- ベストアンサー
不動産の名義変更について。
不動産の名義変更について教えてください。 ７年前に離婚し、今現在、家族で住んでいた家に私と子供３人で住んでいます。 別れた夫は親元の実家で再婚しています。 今私と子供が住んでいる家の名義は、「夫８：私２」の共有名義になっています。 前回似たような質問をさせていただきましたが、その後元夫と少し話す機会があり、家の事について話をしました。 元夫は、この家については 「自分［私）の名義にするなり、子供の名義にするなりそっちで自由にしてくれ。 必要書類や判を押す事はするから、手続き等は全てそちらでして欲しい。」 という話でした。 私には子供に残してやれるものがないので、この家だけは何とか子供達に残せたら・・・と思っています。 そこでいろいろ調べたりしたのですが、元夫の持っている８割の分の名義を変更するに当たって、相続にしても贈与にしても相当な税金がかかるように思います。 何とか税金が少ない方法で８割を子供３人に分ける方法はないでしょうか。 遺言書という方法については 「遺言書を書いてください」 とはとても言えそうにありません。 ７２００万で購入、ローン完済済み。 今の評価額は、多分３０００万～３５００万位かと思います。 贈与、相続、また他に一番いい方法（税金が安く済む方法）があればご伝授ください。 よろしくお願いいたします。
- みんなの回答 （10）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
- ベストアンサー
＞税務署にこの件の相談をしたら、税金逃れの為の工作と目を付けられ＞ることはないでしょうか？ 贈与というのなら、その課税要素は何でしょう？ もともと、ご夫婦が住んでいた不動産ですよね。 登記名義がたまたま２：８だったわけで、共有であることに 代わりはないです。 夫婦はひとつの課税単位です。所得税だけは区分されますが 夫婦の資産というのは曖昧なわけです。 資産家が税金逃れや犯罪などの資産没収のためにやる 偽装離婚でない限り、財産分与に関して分与された側に 贈与税がかかることはほとんどないでしょう。 だって、もともとＡ家の財産だったものが、Ａ１ Ａ２に 別れるだけです。 相続と大きく違うのは、相続が相続人からみたら不労所得で 課税要因たりうるからです。 しかし、離婚した妻にとって家はもともと自分たちの資産 それを夫が権利を放棄するだけの話でどこに課税要因が 発生しているというのでしょう。
その他の回答 (9)
財産分与については、二度経験しています。 （先妻の分と、今のカミサンの先夫からの贈与に関して） このテーマは幾度も税務署に問い合わせて確認済みです。 ものの本にも、財産分与については贈与税の課税はないと 書かれています。 本日のカキコミのまえにも、芝税務署の相談窓口に確認しました。 ７年経とうが平気。課税があるのは、譲渡した元ご主人の側の 所得税ですが、これも今回はなさそう。 もういちど申し上げると、 離婚の事実があって、財産分与に関して記載された離婚協議の 判決、調停書類、公正証書などなければ、任意でいつでも財産 分与はできるわけです。 その理由は、もともと所得税以外の課税について夫婦はひとつの 課税単位ですから、共有財産の残分がどちらにつこうが 贈与にならないわけです。 http://123s.zei.ac/zouyo/zaisannbunnyo.html ここでいう過大なというのは、過半と言う意味ではなく 家がなければ子供を育てていけないがゆえの分与なわけで もとから、家をくれと言っていたのなら離婚したあとで 分与権が行使されてなんら問題ないわけです。 財産分与とは、当事者双方が納得すれば１：９９であろうが ５０：５０であろうが、税務署が文句をいう筋合いではない です。実際、家も預金も全部妻に渡して離婚する男はけっこう いるわけで、そのつど贈与課税されていたら離婚した妻は たまったもんじゃないです。 ちなみに、子供の生活費、養育費、教育費については、原則として必要なつど、 日常生活に通常必要な額を贈与する場合には贈与税は課税されない とされています。一括で支払った場合には、課税される場合がある ということです。ただ、離婚に伴い一括して支払われる養育費の 場合には、その金額が適正であり、本来の目的どおり使用される 限り贈与税の対象とはなりません。 私の回答が不安なら、お近くの税務相談まどぐちにご確認ください。
