自宅建物持分を母親に売却した場合の税金

質問

どなたかご存知の方教えてください。

約一年前に私と母で二世帯住宅を新築しました。物件概要は以下の通りです。

＜土地＞
約２５００万で購入。
１００％私の所有。

＜建物＞
約５０００万で購入。現時点での評価額は、約１３７０万。
床面積は両世帯合わせて約150平米くらい。
着工時の半金（２５００万）を母が全額負担し、引き渡し時の半金（２５００万）を私が住宅ローンを組み全額負担しました。登記も支払金額と同じく５０％、５０％の半々です。

先日、旧実家（母所有）が売れたので、これで私の住宅ローンを一旦完済したいと思っています。

ただ、この際に無駄な税金をなるべく払わずに済ませたいので色々と調べた結果以下のようにしようと思っています。どこか間違っている点があったらご指摘ください。

・私の持ち分５０％を２５００万で母に譲渡。持分も母１００％に登記しなおす。
・不動産取得税：評価額１３７０万の半分＝６８５万。１２００万までは控除があるので税額＝ゼロ。
・譲渡所得：取得金額２５００万－譲渡金額２５００万＝ゼロ。従って税額＝ゼロ。

不動産取引の経験も乏しいため、一歩間違うと膨大な額の税金を請求されるかもと思ってびびっています。

回答No.4

moonliver_2005

>約５０００万で購入。現時点での評価額は、約１３７０万。

No1さんが指摘の通り、この評価額が間違っています。よってこれを前提とする税金の計算も誤っていて、質問者さんの税額はゼロにはなりません。

築１年の建物は「新築同様」でしょう。質問者さんが、母親にではなく第三者に売却するとした場合、その第三者に「1350万円なら買います」と言われたとすると、質問者さんも母親の方も絶対納得しないでしょう。よって税務署も納得しないわけです。

＞住宅ローンを一旦完済。私の持ち分５０％を２５００万で母に譲渡。持分も母１００％に登記しなおす。

贈与税の課税を逃れるために、譲渡所得税を支払うことになります。しかし母親の方がお亡くなりになったとき今度は譲渡した持分について相続する相続税を余分に払うことになりますから、長期的に見ると贈与税が相続税に変わっただけで、更に譲渡所得税を余分に払っていますから、結果としては何の節税にもなっていないというべきでしょう。

一番簡単な方法としては、登記もローンもそのままとし、毎月ローンの支払い金額を母親から受け取る方法があります。形式的には質問者さんは母親からローン支払い金額と同額の生活費を受け取ることになります。質問者さんから見て、ローンを全額完済したと同じです。

母親の方と質問者さんの関係は税法的には「生計を一にする同居親族」として扱わざるを得ませんから、生計を一にする同居親族の間の金銭のやりとりは贈与ではなく生活費の扱いとして税務署はケチのつけようがないです。（母親の方には年金等で年間３０万円以上の所得があるでしょうから「同居の扶養親族」にはできないでしょう。）

それに税務署はケチのつけようがないという以前に、税務署にはローンの支払いを実際は母親の方がしている事実が全く見えないのです。これは別に隠しているわけでなく、上にのべたように、生計を一にする親族の間の金銭のやりとりですから贈与にもならないのです。（質問者さんがお子様にいくら小遣いをあげても、東京の大学に行かせて高いアパート家賃と生活費を払ってあげても贈与にあたらないのと同じ理屈です。）

母親の方は実家売却代金を生活費支払いの原資にできるでしょうから、痛くも痒くもないでしょう。質問者さんはローンの金利の支払いがもったいないと感じられるかもしれませんが、これを節約しようとしても譲渡所得税、登録免許税、不動産取得税、相続税の負担で大きく相殺されてしまうというべきでしょう。

私の提案する方法は心配でしょうから、自治体がやっている無料税務相談や、弁護士さんのやっている有料弁護士相談を受けて見てください。（私は税理士でも弁護士でもありません）

回答No.3

fwyokota

譲渡金額２５００万が一年後の中古物件の価格として妥当か、
当然一部贈与の認定でしょう。

母親から借りて返済すれば手続きは簡単でしょう。
公正証書も不要ですし。

回答No.2

zenzen123

参考になるか判りませんが
いくらで旧実家を売却したかはわかりませんが購入前に税理士等に相談をしていれば６千万控除が使えたかも知れません。
結果論ですが・・・色々方法はありますが

私ならで参考にして下さい。おそらくwara1231さんにはこれ以外にも財産があり想像すると
３５００万の相続時精算制度を使うと不利になる家庭だと思います。（お金持ちだと思います。）

なるべくなら貴方の持分は現時点から少なくしないことも頭に入れます。
まず母親から２５００万を借り貴方が借用書を金利１％で作ります。
（１％取れば贈与になりません）その２５００万で住宅ローンを
すべて返済します。（ここで貴方の持分は減りません）
その後母親に月１５万を１５年間しっかり銀行振り込みなどに
して証拠を残します。それで利子の総額は約１９０万になります。
毎月１５万の返済はきついと思います。その代り母親から毎年１２０万の贈与を受けます。（年１万の贈与税）
つまり貴方の懐からは実質月５万(年間６０万）になります。

よく考えて下さい。貴方がお金を母親に金利を付けて返済して
いきますが将来的は貴方が払った金額の相続が出来ると思います。

ここで貴方の名義分を減らしたり、一旦多くの贈与をすると
高い贈与税がかかります。

これは一旦住宅ローンを返す、貴方の持分を減らさない、
高い贈与をしないを主眼に置いた方法です。

今回の件は多少の対価を払い税理士に相談をするといいでしょう。
ネットで聞くよりもいい案を提示してくれますよ。

回答No.1

saitosan00

譲渡所得についてなのですが、減価償却の計算が抜け落ちているのではないでしょうか？
２５００万で取得していても、取得費は減価償却しなければなりません。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3261.htm

　あと、現時点での評価額（固定資産税評価額でしょうか？）が１３７０万であれば、時価もそれと大きく変わらない額でしょう。仮に１５００万として、その半分は７５０万ですね。７５０万のものを２５００万で売るとなると、お母様の低額譲渡となり、ご本人に贈与税がかかる恐れがあります。

税理士先生に相談されたほうが安上がりではないでしょうか。