをし、登記も済ませたので、親の死亡時の相続問題を回避することができました。
お礼
いろいろなケースがあるんですね。 詳しく教えていただきありがとうございます。
- mukaiyama
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＞親子間売買になるのでしょうか… どのような観点からお聞きでしょうか。 税法面では、「親と子、祖父母と孫など特殊関係のある人の相互間における売買」ということになるでしょう。 子の配偶者は子と同格に扱われますのでね。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm ＞銀行借り入れはしないで父名義の口座に毎月返済する場合 購入価格に金利をつけての… それは、売り手がどう判断するかです。 売り手の父が 「利息なんか要らない。いつでも都合ついたときに払って。」 というなら、金利を付けるまでもありません。 ＞また2000万円以下での売買は可能でしょうか… だから、父が 「100万で売ってあげる」 と言えば 100万で良いです。 ただし、 ＞固定資産税評価格 土地・建物 2000万円ほど… 評価額でなく、不動産屋の相場、時価より大幅に安ければ、安い分だけが贈与税の対象になります。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm 一般に、不動産屋の相場は固定資産税評価額よりは高いですから、贈与税などびた一文払いたくないというお考えなら、2,500万とか 3,000万とかを出さないとだめです。 父がそんなに高いことを言わないのであれば、できるだけ安く譲ってもらって、素直に贈与税を払うことです。 贈与税を払っても、時価で買うよりはかなり安く済むでしょう。 ＞私の父の家を主人名義で… 夫名義にする以上、父と夫との間に養子縁組でもされていない限り、相続時精算課税制度は利用できません。 あなた名義にするなら、年齢条件さえ合えば可能ですけど。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
アドバイスありがとうございます。 もっと勉強してみます。
- misawajp
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売買ではなく贈与だと認定され易いケースです 質問回答が多数ありますから、検索して読まれるのが良いでしょう なお、これなら確実と言い切れる方法は無いと思います、調査に対して明確に回答でき、その回答の通りであることを証明できる資料（親の領収書などではだめ)を用意すればたいていは認められます Q&Aにかなり具体的なこともありますからお調べ下し
お礼
はい。みなさまのアドバイスを参考にしてみます。ありがとうございます。
相続時精算課税制度を利用して贈与してもらえばどうですか2500万円まで非課税です。但し父上が６５歳以上あなたが２０歳以上でないとだめですが・・。
お礼
アドバイスありがとうございます。 参考になりました。
お礼
わかりやすい回答ありがとうございます。 もう少し考えてみます。 またのアドバイスお願いします。