不動産の名義変更

質問

私の母の姉は80歳で現在一人暮らしで結婚もしていなくて、子供もいません。私にとってはおばさんにあたりますが、おばさんが、ここの家は甥っ子の私にくれると言ってくれています。遺言書を作成して相続するのがいいのか、生前に私がおばさんの家を買って名義変更するほうがいいのか。税金が安い方はどちらなんでしょうか？

回答No.2

ma-fuji

貴方の場合、「相続」でも「贈与」でもなく、「遺贈」ということになります。
その場合、相続税の対象で５０００万円の控除となり、その家の固定資産税評価額、土地の相続税評価額（路線価方式と倍率方式があります。選択制ではありません。）が、それ以下なら税金かかりません。
なお、平成２７年からは、控除額が３６００万円に減額になります。
また、家は築後年数がたっていれば、評価額は大変安いです。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/18.pdf

固定資産税評価額は、役所からの固定資産の納税通知を見ればわかります。
土地の評価額は、下記サイトからどの方式になるかわかります。

参考　　　　　　　　　　　　　　　
http://www.rosenka.nta.go.jp/

＞税金が安い方はどちらなんでしょうか？
通常、相続税は控除額が大きいので、売買よりも税金安く済みます。
なお、売買では、おばさんに税金かかります。
ただし、３０００万円以下で貴方が買うなら、おばさんに税金かかりません。

参考
http://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/pdf/16.pdf

回答No.1

ben0514

ご質問を考えますと、相続・贈与・売買が考えられると思います。

相続で注意が必要なのは、もしかしたらあなたに相続権がないということです。叔母様にお子さんがいないということですが、本当にお子さんがいないのでしょうか？
これは、親権や同居など関係ありませんので、婚姻歴や出産歴などがあり、その方のお子さんを誰かが育てたなどということがあれば、そのお子さんに相続権が発生してしまうことでしょう。
遺言書を作成したとしても、あなたに相続権がなければ相続権のある方、あなたに相続権があったとしても他に相続権があればその方の相続権の侵害になり、遺留分減殺請求などを受ける可能性があります。

贈与で注意が必要なのは、相続と同様に遺留分に注意が必要ということです。また、相続税の対象となった場合には、それなりの基礎控除がありますし、税率も贈与税より安いものとなることでしょう。しかし、贈与税では、基礎控除が少なく、税率も高いものとなります。

相続税と贈与税で共通のこととして、不動産の相続や贈与というものは、相続税法の評価額で考えなければなりません。建物部分については、固定資産税評価額を相続税法の評価額としますのでわかりやすいと思いますが、土地は、利用状況や考え方、申告を条件とする優遇の評価方法、などいろいろな方法の中から選択した評価額をもって相続税法の評価額とします。これらの評価額の多くは、実際の時価より低くなるのが通常です。
このように考えると、時価と同じ金額の現金の相続・贈与に比べて、不動産での相続・贈与の方が良い場合が多いということです。ただ、実際に計算してみないといけませんがね。

あなたが叔母様より購入することも考えられている様ですが、相続や贈与では、財産をもらった方が税金の心配をしないといけません。しかし、売買となれば、売った側である叔母さんが税金を心配しなければなりません。この場合の税金は所得税となり、売却金額と取得金額の差に所得税が発生することとなります。取得金額では、建物について減価償却などを考慮するため、多くの場合叔母様に利益が生まれ、所得税が発生することとなるのです。
さらに、このようなことから逆算して、時価を下回る金額であなたが購入したりすることで税金を回避しようとした場合、時価と売買金額の差を贈与したものと判断される場合もあることでしょう。
所得税の負担が増えるということは、住民税の負担が増えることにもつながります。さらに国民健康保険に加入の場合には、保険料も増えることとなります。
売買という形をとっても、実際にお金の動きがないような形式だけのような場合やお金の貸し借りなどを含めて行うような場合の返済等の実態のないような計画では、税務署に贈与であったのではないかと疑われることになるでしょう。
また、正当な売買となれば、叔母様がなくなった際の遺産が不動産から現金などに変わるだけとなります。他に相続人がいれば、現金を渡すこととなります。

相続対策として、贈与・相続・売買を考えるにあたっては、財産の総額・時価・相続税評価額・相続人や受贈者（受遺者）などの状況や関係図・売買の際のお金の動きなどいろいろ考えて計画的に行動する必要があることでしょう。
素人判断で、素人作成の書面などで証拠固めをしたとしても、税務署が認めるだけの状況でなければ、税務署は一番高い税金で納付を求めてくるかもしれません。

不動産を含む相続関係の権利問題については、専門家が相談に応じるには、司法書士か弁護士でなければなりません。税理士に相談をしても、税理士業務外ですので、弁護士法違反になる可能性もありますし、無償のアドバイスであれば無責任な部分も含まれると考えなければなりません。
逆に、不動産の動きに関する税金であったとしても、税理士資格のない司法書士などでは相談に応じることはまず難しいでしょう。アドバイスをもらったとしても、上記の税理士と同様、無責任な部分も含まれるかもしれません。弁護士であれば、税務を扱うことが認められる資格者ではありますが、弁護士で税務まで詳しい人は少ないと思います。

親子関係でも注意が必要な状況の中、叔母と甥っ子の関係であれば、注意しなければならないことも増えるかもしれません。私であれば、司法書士と税理士が共同で運営するような総合事務所に相談されることをお勧めします。状況次第では、養子縁組（普通養子縁組ですので、実親との関係を残したうえでの養親養子の関係）などを含めて考えるとよいかもしれません。

お礼

わかりやすく丁寧にお答えいただいてありがとうございました。参考にして司法書士さんに聞いてみることにします。