駐車場使用料金を特別承継債務にする方法

質問

マンション管理組合の管理費や修繕積立金は特別承継債務とされています。
一方、駐車場使用料の滞納は承継されない判例があります。

管理規約に「駐車場使用料金も特別承継債務とする」との規定をしておけば特別承継債務と見做され法律上の効力が発生しますか。
ダメな時、どうすればよいでしょうか。

回答No.4

fujic-1990 · ベストアンサー

はい、強制はできません。

　マンションの区分所有権は、前の区分所有権を引き継ぐものです。

　新契約（新たに権利を発生させるもの）ではありません。登記も「保存登記」ではなく「移転登記」になります。

　で、その区分所有権の対象である「マンションの部屋・廊下など共有部分」というのは、これまで支払われていた（支払われているべきだった）管理費で管理され、修繕積立金で修繕されて、現在の状態でいられるわけです。

　部屋と廊下・外壁などの共有部分の「現況」というのはこれまでの管理費・修繕積立金と切り離すことはできません。

　切り離せないのですから、現在の状態で「区分所有権＋共有部分の持分が移転された」ということは、管理費・修繕積立金の関係も移転された、と考えざるをえないわけです。

　よって、購入者は「滞納されていた管理費・修繕積立金なんて知らん」とは言えない（言っても認められない）わけです。

　これに対して、駐車場の利用権は、新契約によってあらたに「駐車する権利」が発生するわけです。

　新区分所有者Ｂは、ほかの駐車場を借りてもいい。そもそも車を持っていなければ駐車しなくてもいいわけです。

　自分も駐車したければ契約する。契約すると、「駐車する権利＆駐車料支払い義務」が発生する。

　管理組合とＡの契約は無関係です。無関係なので、Ａの滞納分をＢに請求はできない。

　ただ引き継ぎという点で言うと、初回回答で書いたように、Ａが借りていた場所が（車を出し入れしやすいなど）良い区画であったりすれば、「Ａの契約を引き継ぎたい」と希望するカモしれません。

　であれば、Ａの滞納金支払い債務も引き継ぐことになります。

> 前利用者の滞納金を払わなければ駐車場を契約しないのも一方法でしょうね、

　それが一番だと思います。次の策は、誰も借りたがらない悪い場所を指定する、かな。

補足

相当スッキリしました。
特定承継人が引き継ぐ債務、そうでない債務が見えました。
駐車場使用に関する規定も貴意を参考に改正するよう進言します。
ありがとうございました。

回答No.3

fujic-1990

質問者さんは新所有者をＡとしていますが順番がわかりにくいので、以下、前のマンション区分所有者をＡ。Ａからマンションの区分所有権を買った人をＢと呼ぶことにします。

　えっと、前段が納得できて後段が納得できないということは、管理費や修繕積立金の滞納分がＢに継承されることについての説明はしなくていいのですね？

　となると、「管理規約にどう書かれていても、Ａが滞納した駐車料の支払い債務がＢに引き継がれない」理由を説明すればいいわけですね？

　前提を確認しますが、Ｂの駐車契約は、入居後に「新たに契約した」わけですよね？
　Ｂと管理組合の駐車場契約は、Ａがしていた駐車場契約とは別な契約なんですよね？

　ならば、別な契約の影響（滞納）を受けないのは、むしろ当然です。

　契約というのは、原則として、契約者の合意で権利・義務が発生します。

　駐車契約に合意しなければ駐車料の支払い義務も生じません（もちろん、駐車する権利も生じません）。

　「他人同士（管理組合とＡ）が結んだ契約の影響を、第三者のＢが負うことはナイ」というのが契約の原則です。もちろん、追認や表見代理などなどの例外はありますが。

　同様に他人同士が契約して、第三者のＢに義務を課すこともできない、というのが民法の原則です。

　従って、管理組合員が話合って規約を決めても、第三者のＢに、Ａが滞納した駐車料を負担させることはできません。

　駐車場の「賃貸借契約」は、刑法とも区分所有権とも別のものですので、刑法も区分所有法も駐車場の賃貸借契約とは関係ありません。

　関係ないから、刑法や区分所有法が駐車料について規定していないのは当然のことです。

　「区分所有法に殺人禁止条項がないから、殺人は許されている」とは言えないのと一緒で、区分所有法に駐車料負担についての「制限規定」がないからと言って、「Ａの駐車料債務をＢに負担させてよい」という話にはなりません。

