住宅ローン

質問

住宅ローンについて、アドバイスいただきたく思ってます。
今、依頼しようとしているところは、建物は着工時、上棟時、完成時にそれぞれ分割で支払います。土地についても着工までに支払いが発生するので、融資が完成後ではなく、着工のタイミングで必要になります。
住宅ローンは、ただいま勉強中なので、融資について下記質問にコメントいただけると大変助かります。
(1)一般的には完成時に融資となりますが、着工のタイミングで融資を受けることにどんな制限がありますか？希望は長期固定金利（30年くらい）です。
(2)長期固定金利で考えてます。フラット３５がいいと考えてましたが、完成後でないと融資は無理だそうです・・・、着工時フラットとできる手はないでしょうか？？
(3)http://www.j-eri.co.jp/gyoumu/gyo08_g.html ←つなぎ融資不要、とこんなサイトがありました。この手のものはいかがでしょうか？
(4)着工時融資可で、長期固定金利（30年くらい）で、ずばりおススメは？

以上、ご協力、(1)～(4)どれかだけでも結構です。よろしくお願いします。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
住宅ローンに関しては、その扱いは金融機関によって異なりますので、あくまでも１パターンと捉えてください。

> (1)一般的には完成時に融資となりますが、着工のタイミングで融資を受けることにどんな制限がありますか？希望は長期固定金利（30年くらい）です。
住宅建築費用のみの借り入れで、着工時に融資を受けるのはほぼ不可能です。
土地購入資金の融資を合わせて受けるならば、土地に抵当権を設定することにより、土地購入価格を上限として融資を実行してもらうことは可能だと思います。
ですから、ご質問者さまのようなパターンでは、100％融資やオーバーローン（諸費用まで借りるパターン）は利用が難しく、
｛（土地代金＋建築費）×1.2｝×0.2
程度は自己資金の用意が必要となります。
その自己資金を着工時の支払いに充てるか、土地代金の一部について支払いを待ってもらいその分を着工時の支払いに充てるしかないと思います。
融資自体を土地購入代金と住宅建設資金の２本に分け、土地購入代金についての金銭消費貸借契約を先行し、融資実行してもらう…ということはできます。
ただ、この場合、融資が２本となりますので、手数料も２本分、印紙代も２本分必要となるなど、住宅ローンかかる諸経費が余分にかかることになると思います。
長期固定は条件がそろえば問題ないと思います。

> (2)長期固定金利で考えてます。フラット３５がいいと考えてましたが、完成後でないと融資は無理だそうです・・・、着工時フラットとできる手はないでしょうか？？
ありません。
旧・住宅金融公庫の一般融資と違って、フラット３５の資金実行は金銭消費貸借契約後、すなわち、建物完成後のみです。
フラット３５には、中間資金はありません。
上棟時ならば「仮登記」を行うことによって、つなぎ融資の実行も可能になるかと思います（ただし、フラット３５のつなぎ融資は、対応している金融機関と対応していない金融機関がありますので注意が必要です）。

(3)については分かりません。
ただ、つなぎ不要の場合は、建築工事中の火災保険料等が債務者負担になったりすることもあると聞いたことがあります。

> (4)着工時融資可で、長期固定金利（30年くらい）で、ずばりおススメは？
住宅建築費用のみで考えた場合に、着工時融資可という金融機関は存じません。
＃１さんがおっしゃっている通り、建物の保存登記がされ、抵当権が設定できる段階にならなければ無理だと思います。
担保もなしに多額の融資をすることはできませんから…。

ご参考までに、旧・住宅金融公庫の一般融資では、中間資金の交付が可能だったのですが、中間資金の交付を受けた案件で、建設途中に建築業者に「飛ばれた」経験があります。
大規模ではない業者は、資金と材料の調達をギリギリで回していることもあるので、資金繰りがうまくいかないと簡単に「飛んでしまう」こともあるんです。
資金を早く欲しがる業者はこのパターンで、先にお金を払わないと資材を渡してもらえない…ということもあるんですよ。
可哀そうなのは、お金を取られたうえ、家の建設途中で放り出された施工主＝債務者です。
追加融資を受けて別の業者に依頼しなければならない…ということもありますし、場合によっては、追加融資を受けることもままならないということも考えられますので…。
着工時は手付金のみ（住宅建築費用が2,000万円ならばその１割の200万円程度）で、残りは完成時に支払い…という支払方法を採っていらっしゃる業者にあたってみるのも１つの手段だと思いますが…。

お礼

各項目に丁寧なご回答、ありがとうございます。
購入は土地と建物同時です。
やはり着工時融資はなかなか一筋縄ではいかないようですね・・・。
アドバイス、どうもありがとうございました。
ご回答の内容をベースに、もう少し勉強します。

回答No.1

oyazi2008

まず長期固定で金利が安いのはネット系の無店舗か都市銀行です。フラットも含めてです。長期固定金利は実行時金利なので契約時点で保全が取れない建築中の住宅などは適用されません。基本的にフラットを利用しそのつなぎ融資をする金融機関を探したほうが賢明かも。しかしつなぎの場合も土地の移転時に同時実行となると銀行系でないと難しいです。また融資額の９割ぐらいがつなぎの上限にしているところが多く、それで土地決済が出来るか？は自己資金に因ります。地域にも依りますが通常は土地決済時に一括で借りるか、土地と建物を分割で出すか？の選択となり長期固定の安い金利は諦め、長くとも10年固定とかで借りるケースが多いと思います。　都市銀行は借り替えは甘いので５年固定等で初めは地方銀行等で借りて取得して５年後都市銀行の長期固定へ借り替えるのも良いかと。但し個人の属性審査は都市銀行は厳しいです。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
つなぎや借り替えについても、もっと調べて検討してみます。
ありがとうございました。