買主の相続人による所有権移転の登記の質問です

質問

こんにちは。
初学者です。登記を勉強しています。
以下の場合に行う登記を教えて下さい。

１．売主Ａと買主Ｂが不動産の売買契約を締結。「決済時に所有権が移転する」特約。
２．買主Ａ死亡。相続人Ｃ。
３．Ｃが決済→所有権移転。

この場合に行う登記は、買主の被相続人Ａ名義への移転ですか？それとも相続人名義ですか？
初歩的な質問で恐縮ですがよろしくお願いします。

回答No.6

buttonhole

>回答が真っ二つに割れていて困ってます。

例
１．平成26年1月6日甲土地の売買契約締結
２．平成26年1月8日買主Ｂ死亡

一、所有権移転時期に関する特約がない場合
１．の時点で、甲土地について、ＡからＢへ所有権が移転していますか。

２．の時点で、甲土地について、ＢからＣへ所有権が移転していますか。

二、所有権移転時期に関する特約がある場合
１．の時点で、甲土地について、ＡからＢへ所有権が移転していますか。

２．の時点で、甲土地について、ＢからＣへ所有権が移転していますか。

回答No.5

buttonhole

買主が残代金を支払うときに所有権が移転する旨の特約を結んでいますから、買主Ｂが残代金を支払わないうちにＢが死亡した以上、その時点では所有権はＡにあるままです。
　そうすると、ＣはＢがＡから取得した所有権を相続したのではなく、Ｂの契約上の地位(買主の地位)を相続したのですから、ＣがＡに残代金を支払えば、ＣはＡから直接、所有権を取得することになります。
　従って、Ｃが残代金を支払った日付の売買を原因として、ＡからＣへの所有権移転登記をすることになります。

補足

ありがとうございます m(_ _)m
回答が真っ二つに割れていて困ってます。。

回答No.4

kanshiiinkai

一人あふぉがいますがｗｗｗ
書かれていない条件なんて言い出したら、なんでも結論は変わってくるよｗｗｗ

質問文で「初学者です。登記を勉強しています」とあることから、あくまで教科書的な問題であること位は察すべき。それがわからないなら、回答する資格なし。

で、不動産登記法の教科書など見れば、よくある典型的な問題。

結論は、No2のとおり。契約内容は、売主Aは買主Bへの不動産の譲渡（及び所有権移転登記への協力）。買主Bは金銭支払義務があり、当該義務をCは相続。

よって、亡Bへの所有権移転登記。

補足

ありがとうございます m(_ _)m
回答が真っ二つ割れていて答えがわかりません。。

回答No.3

yumeiroyamaneko

書かれていない条件によって結論が変わってくるように思います。

まず質問外の答えを１つ。
売主Ａと買主Ｂとの間で売買契約が成立し，
契約に所有権移転の時期の特約として売買代金の授受があったが
その代金も支払われたがゆえに所有権移転の効力も生じている場合，
所有権移転の登記権利者は亡Ｂになります。
所有権移転の効力発生の当事者はＢだからで，
Ｃは，Ｂが登記を受ける権利を承継しているだけだからです。
相続人Ｃが所有権を取得する原因の相続は売買の後になるので，
直接Ｃに移転することは中間省略登記となるのでできません。

さて，本題の場合，
まず対象不動産が農地かそうでないかで結論が変わります。
農地の売買には農地法の許可が必要（効力条件）ですので，
その許可前に買主Ｂが死亡してしまうと，
契約の効力が生じる（所有権が移転する）余地はなくなります。
たとえＣが代金を払っても，
亡Ｂ名義であろうとＣ名義であろうと登記を受けることはできません。

次に問題になるのは相続です。
相続により相続人は被相続人の有する一身専属権以外の権利義務を承継しますが，
もしも売買契約が買主の地位の承継を認めていないのであれば，
買主たる地位を相続人Ｃが承継することはできません。

そのような特約がない場合，今度は誰が買主たる地位を相続するかです。
Ｂの相続人がＣだけならＣが承継するしかありませんが，
相続人が複数いてＣはそのうちの1人だとすると話が変わってきます。
相続人側で遺産分割協議をし，Ｃがその地位を承継するとされても，
この地位は売買契約という債権に基づくものであるため，
Ｃが承継することを相手方である売主Ａが認めなければ，Ａに対抗できません。
Ａとの間で，売買契約の変更契約または覚書で買主の地位承継者をＣとして，
その先に進むしか方法はないと思います。

ちょっと考えただけでこれだけの障害がありますが，
それらの条件を全部クリアし，代金を支払った場合，
所有権移転の時期である代金の支払い時にＢはもういないので，
亡Ｂ名義で登記を受けることはできません。
Ｃ名義で登記をすることになると思います。

ただ，登記先例ではこのような事例はまだ出ていないようなので，
この結論でＯＫと断言できないのが実情です。

回答No.2

toratanuki

契約をやり直さなければ、買主はあくまでＡです。
Ｃは、代金支払い義務を承継しただけです。

補足

ありがとうございます。
一部誤っておりました。
＞２．買主Ａ死亡。相続人Ｃ。
正しくは買主Ｂ死亡でした。

回答No.1

gookaiin

ご質問のケースだと、通常は以下のようになると思います。

１．買主Ａと売主Ｂが不動産の売買契約を締結。「決済時に所有権が移転する」特約。
２．買主Ａ死亡。相続人Ｃ。
３．相続人Ｃと売主Ｂの間で、「買主Ａの死亡に伴い、Ａの責任を相続人Ｃが引き継ぐ」旨の覚書を交わす。
３．Ｃが決済→Ｃ名義で登記。

常識で考えて、故人となったＡ名義での登記はありえないでしょう。