賃貸用ワンルームマンションにおける大規模修繕費用の負担について
賃貸用ワンルームマンションにおける大規模修繕費用の負担について
賃貸用ワンルームマンションの購入において、契約時に説明がなかったために６年目以降に大変な費用負担を強いられそうな状況です。背景情報が長くなりますが、アドバイスをいただけると大変助かります。よろしくお願い致します。
６年前に秋葉原に全２１室の賃貸用新築マンションを購入しました。返済シミュレーションをして月々１万円くらいの持ち出しの予定でした。年１回の総会で長期修繕積立金の改訂という議事があり、現在の月額1,000円／1,500円（所有する部屋の広さにより２種類あります。それと他のＱ＆Ａを読んでいたら、1,000円というのは信じられないほど安いことを知りました。しかし、販売会社に聞いたら1,000円を切る物件もあると言われました）を8,000円／12,000円にするという提案でした。長期修繕計画も添付されており、大規模修繕を１２年目に実施することを想定して、１年後から増額するという提案でしたが、その金額でも合計額で不足していました。
管理組合は管理会社に運営してもらっており、所有者に理事などはいません。（他の所有者も同様だと思いますが）購入時に理事や監事などの役があるとか、後から長期修繕積立金が大幅に増額されるということは聞いていません。契約前に重要な情報を知らされないままに契約しています。
マンションに安心・安全に住んでいただくために、定期的な修繕をすべきであることは理解しています。ただし、積み立てているから大丈夫と思っていた積立額では何の足しにもならないことを初めて知りました。金額を８倍にしても足りていないし、第２回目（２４年目）の大規模修繕でも計画上不足しています。第３回目では完全に破たんしています。
危機感を感じて総会に出席したのですが、参加者は私だけでした。そして、他の皆さんも想定外の値上げに当然反対していると思っていたら、返送された委任状では反対が私を含めて２人だけで、１３人が値上げを承認しており、可決されてしまいました。（承認された方は資料に目を通していないのではないかと思っています）
管理会社の人に詳しく確認したところ、見積りでは確かに1,000円を8,000円にしても不足しており、本当は12,000円近く必要であるとのこと。ただし、12,000円では間違いなく通らないので8,000円にしたとのこと。試算したら月々の増額のほかに、一時金として２４万円くらい負担することになりそうでした。広い部屋の所有者はこの1.5倍です。
以上が背景情報で、ここからが質問です。
(1) 大規模修繕で不足する額は１００％所有者が負担しなければいけないのでしょうか。
管理会社は最初から不足することは知っていましたが、所有者はそれを知らされずに購入しています。管理費、長期修繕積立金の金額を設定したのは管理会社ですが、不動産販売会社にも問題があります。管理費、長期修繕積立金の金額を入力したシミュレーション結果には、将来発生する長期修繕積立金の大幅増額を含んでいません。金利や物価の変動は止むを得ませんが、今回のケースは契約時に重大な情報が提供されていないために起こっています。
(1a) (1)で所有者に１００％負担する責任があるとした場合、少しでも負担を軽減する方法はないでしょうか。
今後３０年以上は負担増が続きます。しかも第２回目には更なる増額が見込まれています。
(1b) (1)で増額の責任はない、あるいは軽減できる場合、総会で可決された増額は無効にできますでしょうか。
以上、よろしくお願い致します。
お礼
どうも真意が伝わらないようですね。マンションの総額は個人として把握できかねます。１部屋ごとに個人が買い取っているのです。修理費の総額はおよそ３０，０００千円ぐらいです。（２５所帯入居） 従って、専有面積比あたりで按分できないかという質問です。
補足
説明不足で申し訳ありません。この修繕は１個人の部屋ではなく、マンション全体の修繕です。持ち分で按分できるかどうかという性質のものです・