財産の生前譲渡時の税金について教えて下さい

質問

親の所有している古い建物を二世帯住宅に改築する予定があります。
改築予算の半分は親が、残りは自分が出しますが、最終的には建物全ての持分は自分の所有になる予定です。
この場合、親が出す資金を生前譲渡してもらう場合と、改築後建物の持分を生前譲渡してもらう場合ではどちらが税金的に有利でしょうか。
古い建物の所有権もどこかの段階で譲渡が必要ですよね。

回答No.3

ma-fuji · ベストアンサー

＞この場合、親が出す資金を生前譲渡してもらう場合と、改築後建物の持分を生前譲渡してもらう場合ではどちらが税金的に有利でしょうか。
「生前譲渡」とはいいません。
「贈与」ですね。
まず、建物は親の名義ということですから、貴方がリフォーム資金を半分出すなら親に贈与税がかかります。
貴方名義の家について、親がリフォーム代金出すなら、「直系尊属から住宅取得資金の非課税制度（限度額あり）」があるので、贈与税かからないこともありますが…。
また。親が全額出すなら親のものですから贈与税かかりません。
そして、建物の親の持ち分を貴方名義にすれば、今度は貴方に贈与税がかかります。
贈与税は高いですから、膨大になりますよ。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/17.pdf

なので、一番いいのは親リフォーム代金を全額負担し、相続で貴方がもらう、です。
相続税は贈与税よりずっと控除額大きい（再来年から控除額下がりますが）ので、贈与税よりずっと有利です。
それでも早く貴方名義にしたいなら、親が６５歳以上ならリフォーム代金親が負担した後、「相続時精算課税制度」を利用し贈与してもらえば、２５００万円（家の評価額）以下なら贈与税かかりません。

それとも、「改築」でなく、古い建物はそのままで、それにつけて「増築する」ということでしょうか
名義を貴方にするのも、その「増築部分」ということでしょうか。
それなら、その資金をもらった場合は、前に書いたとおり「非課税制度」があり５００万円まで非課税です。
それ以下か少し越えるくらいなら、先に資金をもらう、ですね。
なお、建物の贈与に非課税制度はありません。

お礼

回答を読んでいて気が付きました。
古い建物の所有と、改築資金の出資者は同一でないと贈与が発生してしまうのですね。
初めて知りました！

古い建物は親の所有で、改築分は半々で、したがってこれにそった建物の所有権が登記できる
と思っていましたが、そういう所有のしかたにはならないようですね。
改築資金を折半する場合は、古い建物も同じ比率の持分に変更する必要がありそうですね。
古い建物の持分の半分を贈与してもらって、改築資金を折半する方法が
贈与にかかわる金額が一番少なそうに思えます。

相続時非課税制度を使って、先に古い建物全部と親が出す資金の贈与を受ける方法は将来的に資金分の評価額の目減りはないでしょうから、
そうなると贈与分は経年変化した建物の方がいいようですね。
ありがとうございました。

回答No.4

titelist1

とにかく、親から子への贈与は懲罰的な税金がかかるのでするべきではありません。親の死亡時に相続問題が発生するために行なうならば、それを避けるために遺言書を公正証書にしておいてもらうことです。子は親の財産を当てにして口出ししないことです。

お礼

親の財産を当てにしないというご忠告に従うと、
親所有の建物を二世帯住宅にして一緒に住む計画が進められなくなります。
二世帯住宅の計画を進める以上は、今から相続時にどう着地するかを親と合意のうえで考えて進めていきたいと思います。
ご忠告ありがとうございました。

回答No.2

mukaiyama

＞親が出す資金を生前譲渡してもらう…

死後に譲渡ということはあり得ないので「生前」の枕詞は無用です。
それはともかく、有償譲渡でしょうか無償譲渡でしょうか。

有償譲渡なら、譲渡する側 (親) に譲渡による「所得税」が発生する可能性があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

無償譲渡、すなわち贈与なら、贈与される側 (あなた) に「贈与税」が発生します。
現金 1,000万だと仮定すれば、
(1,000 - 110) × 40% - 125 = 231万円
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm
の納税です。

なお、一定の要件を満たすなら、相続発生時まで納税が猶予される特例もあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm

＞築後建物の持分を生前譲渡してもらう場合…

建物の固定資産税評価額を元に贈与税額を算出します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

一般に、固定資産税評価額は建築価格よりは安いですから、建築資金として贈与を受けるときと比べれば、いったん親名義で登記された建物の贈与を受けるほうが、贈与税額は低くなるとはいえます。

現物贈与の場合は、親が65歳以上、子が 20歳以上の場合に限り、相続時精算課税を選択できます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

700万円まで非課税とする特例 と 相続時精算課税の特別控除額2,500万円 があるのですね。
国税庁のページへのリンクありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

まず、本件の場合、「譲渡」という言葉は不適切です。譲渡とは何かを、対価（通常はお金）を得て、その代わりに渡すことを意味しますから。

　死んだ人が譲渡するというのはありえないので、逆に「生前譲渡」という言葉もありません。譲渡は常に生きている人が死ぬ前に行うものだからです。

　で、本件は単純な「贈与」です。

　で本論ですが、「改築後に、できるだけ古くなってから贈与してもらう」のが税金上有利です。

　例えば、１０００万円ずつ出し合って、住宅にする場合を考えます。

　１０００万円の資金を現金の形で贈与すると、「１０００万円の贈与」となります。贈与税２３１万円かな。

　住宅（建築資金２０００万円）を建ててすぐ、父上の持ち分（１０００万円分）を贈与してもらうと、おそらく「９００万円」前後の贈与となります。

　その後、どんどん建物は経年劣化して、価値が下がります。

　贈与する持分は同じ「２分の１」で変わりませんが、価値はどんどん下がっていきますので、例えば５００万円にまで下がってから「持分の２分の１」を贈与すると、贈与税は５３万円に下がります。

　したがって、物件が劣化して価値が下がってから贈与してもらうのが正解です。

お礼

譲渡ではなくて贈与でしたっけね。
建物のほうがか将来は価値が下がるので得というアドバイス、
ありがとうございました。