相続による土地名義変更

質問

今住んでいる家の土地の名義は父と母になっています。
父は末期癌でいつ亡くなってもおかしくないじょうたいです。父が亡くなったら土地の名義変更をする予定なのですが、権利書は今叔母がもっています。叔母とは数年親交はなくできれば権利書なしで土地の名義変更が出来ればと思っています。それは可能なのでしょうか？
　それと土地を相続するのは母・兄・姉・私の４人です。
　２１坪の半分が父名義の土地です。その場合固定資産税などいくらぐらいになるのでしょうか？
　どうか教えてください。

回答No.3

noname#8709 · ベストアンサー

＃１です。

相続登記をすれば、新しく「権利証」が作成されます。
ただし作成されるのは「相続登記した持分」に相当する部分についてです。
もともともっている母親の持分についての「権利証」は叔母がもっているものです。
両者を併せて初めて完全な「権利証」となります。

家の建て替えを行った場合、新しい家の「権利証」はその時点で作成されます。
土地については今までの「権利証」が有効です。
おそらくローンによって抵当権を設定を行うこととなるでしょうから、叔母の手にある「権利証」が原則として必要となります。

この「権利証」がない場合についての手続きもありますが、可能な限り返してもらうことですね。
この権利証がなければ「何もできない」というわけではありませんので、この点はご安心ください。

なお、念のため書いておきますが、「権利証」の再発行はどんな理由があっても絶対に行われません。

補足

もし叔母が返したくないと言ってきたらどうしたらいいのでしょうか？

回答No.4

noname#8709

＃１です。

>もし叔母が返したくないと言ってきたらどうしたらいいのでしょうか？

なぜ、叔母が持っているのですか。

まあ、それはおいといて、「権利証」の所有権は権利証に書かれた登記名義人にあります。
つまり「父・母」にあるということになります。
渡さないという主張をした場合、裁判所に訴えて、所有権に基づく返還請求を行えば、勝訴するでしょう。

「法律問題」として回答するならばこういうことになります。

で、戻って、なぜ、叔母が持っているのですか。

交渉して下さいとしか言えないですよ。

お礼

いろいろとありがとうございました。もっと早くに返してもらっていたら良かったのですが、父親のDVなどでかなり大変だったのと祖母や叔母とは父以外は全然交流がなかったので返して欲しいけど会いたくないしと思って先延ばしにしていました。今はそれを反省しています。
　とにかく叔母に交渉してみます。

回答No.2

buttonhole

相続登記をすれば、権利証（正しくは登記済証と言います。）はできます。しかし、お父様の持分に関する相続登記ですから、お母様の持分に関して新しい権利証ができるわけではありません。
　家を建て替える場合、権利証は必要ではありませんが、借り入れをする場合は、土地の所有権全部にも抵当権等を設定することが要求される可能性があります。その場合、抵当権等の設定登記をするために、土地の権利証も必要になりますので、叔母さんが持っている権利証と相続登記によってできる権利証の両方が必要になります。それができない場合は、保証書を作成して設定登記します。
　ところで権利証だけでは登記できませんし、保証書という代替手段はありますが、他人に権利証を預けておくのは、好ましくありません。早急に返還を求めた方がよいと思います。

お礼

適切なアドバイスありがとうございます。
実は昨年亡くなった祖母がもしかしたら父が土地を勝手に売るかもしれないといい強引に権利書を預けさされてたのです。祖母と叔母は一緒に暮らしていたので父に祖母が亡くなったときに権利書を返してもらうように言ったのですが、どういう話をしたのかわかりませんが返して貰えませんでした。
　父が亡くなったら叔母に返して貰うように言うことにします。

回答No.1

noname#8709

相続登記にはいわゆる「権利証」は不要です。

父が死亡した場合、現在叔母が持っている「権利証」の「父の持分」に相当する部分が権利証の意味をなさなくなります。
「権利証」はその人が義務者となって登記を行う際に本人確認の一つとして添付するものなので、本人が死亡した時点で「権利証」としての実効が無くなります。

但し、「母持分」については依然として権利証として効力を持ちます。

固定資産税というのは「毎年」課税されるものです。
固定資産税課で「公租公課証明書」を取り寄せれば税額がわかります。

相続の登記の際に必要となるのは、「登録免許税」です。
この額は、固定資産税の課税価格の1000分の２と小さいものです。
おそらく数万円程度でしょう。

そのほかに父が生まれてから死亡するまでの戸籍等集めるべき書類が多くありますので、父が死亡した場合には、速やかに司法書士さんに相続登記について依頼しすることをお勧めします。

なお、相続税については５０００万円＋相続人の数×１０００万円の控除がありますから、合計９０００万円以内の相続財産である場合には無税となります。

補足

早速のお返事ありがとうございます。
相続登記をしても権利書は発行されないということなのでしょうか？もし家の建て替えをするときは叔母が持っている権利書が必要になってくるのですか？