住宅ローンについて

質問

住宅ローンについての質問です。

現在フラット３５Ｓにて土地代のつなぎ融資の金商契約がすんだところですが

変動で借りる予定でしたが土地が保留地だったため

変動で借りれる普通の銀行がなかったためひとまずフラット３５ｓにてローンを通して

土地の金商契約をすませました。

今の住宅会社に決める前に検討していた営業の方が元銀行の人で

その人に少し話を聞いたのですが土地のつなぎ～本融資の前に

土地が換地され変動で行ける条件がそろって審査が通ればそちらの

融資で土地のつなぎ融資分を払い建物分を払い変動の方のローンで行けると聞いたんですが。

それは可能でしょうか？

もし出来るとしたらどういった感じの流れでやるとつなぎの金利も含め得でしょうか
？

出来たら専門家や詳しいかたの解説お願いします。

回答No.2

kita52326 · ベストアンサー

ＮＯ１です。
区画整理事業は終盤まで来ているようですね。

換地処分公告や登記簿の閉鎖期間（この期間に登記簿をつくります）がいつからいつまでで、
抵当権の設定がいつから可能です、ということが明確に言えるのであれば、
親切な銀行なら相談にはのってくれると思います。そのうえで、
　(1) 銀行の審査をパスする。
　(2) 土地の登記簿ができ、フラット３５の抵当権は未設定の状態で受け取る。
　(3) 銀行の融資が実行されて、フラット３５を全額返済。
　　　（同時に、銀行に土地の抵当権設定必用書類を渡す。）
　(4) 建物が竣工。銀行ローンで費用を支払い、建物への抵当権設定書類を銀行に渡す。
という流れがきれいに行けば、抵当権設定費用を１回で済ませる可能性もあると思います。

但し、実際にその予定通り実現しないと、銀行は融資実行してくれないでしょうし、
区画整理事業の施行者は、完了時期を保証してくれないでしょうから、
住宅の建築のスケジュールをうまく合わせられるかということが問題だと思います。

区画整理の事業規模にもよりますが、登記簿の作成期間は数ケ月はかかるので、
保留地を購入された時点で、換地処分自体が遅れているのであれば、
銀行への相談時期、建物の着工時期は区画整理のスケジュールを
十分に確認してから検討されるのが良いでしょう。

回答No.1

kita52326

区画整理事業施行中に土地は、造成して宅地ができあがっていても、
登記簿が従前のまま(仮換地)か、登記簿ない(保留地)状態です。
いつ登記簿ができるかというと、全体の造成が完全に終わって、
換地処分という公告がされてから、造成後の宅地にあわせた登記簿の作成に入ります。
そうすると、長期にわたって土地に抵当権を設定することが難しい・できないため、
普通の金融機関は融資を嫌がるわけです。（特に保留地）

保留地の販売は宅地が物理的に使える状態になれば開始しますから、
今時点では登記簿がない状態ですね。
変動金利の銀行ローンが借りられるかどうかは、造成後の土地の登記簿が、
いつできるかにかかっています。
これは、区画整理事業の計画工程で、換地処分がいつなのか確認するのが早いです。

区画整理事業は結構時間がかかるので、建物をすぐに建てるのであれば、
おそらく換地処分は、建物が竣工して生活を始めてからという感じになると思います。
そうすると、土地代も建物代もいったんフラット３５Ｓで支払って、
換地処分が終わってから、銀行ローンへの借換を申請する形になるでしょう。
（つまりは普通の借り替えです）

区画整理事業の施行者が、
「土地登記簿できたら、間違いなく抵当権の設定までやります」といった念書等を出せば、
土地登記簿がない状態でも最初から銀行が融資をしてくれる場合もあり、
これができれば費用的には最も得ですけれど、施行者側の事務が煩雑になるので、
そのような対応をしてくれるのはかなりレアなケースだと思います。

補足

換地は４月末だったんですがそれが延びている状態なんですがそれが本契約前に(もちろん変動の方の審査の時間も含めた)換地されたら行けるのでしょうか?