賃貸用ワンルームマンションにおける大規模修繕費用の負担について

質問

賃貸用ワンルームマンションにおける大規模修繕費用の負担について

　賃貸用ワンルームマンションの購入において、契約時に説明がなかったために６年目以降に大変な費用負担を強いられそうな状況です。背景情報が長くなりますが、アドバイスをいただけると大変助かります。よろしくお願い致します。

　６年前に秋葉原に全２１室の賃貸用新築マンションを購入しました。返済シミュレーションをして月々１万円くらいの持ち出しの予定でした。年１回の総会で長期修繕積立金の改訂という議事があり、現在の月額1,000円／1,500円（所有する部屋の広さにより２種類あります。それと他のＱ＆Ａを読んでいたら、1,000円というのは信じられないほど安いことを知りました。しかし、販売会社に聞いたら1,000円を切る物件もあると言われました）を8,000円／12,000円にするという提案でした。長期修繕計画も添付されており、大規模修繕を１２年目に実施することを想定して、１年後から増額するという提案でしたが、その金額でも合計額で不足していました。

　管理組合は管理会社に運営してもらっており、所有者に理事などはいません。（他の所有者も同様だと思いますが）購入時に理事や監事などの役があるとか、後から長期修繕積立金が大幅に増額されるということは聞いていません。契約前に重要な情報を知らされないままに契約しています。

　マンションに安心・安全に住んでいただくために、定期的な修繕をすべきであることは理解しています。ただし、積み立てているから大丈夫と思っていた積立額では何の足しにもならないことを初めて知りました。金額を８倍にしても足りていないし、第２回目（２４年目）の大規模修繕でも計画上不足しています。第３回目では完全に破たんしています。

　危機感を感じて総会に出席したのですが、参加者は私だけでした。そして、他の皆さんも想定外の値上げに当然反対していると思っていたら、返送された委任状では反対が私を含めて２人だけで、１３人が値上げを承認しており、可決されてしまいました。（承認された方は資料に目を通していないのではないかと思っています）

　管理会社の人に詳しく確認したところ、見積りでは確かに1,000円を8,000円にしても不足しており、本当は12,000円近く必要であるとのこと。ただし、12,000円では間違いなく通らないので8,000円にしたとのこと。試算したら月々の増額のほかに、一時金として２４万円くらい負担することになりそうでした。広い部屋の所有者はこの1.5倍です。

　以上が背景情報で、ここからが質問です。
(1) 大規模修繕で不足する額は１００％所有者が負担しなければいけないのでしょうか。
　管理会社は最初から不足することは知っていましたが、所有者はそれを知らされずに購入しています。管理費、長期修繕積立金の金額を設定したのは管理会社ですが、不動産販売会社にも問題があります。管理費、長期修繕積立金の金額を入力したシミュレーション結果には、将来発生する長期修繕積立金の大幅増額を含んでいません。金利や物価の変動は止むを得ませんが、今回のケースは契約時に重大な情報が提供されていないために起こっています。

(1a) (1)で所有者に１００％負担する責任があるとした場合、少しでも負担を軽減する方法はないでしょうか。
　今後３０年以上は負担増が続きます。しかも第２回目には更なる増額が見込まれています。
(1b) (1)で増額の責任はない、あるいは軽減できる場合、総会で可決された増額は無効にできますでしょうか。

以上、よろしくお願い致します。

回答No.2

manno1966

> 説明時のシミュレーションと全く違う裏事情があるというのは納得いかないのですが。
納得するかどうかはこの場合関係ありません。

> 積立額では何の足しにもならないことを初めて知りました。
販売会社が、経費を見かけ上少なくするために行ったことと思います。
多少詐欺的な感じはしますが、それだけに契約書には万全の注意を払って、買った人間が文句を言えるような契約になっている可能性はかなり低いと思います。

> 承認された方は資料に目を通していないのではないかと思っています
「あの金額は低すぎる、やっぱり足りなかったか」と納得している者が大半と思います。
数万円の品物を買う時にもある程度の下調べをするのが普通ですから、マンションのような高価な買い物をする時には慎重に幾重にも下調べをするのが普通ですから。
そのような下調べをしていれば、「月額1,000円／1,500円」と言うのがあまりにも異常な金額と言うのはすぐにわかりますから。
だから、買って直ぐに金額の変更が行われるのは想定内の出来事としてとらえていると思います。

