土地の等価交換について

質問

私と弟で

1,300万円の土地に差金250万円を付して1,550万円の土地と等価交換を図っています。

差金の額から譲渡所得税を計算すると48万円ほど掛かります。

次のことどもが疑問ですので、お教え下さい。

住宅メーカーの税理士に聞きに行ったところ、20％以内の差であれば、当事者同士が納得すれば、差金の支払いなど必要ない（したがって譲渡所得税も収める必要がない）と言い切りました。

これは正解でしょうか？？？

そもそも、私が税務署に聞きに行ったときには、「土地同士の価をどう決めるかは、税務署はノータッチです」というので、「それでは全く話がすすまないので、私は、第三者も納得できるもののひとつとして、路線化から価格を算出します」と言いましたら、係官は良いとも悪いとも言わず、ただ頷いていました。

それを、「売買は双方の話し合いで決めるもので、その価格で良いです・悪いですとは税務署はよう言いません」という言葉を拡大解釈すれば、どんな場合でも差金など発生しないという理屈になりますし、差額が20％以内でなければならないという、その差額の計算も出来ないことになってしまいます。

税務署は税を集めるのが仕事でしょう、それでは48万円の税収を逃してしまうことになります。ことに兄弟間の等価交換ならば、いっそうその価格の決め方に厳しい目が注がれるのではないでしょうか。

このお問い合わせ文で気のついたことなどもお教え下さい。

回答No.3

MSZ006 · ベストアンサー

＞20％以内の差であれば、当事者同士が納得すれば、差金の支払いなど必要ない（したがって譲渡所得税も収める必要がない）と言い切りました。
＞これは正解でしょうか？？？

正解です。
ご質問の例の場合、土地の時価の差額が250万、高いほうの土地の20％相当額は310万で、250万＜310万ですから、当事者同士で等価交換ということで交換差金の収受を行なわなければ、交換特例の適用により税金は払わなくてよいことになります。

＞それを、「売買は双方の話し合いで決めるもので、その価格で良いです・悪いですとは税務署はよう言いません」という言葉を拡大解釈すれば、どんな場合でも差金など発生しないという理屈になりますし、

そうです、第三者から見たらどう見ても等価ではない、といった場合でも、お互いが等価交換である（交換差金は発生しない）と合意すれば、それはそれでよい。ということが通達に書いてあります。
なお「どんな場合でも差金は発生しない」というのはちょっと違うと思います。「お互いが納得すれば差金は生じない」ということですね。

（所得税基本通達58-12）
（交換資産の時価）
58－12　固定資産の交換があった場合において、交換当事者間において合意されたその資産の価額が交換をするに至った事情等に照らし合理的に算定されていると認められるものであるときは、その合意された価額が通常の取引価額と異なるときであっても、法第58条の規定の適用上、これらの資産の価額は当該当事者間において合意されたところによるものとする。

なお、上記は、特殊な関係のない、赤の他人同士の間での交換の場合に限って言えることで、親族間となると話は変わってきます。
通常は赤の他人に贈与なんてしないから上記のような理屈が通るのですが、親族間では損得勘定を抜きにした交換が行なわれることもままあり、そこには贈与の問題が必ず出てきます。

＞ことに兄弟間の等価交換ならば、いっそうその価格の決め方に厳しい目が注がれるのではないでしょうか。

そのとおりですね。価格の決め方は第三者が見ても納得のできる方法で決めなければならないでしょう。

回答No.2

fujic-1990

> これは正解でしょうか？？？

　間違いです。

　税務署が調査に来る時は、必ず、必ず、税務署なりの「価格」を決めてやって来ます。「この土地、あなた方が100万円だと思うならそれでいい」とかは言いません。

　つまり「土地同士の価をどう決めるかは、税務署はノータッチです」というのは大ウソです。

　あえてウソでないと強弁するならば、「売買の時点では」ノータッチという意味でしょうね。さらに換言すれば、「価格がいくらかについて税務署はアドバイスする気はありません」という意味でしょう。

　後日やって来た税務署は、自分で決めてきた価格を基準にして申告の是非を判定し、ほとんどの場合は課税する方向に修正話を持って行きます。

　こちらの言い値でいいなら、贈与額や相続額で修正させられたり、「差額贈与」とかの言葉・認定はありえないことになってしまいますが、実際には頻発しますから。

　私の経験では、窓口での回答は一般論です。トコトン詰めて質問していくと「詳しくは税理士さんとご相談ください」「私どもの職責ではありません（アドバイスはしません）」と逃げます。

　実際、事例はそれぞれなんですから、私でもそうならざるをえないだろうと思いますよ。この点は、税務署員を責める気になれません（上記のようなウソまでつくのは問題あり）。

　それでも、後日脱税だと言われた時、悪意がなかったということの証明として、「署員に相談した」という事実は有効でしょうから、相談はお勧めです。日時、名前も控えておいたほうがいいでしょう。

　ということで、とりあえず、価格をそれぞれいくらだと考えるのか、は質問者さんたちの自由です。差額を払うか払わないか、もお二人の自由です。どう申告するか、もお二人の自由です。

　あとで調査して、正当な価格を認定し、差額が認められた場合に課税するのは、税務署の自由です。

回答No.1

catpow

ネットで数秒ほど検索すると、国税庁のページに以下の記載がありました。

(6)　交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちいずれか高い方の価額の20％以内であること。

ということですので、税理士さんの言うことが正しいですね。
ただし、土地の「時価」を決めることが難しいケースも多いため、税務署の係官が「それは２０％を超えているぞ！」と指摘しても、「この土地の現在の時価でいえば、２０％以内だ！」
と言い返されたら、面倒なことになります。
だから、係官の対応もわかる気がします。

実際、「その土地が絶対に欲しい！」という人がいれば、通常であれば、１００万円の土地でも、１０００万円で取引されるケースさえ考えられます。
土地は、工業製品ではなく、美術品と同じ「一品もの」ですからね。そういう「異常な値」での取引でも、周辺相場にいくらかの影響を与えるものと思います。

くそ下手な絵画で１０００円くらいと思えても、世間の画家への評価があれば、億の値がついたりすることもあるのに似ているかも？

補足

私は20％の文言を「両者の差が20％を超える場合は、交換差金を付しても、等価交換とみなされずに、特例が受けられない」と解釈しましたが

読みようによっては、「20％の差があっても、当事者同士が納得しているのであれば、それで特例が受けられますよ（納得づくなら交換差金は必要ないですよ）」と読めなくもないですね。

ここのところ、もう少し詳しくご指導下さい。