お礼
henrijayer様 貴重なご意見をありがとうございます。 リンクしていただいたサイトも読ませていただきました。 親子、夫婦間では特別控除が使えないので、 離婚後に財産分与したという証明が必要、と言う事ですね。 養育費に関しては計算の対象外と考えていいんですね。 もちろん教えていただいた内容に不安はありません。 ただ、基本的に全然わかっていないので、 書いていただいた内容を把握できなくて申し訳ありません。 ありがとうございます、続きに書いていただいていますので、 そちらでまたお礼を書かせていただきますね。
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
No.６です。 所有権無償譲渡契約書でも財産分与証書でも、とにかく財産分与すると書いてあれば何でもいいんです。司法書士に言えばそれも作ってくれます。 そりゃ書類を偽造するわけですから、問題がないとは言い切れませんけど、それで押し通すしかないでしょう。 No.４の方は税務署も心配ないとおっしゃってますが、この点は微妙ですね。税務署の担当者にもよるかもしれません。とりあえず匿名で、管轄の違う税務署か、財務省の税務相談の電話番号も電話帳に載ってますから、そちらで一度聞いてみてはどうでしょうか。
お礼
0621p様 いろいろ教えてくださってありがとうございます。 「所有権無償譲渡契約書」「財産分与証書」どちらでもいいんですね。 司法書士さんに相談して書くか、自分で書いて手続きしてもらうかもよく検討してみます。 管轄の違う税務署に聞いてみようかなと思います。 今度近くで『税理士による資産税相談会』という無料相談会があるので、 行って聞いてこようと思います。
#4です。 財産分与というのは、分与権の行使がいつあったにせよ 税務的に扱いは同じです。 分与は、その割合は必ずしも１／２でなくていいわけで 夫婦が共同して形成した資産ですから、その事情に応じて 配分すればいいわけです。 財産分与は、分与された側には贈与税はかかりません。理由は もともと所有しているもので、課税はすでに済んでいるからです。 不動産の場合、譲渡した時点で、譲渡所得に課税がかかります。 ですから、財産分与する側が、無償譲渡であっても、時価で譲渡 した扱いになり、時価＞取得価格＋経費 ならば所得税の課税が 先夫さんにかかります。 お話しの事例では、取得価格＞時価なので課税はありません。 無償譲渡された不動産の所有権を登記するには、譲渡証書が 必要で、これは文房具屋で売っている売買契約書に記名捺印して 価格はゼロとして先夫さんは実印を押し印鑑証明と権利証を 添える。 その先は司法書士さんにまかせて登記してもらいます。 不動産取得税も固定資産税も払う必要はでてきます。先夫さん 養育費は仕方がないにしても固定資産税はらいたくないから 不動産をあげると言い出したのかもしれません。 固定資産税は１２万円／年くらいですか？その分養育費の 増額してもらったらいいんじゃにですかね。
お礼
henrijayer様 先に書いていただいたリンクも読んで、「課税要素がない」と言う事も分かりました。 ではこれから私のする事は・・・ (1)譲渡証書を作成する。 (2)元夫に実印を押してもらい、印鑑証明を貰う。 (3)司法書士さんに登記してもらう。 (4)「不動産取得に対するお尋ね」がきたら「離婚による財産分与」と書いて出す。 (5)不動産取得税を払う。 以上でよかったでしょうか。 元夫には印鑑証明を取って貰って実印を押してもらうだけでいいんですね。 譲渡証書を作る際には、#4で書いてくださったように、 文具店で売ってるものに自筆でOKですか？ 無償譲渡の日時は離婚後すぐ、と言う事で大丈夫でしょうか。 できるだけ費用を抑えたいので頑張ってやってみます。 かかる費用は「司法書士さんに支払う手数料」「不動産取得税」だけでしょうか。 固定資産税は離婚した年からずっと私が払っています。 その分は私と子供が住んでいるので、私の義務と思っています。 いろいろ再質問して申し訳ありませんがよろしくお願いします。
