所有権移転登記

質問

父名義の土地で、地目が「公衆用道路」部分となっているところを所有権移転登記で私の名義にしようかと考えています。
但し、ここに関係する土地（父名義）の宅地部分には私名義の賃貸マンションが建っており、この宅地と公衆用道路の両方に金融機関抵当が付いています。

父名義の敷地に私名義の建物があるため、相続が発生した場合に更地評価ではつらい思いをしそうなので、せめて接道部分の所有権移転から始めて、宅地部分の所有権割合も「贈与＋小さな売買」で少しずつ変えて行こうと考えました。

この「公衆用道路」は建設資金調達による抵当がついていますが、所有権移転はすんなりと行えるものでしょうか。

回答No.2

noname#162034 · ベストアンサー

所有権と抵当権は分離して扱われます。つまり抵当権の設定された土地でも所有権移転は行えます。
抵当のある土地を分筆して譲渡しても抵当権自体は全体にかかっているので、誰の所有物であれ
債務者が抵当権を行使しようと思えば一体で競売にかけられるからです。
ですから、債務者に断りナシにいくらでも細分化して所有権移転してもかまわないです。

抵当権のついた土地を分割することも分割した土地を譲渡（所有権移転）することも問題なくできます。
まず分筆ですがこれはすでに私道と宅地の二筆に別れていますから問題ありませんが、今後細かくわけて
所有権移転登記する場合も大丈夫です。
ただし抵当権の登記がある１筆の土地を、例えば２筆に分筆した場合、共同担保目録を作成することになりますが、
誰が作成するのかという問題が残ります。不動産登記規則１０２条で、登記官は共同担保目録を作成しなければならないと
規定されていますので、これも問題ないでしょう。
ただ、幾度もわけて所有権移転登記をすると自分でやらないと書士代もかさみますね。
まぁ、売買契約書と印鑑証明と委任状さえあればそれほどの手間ではないですけどね。

お礼

なるほど、理解しやすい返答をいただき感謝いたします。

私は建築設計をしているので、お施主さんに無償で、表題～保存登記までの書類を作成してあげるんですが、資料作りをしているとネット上で、司法書士を介さず自身で父親の土地を実験的に所有権移転申請を出してすんなり通ったというのを見かけます。
私と同様な公衆用道路であったり他に評価の小さい部分だったりですが、抵当等には触れていなかったこともあり興味が沸いておりました。

ご回答ありがとうございました。

回答No.4

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　手続きは面倒でしょうが、可能ではあります。

　問題はそこにはありません。

　私も似たようなことをしようとしたことがあるのですが、税理士に止められてやめました。

　例えば当該地の評価額をどうやって決めるのか、が問題になりました。

　本件のように「公衆用道路」ですが、この道路はマンション敷地へ行く道であろうと思います。

　道路としてみれば、価値は低いとも言えますが、この道路はマンションへ至る重要な道路です。

　つまり、ここが通れなければマンションは実質的に無価値になりかねない。

　それを、多数の人が通る普通の道路と同じ価格で考えていいのか。

　一応の基準はあるのですが、それで間違いなく通るかと言われると、判らない。工業製品と違って、１００％同じ不動産、同じ事例はこの世にありませんからね。

　隣り合った土地でさえ、わからない。隣の娘に大金持ちが求婚したからと言って、我が家の娘に大金持ちが求婚するかどうかなんて、誰にもわからないでしょ。

　税務署得意の「実質的に見れば・・・ と同じ事」「実質的に見ればマンション敷地と一体」という課税論理をどう覆して高額評価を避けるのか、などなど。

　「修正申告してください」とか言われてしまうとアウトです。ふつうの場合と違って、まず納税して、その後こちらが裁判を起こして、過少申告でないことをこちらが証明しないといけないというリスク。

　あえて実行してうまくやったとしても、税務署に「こいつは税金を減らすためにいろいろヤル奴」という印象を持たれると、調査に来た時に「ナニをやったか？」ということで長期間居座られるリスクもあったりしてね。

　相続対策の由ですが、必要以上にじっくり腰を据えて調べられることでしょう。

　質問者さんも、賃貸マンションなどをお持ちのの由ですので、まずは税務署の関心対象人物となっていることと思われます。

　他方、登記を移せば必ず税務署に知られます。

　したがって、質問者さんが鳩山由紀夫もと総理大臣の一族でないかぎり、税理士を何人も使って、万全の理論武装をしてから開始されることをお勧めします。

　ふつうあんなふうに、知らなかった、思わなかった、で通してくれるはずがないのです。還付までするなんて信じがたいことですが、ああいう場合もあるんですねぇ。だから私の判断が正しかったかどうかはわかりません。

　が、世に曰く、触らぬ神に祟りなし、君子危うきに近寄らず。

お礼

ご回答ありがとうございます。
また、ご心配もいただき感謝いたします。

私のハトコに元税務署職員がいます。
「税金を支払わないことで済ますよりも、取得に係る納税が一度に１０万円程度くらいの取引として名義の割合を増やしていった方がいい。ちゃんと納税しているからその範囲は完結している。税金がかからない規模で毎年やると相続の発生時に数字を細かくチェックされかねない。」
とした相談はしています。
そのため、宅地部分はいくらかづつでも税金を払って毎年所有権割合を増やそうと考えています。

宅地は、課税評価があるので移転登記もちょっと手間がかかるかなと思いつつ、とりあえず公衆用道路部分だけでもやっておけば、相続時の宅地の評価はすこ～しでも目減りするだろうとの目論見です。

回答No.3

misawajp

売り手買い手双方が了承していれば何の問題もありません

が　質問者の意図に税務署が関心をもって関与してくるかもしれません

回答No.1

goold-man

＞この「公衆用道路」は建設資金調達による抵当がついていますが、所有権移転はすんなり

先ず抵当権の抹消登記が必要では？（金融機関からの資金返済した証明書添付）

「公衆用道路」は固定資産税評価上（地区町村）もですか？（登記上の地目「公衆用道路」）

補足

地目は公衆用道路で、課税はされていません。