土地と建物のローンの組み方について

質問

良い土地がみつかり、仮審査用の建物の見積もりもだしてもらい、80％以下のローンですみそうです。

仲介の会社に、土地と建物は別々のローンを組むことになると言われました。建物は「県民共済」で建てようと思い「県民共済ローン」という商品を扱っている提携先の銀行を使用すると1％金利が引かれます。同じ銀行と仲介会社が取引があり、土地も1%引きになると言ってました。

計算するとうまく組まないと繰り上げ返済の手数料が2倍になるのでは？と思いました。
できるなら、土地と建物1本のローンにしたいと思っています（できるだけ低金利で…）。

財形もやっているので、たまたま財住金のHP（http://www.zaijukin.co.jp/）をみるとフラット35をとりあつかっており、つなぎ融資利用で、土地の購入代金支払い時と建物の中間金支払い時に利用できると書いてありました。
最長で1年と書いてあるので、ひょっとしてフラット35でいけるのかな？と思いました。

明日また電話できいてみようと思うですが、フラット35で土地からの購入って可能なんでしょうか？長期固定なので、できればフラットを使いたいのですが・・・。
他にも良い方法があれば、教えてください。

回答No.4

noname#39684 · ベストアンサー

>家と建物を一緒にしたときの利率が適用されるということでしょうか？銀行との交渉にもよるのかもしれませんね。
■正確に言うと土地だけ購入の段階でのローンは「住宅ローン」ではありません。ですから金利も高く、ローン期間も短い（数年以下）のです。

■家建築が契約できた時に本物の「住宅ローン」に一本化するのです。その時のローンが長年かけて支払うローンですから、利率とご希望の返済期間を都合のよいように選ぶのです。

■繰り返しますが、土地購入だけのローンはその時点では住宅ローンではありません。短期間のローンですから、実質的にとってはその短い期間の金利が手数料のようなものになります。その後に使う本番の住宅ローンとからめて交渉することが得策です。

■そのために、土地購入のローンと、住宅ローンは同じ金融機関にするのがよいのです。最初から「つなぎ融資」という設定でその後の住宅ローンにつなげる段取りをつける金融機関がほとんどですしそのほうが結局余計な支出は少なくなります。

お礼

うーん、なるほど。わかってきました。

つなぎの段階では、まだ住宅ローンを組んだわけではないんですね。
ということは、建物完成時の12月頃の金利という事になりますね。
土地から購入の場合、先をみこしてつなぎ融資先を決めるということですよね？

とてもわかりやすかったです。ありがとうございます。

回答No.3

noname#39684

■仲介会社の説明が不十分なのかもしれません。通常（フラット35でも、そうでなくても）土地を自己資金で即金購入できない場合、１つめの土地購入のローン（つなぎ融資）を組んで、その後建築請負契約が締結する時点で２つめのローン「土地＋建物」を受けます。２つめのローンから１つめのつなぎ部分を返済し、１つのローンとしてまとまります。

■おそらく、上記の意味で「別々の」と言ったのでしょう。土地の仲介業者には（建築業者ではないので）、土地を購入した人がほんとうに家を建てるのかどうかの確証はありません。ですから、土地の購入段階では土地だけのローンを組んでもらうしかないのです。

■「土地購入」のローンが結果として「つなぎ融資」となるのか「土地購入のためだけの個別のローン」となるのか、については、土地の購入段階では（たとえ家建築が前提で交渉していても）保証がないのです。ですから「別々のローンで」と説明しているのです。業者としては家の建築が決まっていない段階で「土地と家を合わせたローンを組みましょう」とは言えないですから、むしろ当然のことです。

■おわかりになりますか？

■また、純粋に家建築だけのローンができるか、というとそうではなく、家建築のローンについても「担保は土地」となることが普通です。土地購入のローンも担保は土地となっていますから、土地担保の優先順位は土地購入のローンが第一、家建築のローンが第２となります。第２順位での担保はまず認められませんから、ローン返済中の土地については「家だけのローン」は認められず、結局「家＋土地」のローンとして一本化して（土地だけのローンを完済して）組みなおすことしかなくなるのです。

■長々書きました。ご自身の計画としては、「第一のローン（つなぎ融資）により土地を購入する」次に「家＋土地の住宅ローン（フラット35でも、その他のものでも可）を組んで、第一のローンを返済し、ローンは１つにまとめる」、現実的にはこの方法以外にありません。

お礼

なるほど、よくわかりました。
土地のローン、家のローンと別々になるわけではなく、最終的には、1本になるんですね。納得しました。
土地と建物別々にくみ、土地のローンは先にはじまるときいたので、２本ローンができるのかと思いました。

そうなると、家と建物を一緒にしたときの利率が適用されるということでしょうか？銀行との交渉にもよるのかもしれませんね。

ありがとうございました。

回答No.2

sho4979

土地と建物を別々に購入し、フラット35一本でローンを組んでいます。大まかな流れを記しますので、参考にしてください。

(1)土地購入
フラット35で土地+建物の購入額の80%まで融資されますが、融資実行が建物完了後です。土地の所有権が移転していなければ建物は着工できないので、先に土地の決算をしました。この際に自己資金+つなぎ融資で決済します。私の場合は、フラット35のつなぎ融資は手続きが面倒そうだったことと、建物の中間金が必要なかったことから、HMの融資部門から調達しました。
(2)最終決済
建物完了後にHMにつなぎ融資も含めて残金を全て決済しました。

一番いいのは、自己資金で土地決済を行うことなんでしょうね。が、中間金等や諸費用を考えると・・・。建築されるHMに相談されてはいかがでしょうか？
また、金融機関の窓口に行けば、フラット35についても丁寧に説明してくれるので、私は一度、窓口に足を運ばれることをお勧めします。

ちなみに、私がフラット35に決定した時点と実際に融資が実行された時点では金利が約0.3%アップしていました。この見極めも重要なローン決定要素になると思います。

お礼

フラット1本で組んだ方がいると知って安心しました。

土地を自己資金とつなぎ融資で決済したんですね、なるほど。
中間金が不必要だったという事は、しっかり頭金を貯められたんですね(^^)。

そうですね、やはり銀行に相談にいかなければなりませんね。たぶん、年末に融資実行になると思うので、金利はあがっていると思ってます。
でも、長期固定などの魅力を考えるとやっぱりフラットが良いなと思っています。

とても参考になりました。ありがとうございます。

回答No.1

gamigami

基本的に土地代金もフラット３５で融資を受けることは出来ますが、つなぎ融資の条件をよく見てください。
『利息先払いで債券買取後(登記申請後)の精算』になっています。
借入期間・金額によっては結構な出費になりますので、このあたりが注意事項かと。

お礼

フラットでも出来るんですね。仲介の会社はできるとは言いませんでした。でも、できてる人もいるみたいで、私の中ではフラットはなぞが多いです(^^;)

土地と建物を別々にすると先に土地のローンがはじまりますよね？それより、つなぎの利息分を払って、貯蓄をしたほうが頭金がたまるような気がするのですが…どうなんでしょうね。