　区分所有法に規定がないなら、「契約」について定めている「民法」の規定・原則に戻って考えるべきです。

　民法の原則によれば、契約は当事者の合意で発生します。つまり、権利も義務も合意で成立します。合意がなければ成立しません。

　ですから、Ｂの合意なしに、ＢにＡの債務を負担させることはできません。

　（むしろ問題は、Ａの管理費・修繕積立金が継承されるという前段だと思いますよ）

－－－－
　余談ですが、「Ａの滞納駐車料を負担しなければ駐車場は賃貸しない」と契約条項に入れて、合意を求めてはいかがでしょう。

　「優越した地位を利用して不利な契約を強いることになるので公序良俗に反する」と訴えられて負ける危険はありますが、イヤなら借りるな、余所を借りろ、ということですので、近くに借りられる駐車場があるならＯＫじゃないかと思います。

お礼

だいぶ整理できました。

補足

丁寧な説明ありがとうございます。
Aの債務のうち管理費と修繕積立金は特定承継人であるBの債務となる。
しかし、駐車場などの使用料はBの債務にならない。
また管理規約に、駐車場などの滞納金は新たな所有者がそれを引き継ぐ、と定めても意味がない。
ということと理解しました。
駐車場使用料を対応したら使用停止になりますよと警告の上一定期間経過後閉鎖するしかないと思います。管理規約でも滞納３ヶ月で警告、６ヶ月で使用停止と記載されていますので。
前利用者の滞納金を払わなければ駐車場を契約しないのも一方法でしょうね、

回答No.2

fujic-1990

相続の話ではなく、例えば「マンションの１室を買った人は、売主が滞納していた管理費・修繕積立金の支払いを拒否できないよね」という話ですよね？

　で、「滞納駐車料も、買主が支払い拒絶できないようにしたいのだが」というご質問だろうと思いました。

　結論をいうと、無理だろうと思います。

　管理費や修繕積立金の支払い義務は、マンションの部屋を所有すれば必ずついてくるものです（管理費・修繕積立金ナシの分譲マンションなど見た事がありません）し、それを滞納されたからと言って管理組合はその区分所有者の所有権を否定して追い出すことができません。

　管理組合は、いわば手足を縛られている状態です。

　他方、買主は滞納の有無を調べて、滞納していればその分を引いて買えば済む話です。それをしなかったのは買主の怠慢。

　でも、駐車料は駐車しているから払うもので（必ずついてくる義務ではない）、管理組合にとって、払わないなら契約を解除して追い出せばいいだけの話です。駐車契約には借地借家法が適用されませんので、すぐ契約解除し追い出せます。

　それをしなかったのは単なる、管理組合の怠慢です。

　買主が自分の意思で、売主の駐車契約を引き継いで（安い駐車料で良い区画に）駐車するなら、滞納分も引き継いだと考えることができるでしょうが、新たに駐車場契約を締結して駐車し始めたのなら、別な契約の滞納分を引き継ぐことに合理性はありません。

　ではどうすべきか。

　私は消費税の方式を真似するのがいいと思います。

　具体的には、１部屋に１つの区画を割り当てて、管理費の中に駐車料分を含めてしまうしかないだろうと思いますね。

　車を持たない人の区画は管理組合が借りる（駐車料相当額を払う）などしたうえで、ほかの数台持っている人に転貸することにして、実質的に駐車料負担を解消できる制度にしておけば、不公平だと非難されることもなかろうと思います。

お礼

前段は納得です。
確かに滞納の存在を知って購入したのであればその債務返済義務はありますがそれは任意の返済義務だと思います。すなわち区分所有法で担保されていない債権となるので競売によっても回収できないことになると思います。

補足

新たな区分所有者（A）には管理費と修繕積立金の滞納分は特別承継債務として（A）に支払い義務があるとしながら（A）には駐車場使用料の支払い義務はない（承継されない）という判例が定着してきました。
では規約に《債務は承継される》と明記することは有効なのかというのが質問の趣旨です。区分法ではその制限をしていないので有効とも解釈できます。

回答No.1

angel2015

特定承継というのは出てきますけど特別承継債務というのはないようですよ

債務自体は、管理費も駐車場使用料も資産があれば差し押さえできますし

特定でも一般でも子供が相続しないとすれば、子供から請求はできません

>駐車場使用料の滞納は承継されない判例
承継されてないだけで、債務自体が消滅しているわけではないですから