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
No.２です。 No.４の方の回答を読んで、可能性があると思い直しました。 権利の移転と登記は別問題で、何年も前に売買されたものの所有権移転登記をする事もあります。 離婚後間もない日付で財産分与証書を作成して、その日付を原因として所有権移転登記をすれば、贈与税がかからない可能性はあると思います。 ただし念のために事前に税務署に相談したほうが良いと思いますけど。 財産分与証書については司法書士に相談すれば良いと思います。多少の登記費用と不動産取得税はやむを得ないでしょう。
お礼
0621p様 ご回答くださいましてありがとうございます。 ＞離婚後間もない日付で財産分与証書を作成して、その日付を原因として所有権移転登記をすれば、贈与税がかからない可能性はあると思います。 財産分与証書、というのは、No.４の方がおっしゃる「所有権無償譲渡契約書」の事でしょうか？ 譲渡契約をした日を離婚直後に設定すれば、これだけ年月が経っていても財産分与という形の手続きが取れる可能性があるという事ですね。 譲渡契約の日を過去に遡って設定するという事は、特に問題はないのでしょうか？ 税務署にこの件の相談をしたら、税金逃れの為の工作と目を付けられることはないでしょうか？ 質問ばかりになってしまって申し訳ありません。
＃４です ２年というのは、「相手に対する分割請求権の消滅時効」です。 時効というのは、請求をかけた時点で時効は一旦消え、そこからまた ２年有効になるとお考えください。 それでないと、奥さんが財産分与してくれといっても離婚後２年間拒み つづけたらゴネ得というはなしになってしまいます。 それと、分割請求権と税務は無関係です。 税務申告の締め切りが２年ですよ。という話ではない。 まず、共有財産だったものを名義変更したとすると、法務局は 「所有権無償譲渡契約書」と「権利証」（登記権利情報）さえあれば、移転の 登記がおわります。（司法書士にやってもらいます） それでなにも言ってこないはず。 おそらく「不動産取得に対するお尋ね」というのが来て、取得事由という ところに「離婚による財産分与」と書いてだせば、それで終わりです。 ＞でもそれで、元夫の持ち分の８割すべてを、税金がかからない状態で ＞私の名義に変える事は可能なんでしょうか。 可能です。養育費はおいくら受け取っていますか？私は先妻に託した 子供たちの養育費を３０万／月に払ってきました。１０年間で３６００万に なります。 これに贈与税はかかっていませんし、先妻はおそらく所得申告していない でしょう。 私の妻の元の夫は、１００％夫名義のマンションをローン付のまま、先妻に 譲渡しました。ローンは養育費名目で他の金と一緒に毎月支払われて いました。その後、自己破産しましたが、私がローンを代位弁済して 事なきを得ました。 住む家をもらう約束で離婚することはよのなかに頻繁にあります。財産分与が 半分で、残りは慰謝料＋養育費という考えもあります。 税務署はその辺はなにもいいません。 世の中には小室某のように５億円の慰謝料もらっても課税されない例もあります。 なぜそうかというと、夫婦の財産はすでに課税された所得を積み上げて得たもの であるからです。 http://www.tamagoya.ne.jp/tax/tax070.htm ＞どのような費用がかかってくるんでしょう？ 私の離婚の際は近所の司法書士に契約書と所有権移転登記を頼んで 登記費用とあわせて１９万前後だった記憶があります。 ＞元夫にどのような手続きをしてもらって、 ＞私はどういう事をすればいいんでしょうか。 譲渡契約書を作成します。無償譲渡ですから代価はゼロです。 普通は、離婚の公正証書に不動産の権利譲渡が記載されていたら それで十分ことたります。
お礼
