秋から大家になりました → 確定申告その2

質問

秋から大家になりました　→　確定申告など（その(2)）

お詳しいかた宜しくお願いします。

数回、本ページで質問・回答頂いています。追加で分からないことがあり、質問します。
どうぞ宜しくお願いします。

私自身は、サラリーマンです。通常通り源泉徴収されます。

マンションを２室保有。最初に購入の１室目をこの３月から賃貸で募集し、９月に借主さんが入居しています。

この度、確定申告の必要が出てきました。つきましては質問なのですが：

★不動産収入について
●これは、２０１３年の１月１日から１２月３１日までに入金したもの、が対象でしょうか？
●借主さんが、退去時に返金する（かもしれない）敷金は、収入に合算していいものでしょうか？

★経費について

●修繕費：　
→　壁紙を張り替える等の費用が発生したのですが、これは修繕費として経費に計上できますか？
→　２室目（今、自分が住んでいます）の蛇口（浄水器内蔵型）を変える際、ついでにもう一つを購入し、１室目の蛇口も変えたのですが、これは経費になりますか？領収書を紛失してしまっているのですが、カタログ等から金額を調べて記載しても問題ないでしょうか？
→　借主さんが入居後、ご本人の要望で５千円程度の附属品の取り付けをしたのですが、これは修繕費ですよね。領収書を紛失したのですが、経費とする場合には、再発行してもらう必要はありますか？

●仲介手数料：
→　借主さんが不動産屋に払う、（敷金・礼金）等から、不動産屋が不動産手数料を天引きして、私に払ってくれています。ので、上記の不動産収入は、不動産手数料が引かれた後の金額になっているのですが、この場合は、不動産手数料は経費にはなりませんよね？

●管理費：
→　管理費と修繕積立金の合計額を毎月管理会社に払っています。この金額のうち、管理費だけが経費として認められる、が正しいですよね？

★★★その他

●不動産収入ですが、全部足しても１００万円～１５０万円程度です。青色申告以外に、白色申告なるものもあるようなのですが、白色申告でもいいのでしょうか？デメリットなどはありますか？

●建物の登記簿（減価償却の計算のため）を税務署に持参すると良い、旨以前回答を頂いたのですが、これは、１室目の登記簿だけでいいですよね。２室目の登記簿は必要ではないはずですよね？

すみません。回答頂けますか？

回答No.1

mukaiyama · ベストアンサー

＞●これは、２０１３年の１月１日から１２月３１日までに入金したもの、が対象…

まず、税金は和暦です。

次に、収入を計上するのにいつ入金されたか、経費を計上するのにいつ支払ったかは、いずれも関係ありません。
お金をもらう権利がいつ発生したか、
お金を払わなければいけない義務がいつ発生したかです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2200.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2210.htm

ただし、事前に青色申告の承認を受け、かつ、「現金主義」の届けが受理されている場合を除きます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/10.htm

＞９月に借主さんが入居しています…

9～12月分家賃が今年分の確定申告対象です。
12月分の入金が来年 1月だとしても、今年分の申告です。
来年 1月分が今年のうちに入金されたとしても、今年分の申告対象ではありません。

＞●借主さんが、退去時に返金する（かもしれない）敷金は、収入に…

これは「預り金」として別に管理します。
預かった時点での売上ではありません。

退去時に何らかの事由で返金しなくて良くなった場合は、その時点での売上です。

＞壁紙を張り替える等の費用が発生したのですが、これは修繕費…

10万円以下なら、工事した日 (支払った日ではない) の経費で良いです。
10万円以上なら、資本的支出として減価償却の対象になるのが原則です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

＞カタログ等から金額を調べて記載しても…

定価どおりで買ったという保証はないのでだめです。
それに、交換まで業者に頼んだのなら、工賃や諸経費も支払っているでしょう。

＞領収書を紛失したのですが、経費とする場合には、再発行してもらう…

あれも紛失、これも紛失って、最初から保管するつもりがなかったのではないの？
と、税務署は勘ぐります。

＞不動産屋が不動産手数料を天引きして、私に払ってくれています…

天引きされる前の金額が「売上」、天引きされた分は「経費」または「預り金」です。

＞管理費と修繕積立金の合計額を毎月管理会社に払ってい…

修繕積立金は敷金と同じで、支払ったときの経費ではありません。
その積立金を取り崩して、実際に修理が行われたときに経費となります。

＞白色申告でもいいのでしょうか？デメリットなどはありますか…

良いのかではなく、青色申告は開業から 2ヶ月以内またはその年の 3/15 までに届け出ることが最低条件ですから、今年分はもう白色申告しかできません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2090.htm

来年分から青色申告をすれば、10万円が控除されます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2072.htm

事業的規模ではないので、65万円控除は無理です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1373.htm

＞●建物の登記簿（減価償却の計算のため）を税務署に持参…

よほど不審がられない限り、税務署はそんなものを見ません。
登記簿などという大事なものを、むやみやたらと持ち出さないほうが身のためですよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

mukaiyama様：

その(1)に続いて、(2)もご回答頂きまして、本当にありがとうございます。

青色は、もう時期的に無理なんですねぇ～そうですか・・・

とても残念です・・・