親族間の土地の売買で適正な価格とは

質問

適正価格よりも低い価格で売買すると、その差額が贈与されたものとみなされ、贈与税を課せられる可能性があるということなので、贈与税を課せられない適正価格を知りたいのですが、相続税評価額で大丈夫ですか？それとも実勢価格から何％の範囲とかあるのですか？

回答No.5

siba3621 · ベストアンサー

売買等による贈与税の計算のときの時価は、次のように計算して参考価額としています。

対象地の路線価：対象地の時価＝公示地の路線価：公示地の公示価格
注)公示地の他に基準値も参考に計算するとよいでしょう。

対象地の時価＝公示地の公示価格×（対象地の路線価÷公示地の路線価)

いくつか計算して、価額を確定すれば贈与税は課税されないでしょうが、もともとこのような方法としたのは、路線価で売買し、すぐに他に転売して差額について贈与税を不当に回避する行為が横行したためです。
また、参考価額としての時価の計算は、今回の公示価格・基準地価格が若干でも上昇しているような地域については、そのまま適用されるでしょうが、いまだに下落等している地域では、路線価＝時価として売買されているところもあるようです。
路線価
http://www.rosenka.nta.go.jp/
土地情報ライブラリー(公示地・基準地・取引情報等）
http://www.tochi.nla.go.jp/
以上ご参考までに。

お礼

詳しいアドバイスありがとうございました。
おおよその根拠が分かり、とても参考になりました。

回答No.4

siyunoponky

こんばんは。
色々な事情や、現地の状況などがありますので、この場で答えは出ないと思いますし、譲渡所得の申告もありますので、税理士さんに相談なさるのが一番かとは思いますが。

「適正価格」というのは、結局何処まで行っても、「時価＝第三者間で成立する通常の売買価額」としか言葉では説明しようがないのですね。

相続税評価額は、おそらく低すぎて使えないと思います。けっしてイコールではありませんが、一番近いのは公示地価だという感触を得ています。

可能であるならば、不動産鑑定士に「第三者が買うとしたらいくらの価額が付くか」を算出して貰えれば良いのですが。
ただしその価額を税務署が「時価」だと認めるかどうかの保証は、結局ありません。売主が譲渡所得の申告をして、それに対して税務署から何か言ってくるかどうか、普通一年間くらいは落ち着きません。

参考になりますかどうか・・・。
私の経験した例では、居宅兼収益物件の土地・建物の親子間売買でしたが、土地に関しては、公示地価と路線価による評価額の間で、売買せざるを得ない状況を事実としていくつか挙げ、その事情から「第三者であったらこのくらいに値切られる」との理屈で通しました。
私たちがどんな買い物をするときでも、売りに出された事情や、利用価値によって値切るのは「通常の商行為」ですから。

「絶対に贈与に引っかからない」数字と言うことになりますと、結局算出は無理です。
「第三者間で成立する売買価額」として主張するために、まず一番拠り所になるであろう価額は、鑑定士の評価や、地元不動産屋さんの評価になるとは思いますが。

お礼

詳しいアドバイスありがとうございました。とても参考になりました。

回答No.3

ichimoku

書き忘れましたが、先の通達の最後の注書きによれば、
土地等の取得価額を下回る場合には、合理的な理由がない限り、
著しく低い価額の対価となるという、厳しい取扱いとなっています。

回答No.2

ichimoku

相続税法第7条に規定する「著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合」に
当たるかどうかの形式的な基準はありません。

下記個別通達によれば、

・個々の取引について取引の事情
・取引当事者間の関係

等を総合勘案し、実質的に贈与を受けたと認められる金額があるかどうかにより
判定することとされております。

その場合は、相続税評価額ではなく、通常の取引価額もしくは取得価額により
評価するものとされております。

相続税法
第七条　著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、
当該財産の譲渡があつた時において、当該財産の譲渡を受けた者が、
当該対価と当該譲渡があつた時における当該財産の時価（当該財産の
評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により
評価した価額）との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から
贈与（当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には、遺贈）により
取得したものとみなす。

相続税関係　個別通達
負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る
評価並びに相続税法第７条及び第９条の規定の適用について
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/878/01.htm

お礼

詳しいアドバイスありがとうございました。

回答No.1

bowler300

気になる問題ですね。
やはり実勢価格が基本になると思いますが、それを誰が評価するかでしょう。
わかる範囲で調べますので、お時間ください。