> (1)
所有者が負担するのが当然です。

ただ、販売会社が経費を見かけ上少なくするために行ったことですから、販売会社の責任を問うという方法が有ります。
上記に書いたように、通常は契約書で問題を問うことが出来ないように色々な付記がされているとは思うのですが、何も対処がされていないままなら、有る程度の金額を負担させることも可能と思います。
詳しい人に契約書その他の規約を見てもらうことをお勧めします。
もしかしたら、奇跡的に負担しなくて済むかもしれない、極僅かの可能性を探すことは、諦める前にやった方が精神衛生上、良いと思います。

お礼

ご説明、アドバイスをありがとうございます。
まず販売会社の説明を聞いて、その上でお勧めの精神衛生上良い方法を試みようと思います。

補足

>> 積立額では何の足しにもならないことを初めて知りました。
> 販売会社が、経費を見かけ上少なくするために行ったことと思います。
> 多少詐欺的な感じはしますが、それだけに契約書には万全の注意を払って、買った人間が文句を
> 言えるような契約になっている可能性はかなり低いと思います。

契約書および重要事項説明を見る限りにおいては、月額の管理費、修繕積立金の記載がありますが、直接的な記述では修繕積立金の（大幅な）改訂がある可能性があるとは読めませんでした。

しかし、次の部分が該当しそうな気がします。
『管理に関する事項』として『買主は本物件の使用およびこれに付帯する管理ならびに本物件の環境の維持について、別に定める規約および使用細則を承認し、その定めに従うものとします。』という記載があります。
規約、細則の内容がわからないので、近々確認しに行こうと思います。
大規模修繕の費用の改定に関して通常はどのように記述してあるのでしょうか。

回答No.1

kamaryu

> 大規模修繕で不足する額は１００％所有者が負担しなければいけないのでしょうか。

はい、その建物の所有者が修繕費を負担するのは普通のことです。

＞管理会社は最初から不足することは知っていましたが、所有者はそれを知らされずに購入しています。

残念ながら、積立金が不足しているのを知ったまま売るのはごく普通に行われています。
重要事項説明書に「管理費及び修繕積立金等の金額は、将来変わることがあります。」等と小さく書いてあると思います。

＞管理費、長期修繕積立金の金額を設定したのは管理会社ですが、不動産販売会社にも問題があります。

マンションを買ったら管理費が高すぎないかや修繕積立金が少なすぎないかを検討する必要があります。
修繕をするのは管理会社ではありません。
あなた方所有者が主体となって修繕に取り組まないと、高額な修繕費を請求されても解りませんよ。
１２年目の修繕で良いのか（私は少し早すぎるように思います）どんな修繕を行うのか等、検討するべきことはたくさんあります。

＞ (1)で所有者に１００％負担する責任があるとした場合、少しでも負担を軽減する方法はないでしょうか。
　今後３０年以上は負担増が続きます。しかも第２回目には更なる増額が見込まれています。

負担（金額）を軽減する方法は有ります。
すぐに理事会を立ち上げて、自分たちが主導して管理組合運営をやって行くことです。

＞ (1)で増額の責任はない、あるいは軽減できる場合、総会で可決された増額は無効にできますでしょうか。

修繕積立金の額が規約に記載されている場合は、規約改正になりますので議決権総数の１６個以上及び区分所有者総数の３/４以上の賛成票が必要です。
規約に金額が記載されていない場合は、有効です。

お礼

早々にご説明をいただきましてありがとうございます。
ちゃんと設計して保険に加入したのに、５年経ったら保険料が２倍に改訂されてしまったという感覚です。ご説明いただいたことが現実なのかもしれませんが、私としてはまだ釈然としていません。

補足

> 残念ながら、積立金が不足しているのを知ったまま売るのはごく普通に行われています。
> 重要事項説明書に「管理費及び修繕積立金等の金額は、将来変わることがあります。」等と小さく書いてあると思います。

説明時のシミュレーションと全く違う裏事情があるというのは納得いかないのですが。

> 負担（金額）を軽減する方法は有ります。
> すぐに理事会を立ち上げて、自分たちが主導して管理組合運営をやって行くことです。

今まで誰一人として管理組合の運営をしてきていませんでした。私も関心を持っていませんでした。
今回の驚異的な値上げがあっても反対は２人だけという状況です。
将来の年金の補てんどころか、今の生活への負担増になりますので、無関心ではいられそうにないですね。

管理会社の故意による積立金の低額設定が修繕費の不足を生み、販売会社の不正確なシミュレーション結果が所有者の不利益を生んでいるのですが、これを所有者が全額負担するというのが通例なのでしょうか。
不条理を感じざるを得ません。