死亡した夫名義のマンションを貸す場合

質問

現在居住しているマンションは、３：１の割合で一昨年亡くなった夫と私が所有権を持っています。本来早々に私名義に変更すべきなのですが、１３歳の一人息子がおり、遺産分割協議書の作成や、代理人を立てる等の手続きが必要とわかり、成人になるまで待とうと考えていました。

ところがこのたび事情がありそのマンションを貸し出し、職場に近いところに家を借りることになったため（５年程度）、名義変更をしないままで問題がないのか心配になってきました。
賃貸物件として貸し出す以上、家賃収入が発生しますので、その際の受け取りが私のみで違法となるのではないかとも考えます。

やはりすぐに名義変更をすべきかどうかどなたかご意見お聞かせくださいませんか。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

hinode11

一般に、マンションの非所有権者が所有権者に無断で賃貸借契約を締結して礼金や賃借料を得る場合、所有権者からクレームが付き、法的な争いが生じるでしょう。相続権者についても同じことが言えます。

しかし、ご質問のケースでは、相続権のある他人は息子さんだけですから、質問者と息子さんとの間で了解が成立していれば、何の問題もありません。あとは、毎年一回の確定申告での所得税の心配をするだけです。

お礼

明快なご回答ありがとうございます。
非常に安心しました。
確定申告は早めにきっちり対応しようと思っています。

回答No.3

ben0514

すぐに大きな問題になるようなことはないと思いますが、手続きはきっちりとされていた方が良いと思います。

これは、貸主や近隣のトラブルなどとなれば、所有者としての責任として対応を求められます。その際には、ご主人の名義部分は、法定相続分により相続人が所有しているものとみなされることにより、お子さんも当事者とされてしまうのです。そして、その責任能力と契約行為などについて問題となってもいけないことでしょう。

私は専門家ではありませんので詳しくはありませんが、相続においては、あなたとお子さんは利益相反する立場となり、お子さんの親権者というだけで代理行為を行うことは出来ないはずです。そのような場合には家庭裁判所で特別代理人の選任（あなた以外）が必要でしょう。

不動産の登記だけで言えば、法定相続分での登記であれば、相続人の一方だけからの申請で行うことが可能だったはずです。あなたが手続きを行えば、お子さんの分も含めて登記が行えることでしょう。
そう考えれば、３：１の３がご主人名義であれば、その３をお二人で分けることになりますので、最終的には、あなたが２．５、お子さんが１．５での共有名義となることでしょう。結果５；３の権利割合となり、あなたが持分の数においても共有名義の代表者としてもおかしくない状況でしょう。
このようにしておけば、あなたが所有者の代表として行動しても、お子さんには影響がないかもしれませんね。

お子さんの相続割合を増やし、将来の相続対策などを考えたいのであれば、家庭裁判所での手続きを考えることです。がんばれば専門家なしでも行えるかもしれません。相続税の改正などにより増税となっていますので、贈与ではない相続で早い段階で下の世代へ名義を変えることも大切でしょうしね。
司法書士などに相談して、あなた方に良い状況にされておく方が良いと思います。特別代理人を専門家へ依頼することも可能でしょうし、あなたのご兄弟などの親族に頼むことも可能です。特別代理人の申し立ては、一時的な代理人の選任であり、申し立ての内容に限った代理人にすぎません。裁判所での手続きも短期間だったと思いますね。
私の祖父の相続の際にも特別代理人（未成年ではなく成年後見人の代理人）の申立では、申立書と必要書類を裁判所へ提出するだけで、呼び出しもほとんどなかったと思います。

難しい・面倒そうというだけで放置したりすることは、よくありません。
私は幾分か法律や事務処理に明るいということで、家庭裁判所での手続きや法務局での変更登記などについては、家族の分を含め私自身が行ってしまっています。ちょっと頑張れば出来てしまうことも多いですし、専門家に相談＝代理ですべての手続きを依頼ではなく、自分での手続きのための相談も可能です。手続きの代行などを依頼した場合にはあまり相談料は気にしないことが多いですが、相談だけでも費用を巣子sでも負担することを考えれば、専門家のアドバイスで自分で頑張ることも可能でしょう。さらに、手続き窓口での手続き相談（法律相談は難しい）であれば、大概は困らないアドバイスをもらえるものでしょう。

名義変更をぜひ考えましょう。
あなたにもしものことがあれば、放置した手続きをお子さんが行わなければなりませんからね。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
今回のマンション貸し出しにはこのままの名義で、と考えておりましたが、早めに名義変更を考えようと思います。
子どもの負担になるようでは、相続の意味がないですものね。
具体的なアドバイスを本当にありがとうございます。

回答No.2

hata79

不動産の所有者が死亡してるのですから、その不動産から発生する賃貸料は、相続人のものとして申告が必要です。
つまり、賃貸料のうち、お子さんの持分についてはお子さんの収入としての確定申告が必要です。
ここで、登記がされているかないかは問題になりません。
実際の問題としては、登記がない＝第三者が誰がそのマンションを相続したかわからないという状態ですので、確定申告書をだすべき納税者が不明ということになります。また、共有の持分もはっきりしてません。

不動産所有権登記がなくても所有権は移動してますが、対税務署（第三者）には、所有権登記をして妻の持分いくら、子の持分いくらとし、その持分に応じての賃貸料収入を計上するのが適正でしょう。

参考
共有不動産から発生する賃貸料収入を、誰か一人の収入として確定申告書を提出しますと、他の共有者は不動産所得の申告がないとして確定申告書の提出を求められます。
他の共有者の収入まで自己の収入として計上してたとして、当初「全部私の収入です」と申告してた方の申告は税務署長の職権で更正されます。
ここで未成年者が共有者であるということで、その親の収入にするということはできません。
法定後見人として財産を管理するのと、その財産を自分のものにするのとは別だからという理由と、所得の帰属認定は個人個人で行うものだからです。

お礼

確定申告において子供も関係することまでは頭にありませんでした。勉強になりました。本当にありがとうございます。

回答No.1

doraemonhimitu

実質の所有権者は奥様とお子様であり、登記簿上の名義を変更をしていないだけで、問題は発生しません。
登記簿謄本は公信力がないとはこのことです。
まして、３分の１が奥様の権利が登記されています。
今後、もし、売却する場合は売却時に所有権名義を変更することが可能で、急いで名義変更は必要はありません。

お礼

早々にご回答いただきありがとうございます。
手続きが複雑なうえ、マンションの所有も今後どのようにしていくかまだ確定していないため、名義変更はできれば先に延ばしたいと思っていました。
大変参考になりました。ありがとうございます。