他人名義の土地の名義変更

質問

昭和14年頃に祖父(現在他界)が土地を同じ地域の親しい友人から買っていました。
そこに現在、祖母名義の住宅が建っています。 今は祖母は老人ホームなので空き家です。
先日、そこの祖父友人名義の土地を名義変更して欲しい。と土地の名義人の息子さんから依頼がありました。
できるだけ費用を押さえたいので相続人の父の変わりに私が名義変更手続きをしたいのですが、結構難しいですか？
それと税金については贈与税がかかるのでしょうか？
この場合、売買ですか？
贈与ですか？

回答No.2

oyazi2008

正確な手続きは
祖父から父へ　遺産分割協議書を作成する　です。お父さんが一人っ子なら良いのですが、兄弟が居ればこれに署名押印してもらう必要があります。またその兄弟が亡くなっている場合はその兄弟の相続人に署名押印してもらう必要があります。
また、当時の売買契約書なり何なりがなければ、面倒です。
これは司法書士が職域ですから、相談してください。
登記は、売買　所有者から（祖父）→相続　父　という流れで登記されます。
質問者さんが、窓口となり話を進めることは可能ですが、意思の確認や実署が必要ですから、本人が司法書士と面談する必要があります。
司法書士に依頼せずにご自分ですべて手続きする場合は、自己申請で申請人を父にすれば、まあ可能ですが売買の原因証書（契約書や領収書など）が無ければ司法書士へ依頼したほうが良いでしょう。素人では何度も法務局へ通い補正を要求されることを覚悟できなければ無理だと思います。

上記の手続きならば、売買時の登録免許税と相続時の登録免許税が課せられます。贈与税はかかりません。相続税は何年もほったらかしになっている土地なら評価は低いでしょうからかからないでしょう。
売主もその名義上の方が亡くなっている場合は、同様に相続登記が必要です。
不動産取得税も祖父の登記時には課税されると思います。相続時には課税されません。

また土地の評価が非常に安価な場合（３００万以下）は登記名義人は所有者が変更になれば良いのですから、登記上の所有者から贈与で父という手法でも贈与税は課せられますが、上記の手続きに要する司法書士への報酬や税金など考慮すれば、支出はあまりかわらずに、面倒ではなくこれの登記申請は父親申請人で質問者さん自身が手続き可能です。土地の評価額が低い場合は実際に税務署へ出向いて、余計なことは言わずにこの土地の贈与を受けたら贈与税はいくらになるか、評価額の証明や地図、登記事項など持参して、聞いてください。

お礼

ありがとうございます。母からの質問ですが、名義変更を祖父にしたまま、相続しないということには出来ないですか？

土地の評価額は低くはなかったのですが、低い場合（300万以下）とかわりはありますか？

回答No.1

fujic-1990

亡くなっていれば相続ということもありますが、お父さんはご存命なのですね？

　代金を払わないと売買になりません。一応代金を払っても、税務署が思う「適正価格」より安く買うと、差額が贈与になります。

　質問者さんの場合、そもそも「代金を払う気持ちはない」ようですので、全額贈与です。したがって、翌年の3月15日までに贈与税を払う必要があります。

　質問者さんが「贈与税を払わない」で登記をすると、翌年以降に税務署から問い合わせが行きます。場合によっては署員がやってきます。

　で、贈与税と延滞税が請求されます。

　そのほか、県には不動産取得税を払う必要がありますね。市町村に、翌年1月1日現在の所有者として固定資産税・都市計画税も支払わなければなりません。

　あまりに高い税金にびっくりしてお父上に登記を戻すと、今度は「質問者さん→お父上」の贈与になりますので、質問者さんへ来た贈与税・不動産取得税等はそのまま請求され、さらにその翌年、お父上が贈与税や不動産取得税等を払わなければならなくなります。

　「登記原因を"錯誤"にして登記しなおせばいい」とかいうアドバイスが付くことがありますが、それはウソですよね。ホントに錯誤ならいいんですが、「税金が高いので、払えないから戻した」場合は、錯誤なんてないんですから脱税になります。

　ちなみに、名義変更登記そのものはそんなに難しい作業ではありません。が、登録免許税などが必要です。

　他人に依頼する場合は、司法書士に依頼することになります。手数料が必要になります。

お礼

回答ありがとうございます。
名義人曰く、土地代金は、昭和14年に家が建った時点で名義人に支払いは、しているみたいです。
登記だけ、祖父がしてなかったみたいで。。。
それと、私の名前に、名義変更ではなく、父名義に変更で、手続きを私が、行います。