区分所有法第7条8条と管理規約について

質問

先日、競売でマンションを取得したのですが、物件明細には全ての滞納分（管理費や修繕積立金はもちろんネット回線使用料まで）を記載してあったので、確認で管理会社に問い合わせると管理規約に記載してあるからの一点張りでした。
そこで私の疑問ですが、管理規約にはどの程度の法的な拘束力が有るのでしょうか？また、この滞納債権の話を管理会社とするのも解せません。この業者の非弁活動に当たるのではないでしょうか？

実務に詳しい方おられましたらよろしく回答のほどお願いいたします。

回答No.5

liar_story

詳細がわかりませんから、一身専属性のものと、時効の両方をお考えになって見てはいかがでしょう！それで拒否できるものとできないものが判断できると思います。
尚、管理会社の非弁行為については、管理会社は管理組合と業務委託契約を結んでおりますから、管理会社の行為は管理費等の減額交渉ではなく、支払いの請求行為で管理組合の使者（伝言者）ですから、管理会社は非弁行為には該当いたしません。

お礼

回答ありがとうございました。

では、請求内容に異議がある場合は、管理組合の代表者と直接に交渉しなければいけないと言う事ですね。

回答No.4

nekonynan

遅延損害金は、債務者は、不可抗力をもって抗弁とすることができないの支払い義務があります。
民法
（法定利率）
第四百四条 　利息を生ずべき債権について別段の意思表示がないときは、その利率は、年五分とする。

（金銭債務の特則）
第四百十九条 　金銭の給付を目的とする債務の不履行については、その損害賠償の額は、法定利率によって定める。ただし、約定利率が法定利率を超えるときは、約定利率による。
２ 　前項の損害賠償については、債権者は、損害の証明をすることを要しない。
３ 　第一項の損害賠償については、債務者は、不可抗力をもって抗弁とすることができない。

　駐車料金、上下水道代、Ｅネット手数料です

　は、貴方に対しての債務ではありません。また管理費みたいに別に定める法律がありませんので支払い義務はありません。

お礼

回答ありがとうございました。

確かに遅延損害金の派生事由は仰るとおりですが、区分所有法に規定（維持管理費用の先取特権）の債務の履行義務は競売等により承継した特定承継人にもありますが遅延損害金は維持管理費用でなく債務者本人の債務不履行（不法行為）に対する違約金であるので管理組合は、本人及び包括承継人に対して請求するべきものだと認識しているのですが、間違いでしょうか？

回答No.3

simotani

水道代は支払わない場合水道企業管理者は「給水契約を拒否」し給水しない事が出来ます。遅延損害金は管理組合規約にあれば支払義務を負います。駐車場代については貴方が駐車場を使用するならば契約を引き継ぎ支払う必要あり、使用しないならば管理組合は車検証を競売可能(具体的には駐車していた自動車を差し押さえ可能)であり、そちらを要求出来ます。但しこの手続きに依る場合、貴方が駐車場を利用する権利は引き継ぎされない為、自動車を利用するならば外部にスペースを要します。

お礼

管理会社の方のご意見ありがとうございました。
参考にします。
ただ、このご意見は、包括承継人であれば分かりますが、区分所有法で特別に認められた建物の維持管理に必要な費用以外の項目ですのでの競売開始決定時に何の処置もしてない管理組合の過失責任は重いと思います。

回答No.2

simotani

もし管理費を支払拒否された場合、管理組合から競売申立可能です。
管理費とは大規模修繕積立金を含むもので、建物を維持管理する費用です。差し押さえ以前分についても通常は参加差押え手続きを要せず、競落者負担としているのです。が支払拒否で再度競売に掛けられるのを覚悟する(全住民を敵に回す)か、あっさり支払うか。ネット回線使用料に限っては解約自由ですから、支払拒否しても問題なさそうですが。

お礼

回答ありがとうございました。
管理費と修繕積立金以外は支払義務がないと言う事でしょうか？

回答No.1

nekonynan

滞納管理費は、落札者が負担するのです。。

　マンション所有者の法律（建物の区分所有等に関する法律）に、定められています

　競売の物件明細には全ての滞納分が書かれいますから、実際の入札は

　貴方が入札したい金額ー滞納分＝入札額ですよ

　（知らなかったでは済まされません）

　滞納分は、落札者が支払いをするのです。その為の物件明細には全ての滞納分が記載されているのです。新しく買った人が滞納分を引き受けるのです。

建物の区分所有等に関する法律に書いてます

　（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ 　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
３ 　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

補足

回答ありがとうございました。
私の質問がラフすぎて質問の趣旨が伝わらなかったのだと思います。もう少し具体的に質問させていただきます。
法律上、管理費と修繕積立金の承継義務は理解しています。私が分からない項目は、遅延損害金、駐車料金、上下水道代、Ｅネット手数料です。これらは、維持管理に関係ない滞納金であるので、支払いを拒絶しようと思います。実例を御存じの方、回答よろしくお願いいたします。