henrijayer様 とても貴重なご回答をありがとうございます。 財産分与の手続き期限は離婚後２年、と思い込んでいたので、正直驚いています。 では７年経った今、この請求をしたとしたら、その時点から２年間と考えていいのでしょうか？ ＞「所有権無償譲渡契約書」と「権利証」（登記権利情報）さえあれば、 移転の登記がおわります。（司法書士にやってもらいます） 「所有権無償譲渡契約書」を作る際、何故７年も経ってから？とかいう問題へのお尋ねとか、そういうものもないのでしょうか。 「住む家を貰う」という約束をして離婚した訳ではなく、 そのうちきっと、母子揃って追い出されるだろうと覚悟していたので、 最近になってそんな話をしてきてくれてこちらが驚いている次第です。 慰謝料は請求していませんが、養育費はきちんと払ってくれています。 「子供の成人まで養育費を支払う」旨、自ら公正証書を作ってくれて、 その後毎月きちんと入金してくれています。 財産分与の場合、夫婦の財産を折半できるという事だったと思うのですが、 今回「財産分与」として手続きをした場合、逆にこちらが支払う形にはならないでしょうか。 この家の固定資産税評価は、多分、２０００万あるかないか位だと思います。 あと、離婚時点での預貯金が１４００万ほどです。 これから先３人の子供が成人するまで支払ってくれる養育費だけで４３２０万になりますが・・・ 財産分与と養育費は別物と考えてよいのでしょうか？ henrijayer様の先妻様と同様、所得申告はしていません。 離婚は調停２回で中断し、協議離婚しました。 その際には公正証書は何も作っておらず、 かなり後になって養育費に関してだけ公正証書を作ってくれました。 ＞私の離婚の際は近所の司法書士に契約書と所有権移転登記を頼んで ＞登記費用とあわせて１９万前後だった記憶があります。 かかる費用としては、 ＠「所有権無償譲渡契約書」をつくる。 ＠所有権移転登記費用 ＠司法書士さんへの手数料？ だけでしょうか。 不動産取得税とか登録免許税といったものはいらないのでしょうか？
離婚の財産分与については、元夫の持分を妻がゆずりうけても贈与税はかかりません。 ですから一旦名義を質問者さまに書き換えます。その際、譲渡証書のようなものを元のご主人から もらう必要がありますね。 税務署がうるさくいうことはないですが、離婚の際、口頭で 約束してあって、やっと実行にうつしてもらえたのだといえば いいです。 できたら無償譲渡の日時を遡って設定しておけばいいと思います。 登記の問題と所有権の移転は別問題ですから。 何かいわれたら、ローンの支払いを終えた時点で所有権移転登記 をしたかったのだといえば通ると思います。 なにもウソを言っているわけではないですから。事実通りの 話をすればいいのではないでしょうか。 また、既存住居であれば、固定資産税評価額は路線価の半分ですから質問者さまからお子さんへの 相続は税は心配いりません。仮に土地の課税標準が２０００万円だとしても５０００万円＋１０００万× 法定相続人の数まで無税です。
お礼
henrijayer様 ご回答いただきましてありがとうございます。 財産分与という形で、との事ですが、離婚後７年も経っていますが大丈夫なんでしょうか？ 「離婚時に口頭で約束していて、やっと実行に移せた」という事でＯＫになるんでしょうか。 実際、当初３年程は全くそういう話ができない状態で、まさに「やっと実行に移せるようになった」のは事実なんです。 でもそれで、元夫の持ち分の８割すべてを、税金がかからない状態で私の名義に変える事は可能なんでしょうか。 その場合、所有権の移転とか譲渡等に関して、どのような費用がかかってくるんでしょう？ 元夫にどのような手続きをしてもらって、私はどういう事をすればいいんでしょうか。 もしも２年以上経過していても「財産分与」ができるのであれば、その形を取れればいいなと思っています。 ただ、財産分与で夫婦の共有財産の半分となった時、家全部を私名義にすると逆に元夫に現金で払う事にはならないでしょうか？ 全く分かってなくて申し訳ありません。 またご意見いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。
- mukaiyama
- ベストアンサー率47% (10402/21783)
