住宅ローンの借換えについて

質問

いつも参考にさせて頂いております。

最近、土地の契約を済ませ、現在、色々と住宅ローンを検討している最中です。土地の造成完了後、工務店にて住宅を建築予定です。

借入予定額は、土地2000万、建物1100万の計3100万です。

基本的にはフラット３５などの超長期が希望なのですが、
現在は、近所のＪＡで扱っている「１０年固定」で金利２．２％（１１目以降は、－０．５％）３５年で検討中です。
このＪＡの住宅ローンは、他の銀行ローンと違い、土地の購入時に建物分についても借入れができ、3100万円のうち、土地の決済時、建物の中間金、完成時など、その都度必要分を借入れができるということでした。
全額実行までの間は、借入れしている分の利息のみの支払いが発生するとのことです。金利については、いつ家が完成しようとも申込み時の金利でＯＫのようです。また保障料も金利に含まれているので、初期費用がほとんどかかりません。

銀行の１０年固定と比較すると、様々な面で得なような気がするのですが、基本的には超長期が希望ですので、
建物が建った時点での金利によっては、フラット３５等、他の金融機関の住宅ローンへの借換えというのは、できるものなのでしょうか。

また可能な場合は、どのような費用が発生するのでしょうか。

金融関連の知識が乏しいので、見当違いの質問になってしまっているかも知れませんが、ご回答よろしくお願いいたします。

回答No.2

kanehachi · ベストアンサー

分割実行可能なタイプなんですね。他の銀行でも一部取扱いはありますよ。

抵当権の設定はどうなるのでしょうか？
担保差仕入の念書で建物が建った後に土地建物合算で抵当権を設定するのでしょうか？だとすれば貸す側にとっては建物完成まで無担保で貸す事になるので高金利になるはずですが・・
借入の都度抵当権を設定するような事はしないと思いますが、もしそうならば＃１の方の意見のように登記費用が割高になります。

抵当権の問題がクリアになったとしても
フラット３５での借換えはできません。
フラットは借換えを対象にしていないからです。

超長期固定がご希望ならば銀行独自の超長期ローンであれば借換えは可能です。

ただ、旧融資の抵当権抹消、新融資の抵当権設定費用、
新融資の保証料（新融資も金利に含むタイプならば不要）、各種手数料・印紙代が掛かります。
ざっと見積もって数十万円です。

10年固定ローンの11年目以降の金利が大幅に上がってこれらの費用以上に支払金利が上がるのならば得する事も
あるでしょうが、変わらない、もしくは下がったなんて事になれば全く余分な出費になります。こればっかりは誰にもわかりません。

私は、超長期がお好みなら最初から超長期で組まれるほうが費用面でも精神面でも安心なんじゃないかな？と思います。
またはJAローンに魅力をお感じならば、超長期で借りているつもりで、差額を貯金し、コツコツ繰上返済する等の方法もあります。11年目の金利変更時に元金が減っていれば金利上昇もそんなに怖くないでしょう。

借換えして得するのは金利下降局面です。
今の金利水準は下がりきっていると言えますので
今の新規融資を借り替えて得をするのは難しいと思いますよ。

お礼

回答ありがとうございました。
担保の件はＪＡに再確認してみますが、抵当権の設定は１度だけのようです。
手数料の事を考えると建物が建ったときの借換えというのいは非現実的でしたね。
それがわかっただけでも非常にありがたいです。
どこで借りるかは慎重に検討したいと思います。

回答No.1

devolatilizer

こんにちは。

まず、フラット３５は借り換えでは利用できません。他の金融機関へ借り換えは、JAについては分らないのでｓが、借りている金融機関によっては、あまり短期間での全額繰上げ返済はだめとなっているものあると聞いたことがありますが、私が借り替える前ののローンの契約書にはそのような記述はありませんでした(1年半で借り替えました）。

ただ、2.2%はかなり安い金利ですので、更に安いものにというのはあまり無いケースだと思います。仮に2.0%になったとしても、固定期間の10年累計で40万円弱は安くなるようですが、保証金や手数料で、ケースバイケースですが、60～70万円程度はかかると思いますのでメリットは無いように思います。このケースはあまり考えなくていいのではないでしょうか。

超長期に借り替える場合ですが、2.2%と3.2%で１年の支払額の差額は3000万円で20万円程度です。借り換えを考えるのであれば、最初からフラット35がいいと思います。少し土地の選択肢が狭まるかもしれませんが。

後一点気になりますが、JAのローンはその都度借り入れできるということですが、そのたびに抵当権の付け替え費用や手数料がかかってしまうのであれば、数十万円はすぐにかかるのような気もします。

お礼

回答ありがとうございました。ＪＡのローンについては、抵当権の費用、手数料は１回だけのようです。
フラット３５にするか、ＪＡにするかはもう少し検討してみます。