抵当権順位の変更が生じるケースとは？

質問

表題のとおり、抵当権の順位変更が生じるケースって、どんなときなのでしょうか？

順位が繰りあがるのは喜ばしいですが、その逆は抵当権者にとっては不利益でしょう。前後する順位の者どうしが話し合いで決めるケースがあるとしたら、順位が下がってしまう者は何らかの見返りがないと承諾しないように思うのですが……

こうしたケースを教えてください。

回答No.2

yumeiroyamaneko

先順位の担保権が抹消されると
その結果として後順位担保権の順位が（自動的に）繰り上がりますが，
その逆に，自動的に順位が繰り下がるということはありません。

ですが，順位を変えたい担保権とそれに挟まれる順位にある担保権の全担保権者間で
順位変更の合意をしてその登記をすると，順位が変更できます。

その合意による順位変更で普通にあるのは，
住宅金融支援機構の抵当権の順位を1番にする変更でしょうか。
独立行政法人住宅金融支援機構は第1順位での抵当権設定による融資を条件にしており，
その融資がされる際に関係する金融機関には
機構の融資があることをあらかじめ教えてからの融資となっているため，
機構を第1順位にする順位変更には応じるのが普通です。

それ以外では，借り換えにともなう順位変更でしょうか。
借り換えでは，利率の低いローンに借り替えるのが通常ですし，
また借り換えであるために債権額も小さくなるのが普通です。
後順位抵当権者としてみれば，先順位のそれらが小さくなることはメリットがあり，
逆に順位変更を断ることで債務者の返済が滞るようであれば，
デメリットしかないということになってしまいます。

それ以外にもあるかもしれませんが，
それは個別案件の内部事情等によるものではないかと思われます。

お礼

>逆に順位変更を断ることで債務者の返済が滞るようであれば，
デメリットしかないということになってしまいます。

そういう側面があるんですね。
具体的なケースを紹介してくださって、ありがとうございました。

回答No.1

takeup

私が経験したケースでは、１番に銀行が付いていて、債務者が信用保証協会の保証を受けることになったので、銀行が保証協会に順位の譲渡をするということがよく有りました。

結局、設定が後順位であっても担保物件の担保力に余裕があれば、すなわち後順位であっても問題なしとして、債務者の便宜をはかるということですね。

お礼

>結局、設定が後順位であっても担保物件の担保力に余裕があれば、すなわち後順位であっても問題なしとして

言われてみれば、そのとおりですね。
よくわかりました。