土地の等価交換による名義の一元化について

質問

複数の共有名義の、土地の等価交換による名義の一元化を考えています。このとき基準となるのは路線価でしょうか？それとも固定資産税算出のための評価額でしょうか？また、実際に交換を行う場合、価格の差は何パーセント程度、等価交換として認められるのでしょうか。さらに、等価交換を行った場合に発生する費用は登録免許税のみでしょうか？

回答No.3

noname#17334 · ベストアンサー

相続で、共有名義の整理を等価交換でおこなった経験があります。
価格は、路線価でやるべきでなく、地元の業者に査定価格を出してもらって時価でやるべきです。
固定資産税評価額では全くダメです。ダメといっても当事者間がよければそれでいいのですが
差金が出る場合を考えて固定資産税評価額ではその精算などで正しい計算ができません。
交換は売却した場合の価格の差がいくらというのではなく、お互いが等価と認めていたら
譲渡益課税がなされないということです。
逆に、交換差金の授受があった場合はその差金の額が交換資産のどちらか高い価額の20％以内で
あれば交換差金についてのみ課税されます。

相続の時など注意すべきは、代償分割といって代金を支払ったり金融資産の分割などで
差金とみなされるケースがあります。

もちろん、交換というのは譲渡益課税の軽減なので、取得価格が低いケースのみ考えればいいのですが
よくよく調べてみると相続資産の場合取得費は被相続人のものを引き継ぎますから結構売却益がゼロ
だったりします。この場合堂々と交換差金の授受を行えばいいです。
等価交換はそれほど判で押したようにぴったり合いません。譲渡益の有無を調べ差金で調整というのが
話をまとめやすくするコツです。
参考ＵＲＬ
http://www.apolan.jp/smile/money/money_21.html
＞等価交換を行った場合に発生する費用は登録免許税のみでしょうか？
違います。不動産取得税、固定資産税・都市計画税（これは当然ですね）を払うことになります。

お礼

ていねいに教えてくださり、非常によくわかりました。交換差金が出るかで無いかで、双方納得いくかどうかがポイントですね。ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

＞等価交換による名義の一元化

交換される土地はどれとどれですか？

交換ですから土地は二つ無いといけませんね

共有名義の土地とここに書かれていない全く別の土地との交換でしょうか？

http://www.financialacademy.jp/yougo_469.html

共有名義の土地を一人の持ち主にするだけ？

補足

すみません、補足が遅くなってしましました。
共有名義の土地が二つあって、それぞれを交換して名義を一人づつにしようとしています。場所は全くはなれています。

回答No.1

noname#19073

＞このとき基準となるのは路線価でしょうか？それとも固定資産税算出のための評価額でしょうか？

基本的にはどちらでもなく市場価格というか時価です。ただし、概ねの割合を掴むに当たって路線価等を参考にすることは良いと思います。

＞価格の差は何パーセント程度、等価交換として認められるのでしょうか

譲渡所得の特例という観点から見れば差額が高い方の20%以内となっています。

＞等価交換を行った場合に発生する費用は登録免許税のみでしょうか？

恐らく不動産取得税もかかります。その他司法書士や税理士などを絡ませるのでしたらその報酬等も発生します。

詳しくは税務署等に相談してみることをお薦めします。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/3502.htm

お礼

ありがとうございました。路線価を参考にしてみます。税務署に手続きなど自分でできるものか相談してみます。