共有名義をそのままにした場合の問題点について

質問

宜しくお願い致します。

父母共有名義（半々）の不動産がありますが、共に高齢でそれぞれ老人ホーム・病院におり、
この家は現在空家となっています。
父は認知症で、先日母は余命宣告を受けました。　
私は一人っ子で母死亡後にこの共有名義をどうするかについての質問になります。

ネットで調べてみますと、「とりあえず父親一人の名義に変更しておくケースが多い」との記事がありましたが、この手続きは、認知症の父のかわりに私が代行出来るものなのでしょうか？　

出来れば名義をこのままにしておき、父死亡時に相続・売却する方法を取りたいのですが、何か問題点があればご教授願います。

あと、先日とある事情で父親の住所を上記の空家から私の持家に変更したのですが、名義・相続上の問題はないでしょうか？

回答No.1

star460219

共有名義となっている不動産の資産価値がどのぐらいなのかわからないのですが、共有名義をお父様一人の名義に変更することは簡単にはできないと思われます。

お母様名義分をお父様名義とした場合・・・
　１．金銭の授受が無い若しくは時価よりも低額で売買した場合は贈与税の心配あり
　２．時価で売買とした場合は金銭的な問題
　※１については夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除（2000万円）の適用を受けることが
　　できますが、そこに居住していることが要件となります。
　その他登記費用・不動産取得税がかかります。

お母様は余命宣告を受けられているということですし、今アクションを起こさなくても、お母様がお亡くなりになった時にお父様名義で相続登記されればよろしいのではないでしょうか？

将来お父様がお亡くなりになった際に不動産を売却する・・と言う事ですが、あなた名義に一度相続登記してからの売却となりますので、譲渡所得係る税金があなたに発生します。

私なら、現時点で売却します。
この場合、譲渡されるのはお父様とお母様になりますので、マイホーム売却に係る譲渡所得の３千万円控除の特例をそれぞれ受けることができる可能性があるからです。
これについては要件もありますので、下記の国税庁タックスアンサーを参照してください。

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3308.htm

要件が整っていれば、相続登記費用等を無駄にかけずに、今売却した方が得策かと存じます。
扶養控除・社会保険等々の事情があり、お父様の住所をあなた様の住所に移転させたと推察されますが、
当控除の適用要件に転居からの年数がありますので、売却するのであれば早い方がよろしいと思われます。

詳しい内容は伺っておりませんので、あくまで私的な意見です。
一度お近くの税理士に相談されることを強くお勧めします。
将来無駄な税金を納めないためにも・・・

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、生前に名義変更したり、売却したりするのはいろいろ問題がありそうですね。
参考になりました。
ただ私の質問の仕方が悪く焦点がぼけてしまいました。申し訳ありません。
一番私が気になっている点は父が認知症であるということです。
名義は現在、父1/2、母1/2ですが母の死後は父3/4、私1/4とする事が可能と推測されますが
父が認知症であるため「成年後見制度」を利用しなくては名義変更すら出来ないと思っています。
後見人が自分にならない可能性やその他の財産も裁判所の管理下におかれる事を考えると尻込みしてしまいます。（後見人が自分でない場合、結局売ることもままならないなど）

不動産価値が下がる、諸費用がかかる事などを覚悟で
・成年後見制度は利用しない
・母→父死後に不動産を相続し、売却する。
・父の住所は現在相続不動産ではない（住所変更時の住民票の写しは保管しています）
は問題あるのでしょうか？