住宅ローン

質問

新築するにあたり、建築条件無しの分譲地を購入しました。
建物は別の所で建てます。

ローンはフラット３５と変動金利に分ける事にしました。
最初の話では、土地代金全額を変動で借り、土地決済時にローンをスタートさせ、
建物代金はフラット３５で建物決済時にローンをスタートするとの話でした。
ところがギリギリになって
「土地代金全額は融資できないので、足りない分は建物に当て、つなぎ融資となります。」
と連絡がありました。
詳しく言うと、、
土地金額は２０００万なのに、その土地の評価価値では１５００万までしか貸せないので
足りない５００万は建物代金一時金として土地決済時におり、つなぎ融資になるという事です。
土地を高く買ってしまったという事になるのですか？
つなぎ融資だと金利が高くて、５００万を半年借りて８万近くの金利を払う事になります。
他に何かいい方法はないでしょうか？アドバイスを下さい。来月の初旬に土地決済です。

分かりにくいと思いますが、よろしくお願いします。

回答No.2

kanntona

土地の評価より売買代金が高い事はよくある話です。逆(評価が高い)はあまり聞かないですが、時々ありまして、実はあまり良くない話でもあります。

評価が高いと、住み初めてからの固定資産税や取得時の不動産取得税等の税金が高くなります。

その為、気に入った土地が手に入った後は、ずっと住み続ける事を前提条件として、評価が低い方が有利な話となります。

また、土地の融資が実行となったら翌月から支払いが始まるでしょうから、質問者様がもし賃貸の住宅に住んでいるとすれば、家賃と二重払いとなる期間があります。

その最初の実行額が2000万円から1500万円に減る分、負担が少なくなる事で、少し額面的に考慮に入れる事も出来ます。

銀行によっては、評価の見方が違い、満額対象となる所もあると思います。

つなぎ融資は金利負担のみの手続き費用の為「無駄」と考えがちですが、家賃１ヶ月分と考えれば、これから新たに銀行を探す労力や上記内容での有利な面を考えれば、そのまま進めて行く方が良いと考えます。8万円は大きなお金ですが、ローンを払い終わる頃にはその費用は逆転現象が起きていても全く不思議ではありません！

無駄なお金を出してしまった…と考えず、これからの税金も安く済んだと考えて、せっかくの大事なマイホーム生活なので楽しい気持ちで過ごして頂く事を願います!!

お礼

物は考えようですね。楽しい気持ちで過ごそうと思います。ありがとうございました。

回答No.1

titelist1

土地を高く買ったのではありません。土地の実勢価格と資産評価額との違いで、どの土地でもあることです。資産評価額は実勢価格の8割程度が相場です。気にすることはありません。銀行はいざとなったら、資産評価額しか帰ってこないと考えているのです。資産評価額とは一般には路線価のことで、法務局のホームページから簡単に知ることが出来ます。

つなぎ融資とは名ばかりの高金利の銀行ローンのことです。変動金利の融資だけでは銀行のうまみがないとの判断です。だからといって、ビジネスですから訴えるわけにも行きません。自己資金があればそれを充当すべきです。それがないなら、すぐには土地の決済が出来ないので我慢しましょう。変動金利分は利子のみ支払い、つなぎ融資分の元本返済を優先させたいと銀行に相談してみてください。銀行はうまみが減るので嫌がるかもしれません。

家も建ち落ち着いたら、第3位抵当権者として不動産を担保にして低利の金を貸してくれる銀行を探しましょう。その銀行の融資で500万円を完済する方法があります。手数料もかかるのでその時によく計算してください。

お礼

そうなんですね。いろいろ勉強になりました。ありがとうございました。