＞今の評価額は、多分３０００万～３５００万位… それは何の評価額ですか。 時価なら関係ないですよ。 税金関係では、「固定資産税評価額」が基準になります。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm ＞贈与、相続、また他に一番いい方法（税金が安く済む方法… 【贈与の場合】 「固定資産税評価額」が 3,000万円と仮定して、子供 3人に等分。 (1,000 - 110)×40% - 125 = 231万円・・・1人あたり http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm 元夫が 65歳を、子供 3人とも 20歳を過ぎているなら、「相続時精算課税」制度を利用すれば、いまは贈与税を払わずに済みます。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm 元夫が死んだときに相続税として課せられるわけですが、相続税がかかるかどうかは、そのときの遺産総額と相続人数とによります。 相続税がかかることになっても、贈与税ほど高くはありません。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
mukaiyama様 ご回答いただきましてありがとうございます。 時価は関係なくて、固定資産税の評価額で計算したらいいんですね。 贈与の試算をしていただいてあまりの高さにびっくりしました。 贈与の課税がかからない１１０万ずつ、３人に毎年３３０万ずつの贈与、 という事も考えたのですが、不動産取得税や登録免許税がその都度かかるのであればそれも大きな出費になりそうですし。 「相続時精算課税」は６５歳以上が対象という事で、まだ４８歳なので当分無理のようです。 やはり「遺言書」を作ってもらうのが一番いい方法でしょうか。 教えていただいたサイトを参考にさせていただきたいと思います。
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
今の時点でお子さんの名義に贈与すると、贈与税がかなりかかります。元ご主人が亡くなった時点で相続すれば、相続税の控除は５０００万＋１０００万×法定相続人なので、家の他に大きな財産がなければ相続税はかかりません。ただし相続になるとあなたのお子さん以外にも、亡くなった時点の元ご主人の配偶者、あなたのお子さん以外の子供にも権利がありますので、その点が問題ですね。 その家についてはあなたのお子さんだけに相続させる、という遺言を書いてもらうのが一番良いと思いますが。 No.１の方がご指摘の離婚時の件ですが、離婚後に財産分与としてあなたが譲り受ける場合は贈与税はかからないのですが、離婚後７年という事になると認められない可能性が高いです。
お礼
0621p様 ご回答いただきましてありがとうございます。 やはり遺言を書いてもらうのが一番いいのですね。 「遺言書を」という話をした時点でキレられるかも・・・という不安の為、言い出す勇気がないのですが・・・ #1の方へのお礼にも書きましたように、財産分与が認められる期間にはとてもその話はできませんでした。 今の時点で子供の名義にするという事は、必然的に「贈与」という形になるんですね。 遺言書についてはよく検討してみます。
離婚したときに、夫から慰謝料または財産分与としていただいたものなら税金はかからないと聞いたことがあります。 ですが、既に離婚されているとですよね。 離婚されるときには、名義変更の手続きはしないままだったのでしょうか。
お礼
zaqwsx0702様 ご回答いただきましてありがとうございます。 離婚後２年以内なら財産分与の手続きができる事は分かっていたのですが、 その間に財産分与をする事ができませんでした。 泥沼離婚で、その後身の危険を感じる事態も多々あり、そのような話をとても持ち出せませんでした。 元夫が再婚してやっとこちらが平穏になったのは３年経ってからでした。 そんな状態でありながら、家を譲ると言ってくれてるのが信じられないのですが、そうであれば早い手続きをした方がいいかと思い、相談させていただきました。
お礼
henrijayer様 夫婦の築いた財産、という観念がなかったので、今回すごく勉強になりました。 元々は結婚当初買ったマンション費用に元夫６００万、私４００万でした。 ＋家電製品他で私が２００万。 なので同額だったんですが・・・ 結婚３年で専業主婦になったので、その後は元夫の稼ぎで養っててもらってましたので・・・ それでも何か家を財産分与してもらうのは、どこか申し訳ない気もしています。 でも私は何も要らないけど、やはり子供のために頑張ろうと思います。 ありがとうございます。