母・兄弟共有名義の土地に新築する場合

質問

タイトルの通りなのですが、現在、主人の母と兄弟3人名義の土地に
父名義の家が建っています。

現在入院中の父は、医者から余命僅かと言われています。

そこで、父の亡くなった後、父名義の家を取り壊し
私達夫婦の新築を建ててはどうかという話が持ち上がってきました。

主人は3人兄弟なのですが、母・兄弟一致で、主人に
母名義の土地を譲るという一筆を書いても良いと言っています。

この場合、私達夫婦に掛かる贈与税など
高額なものになるのでしょうか？（勉強不足ですみません）

また、一度、母と兄弟共有名義になった土地を
私達夫婦名義に変更するにあたって、
不都合は生じないのかと心配しております。

どんな些細な事でも結構ですので教えて頂ければ幸いです。

回答No.2

mahopie

土地の共有状態が、母親＋夫を含めた兄弟３人（父・母の子）という状態か、母親の兄弟３人（夫からすればおじ・おば）という状態のどちらか不明ですが、前者なのだろうという前提で進めます。

(1) 兄弟間での合意があるなら、母親の持ち分については母親の相続タイミングで夫一人に持ち分を集約させる方が税金面では得な筈。（相続税の方が贈与税よりもメリットあり）母親死亡時に対象土地は夫が相続、残り部分を他２兄弟で相続する、といった遺産の分割協議をすることになる。今のタイミングで母親持ち分を決着させるというなら、夫と母親の間でも下記(2)の問題が発生する。

(2) 他兄弟２名から夫への持ち分の移転については、贈与税が課されないギリギリの水準で兄弟間で持ち分の売買をする（夫→他２兄弟へ対価現金を支払）か、他２兄弟から夫へ持ち分を贈与するかだが、夫の資金負担としては贈与税を支払った方が負担は小さくて済む。あるいはその中間程度の価格で売買しつつ減額された贈与税を支払うという手法も検討可能。

この辺りは当初兄弟間での土地の権利取得の経緯が不明で何とも言えませんが、一旦取得した権利を手放す他２兄弟に全く金銭的なメリットが無いのもどうか、という当事者間の話し合いの世界になりそうです。

(3) 父親名義の建物については、経済的な価値はゼロでも一旦夫一人に単独相続させた上で夫が自分の名義の不動産を取壊し、滅失登記をするという形にするのが自然かつ事後の手続的にも負担が少ない流れでしょう。

(4) 土地に対して母親なり兄弟の名義が残っている状態で、建物の建築資金を住宅ローンで借りたいと考える場合には、夫の住宅ローン借入に対して共有名義者が担保提供者・あるいは連帯保証人という立場となるような契約形態になるのが通常です。

(5) 又、上記にあげた兄弟間あるいは母親との間での共有状態を解決する為の資金を銀行からローンで借りたいと考えても、通常はローンでは対応できないのでは、と推測します。条件・状況次第で銀行が応じてくれる事例もあります。

以上、前提が曖昧な状態での回答ですので、ザックリと理解された上で税理士なり税務署、取引銀行やある程度大手の建築会社（ＦＰ資格者がいるところ）に相談されてみれば、という所です。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。

質問内容が分かりにくくて申し訳ありませんでした。。。

おっしゃる通り、前者の状態です。
一概に税金と言っても、いろいろと問題があるみたいですね。

しかも、共有名義になっているものを単独名義にするには
後々の問題も想定すると、兄弟にはそれ相当の対応をしなくてはならないかもしれないですね。

とても詳しく記述して頂いて、よく理解できました。

やはり専門家に相談してみようと思います。
ご丁寧にありがとうございました。

回答No.1

noname#63559

＞私達夫婦に掛かる贈与税など高額なものになるのでしょうか？

高額になるかどうかはその土地の路線価等にもよりますので何とも言えません。
税金の話というのは安易に回答出来ない性質なので、税務署で直接相談することをお勧めします。

＞不都合は生じないのかと心配しております

所有権を移転させることについて、それが売買であれ贈与であれ問題はありません。
一般的に不都合があるとすれば税金等に関する問題かと思います。
贈与した側にも譲渡所得税が発生するかもしれませんので、それを含めて税務署で相談してください。

お礼

そうですよね、やはり税理士さんに相談したほうが良さそうですね。
税金の問題というのは、素人では解決できないほど
複雑ですよね。。。

早急なご回答ありがとうございました。