古い住居の固定資産税評価額が不公平

質問

昭和４９年に建てられた、鉄筋コンクリート２階建（１階は車庫・倉庫）です。義理の父からの相続（義母と妻に）で、２７８m2もあり維持するのが大変で、売却かリフォームかを考えていました。業者との話の中で、住居に対する固定資産税が高いと指摘を受け、早速役所の課税課に相談に出向いたのですが、財務省の制定している評価法が変わらない限り、当家の固定資産税は下がらないといわれました。転売価格（業者の算定した額）と評価額が、実質全然違うのは理解していますが、評価額が８倍近く高く当然固定資産税も高いです。
当家より１０年後に建てた同じ位の家（鉄筋）の方が、新しいのに評価額が当家より低くなるというのは、不公平だと思います。どうしようもないとは思うものの、納得できません。ちなみに不服申立てをと考えたのですが、すでに評価変えもおわっているのでだめだろうとのことでした。
何かよい方法はないでしょうか。

回答No.1

SSSIN · ベストアンサー

評価額が時価の8倍も違うでのすか！
それでは納得いきませんよね。
評価が適正かどうかはっきりさせましょう。

○まずは基本的なことですが固定資産税に関しては「縦覧期間」というものがあります。
（ご存知でしたらすみません）
この「縦覧期間」（４月１日から第１期の納期限の日（５月３１日））とは、近隣の土地・家屋との比較を通じて自己の土地・家屋の評価額が適正かどうか判断するための制度です。
　次に評価額について不服がある場合は、固定資産課税台帳に評価額を登録した旨が公示された日（４月１日）から納税通知書の交付を受けた日後６０日までの間に固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。
　※この「縦覧期間」なんですが、要は固定資産税が「賦課課税方式」（簡単に言うと役所が勝手に評価して税金を決める）を採用していて、この期間にその評価額を納税者に閲覧してもらい不服がないのであれば、納税者がその評価を認めたことになる制度です。（少し乱暴な言い方ですが、縦覧期間を設けているので不服があればその時だけ受け付けますってことです。縦覧期間自体、納税者はあまり知らないのですが・・・）

○本題ですが、固定資産税評価額が高いのが家屋・土地か不明なのですが、一般的に過大に固定資産税を支払っているケースとして下記が考えられます。
【土地】
＜評価＞
「１月１日時点での地目別（宅地・田・畑・雑種地・・・）に定められた方法で評価されます。地価公示価額の７０％を目処としています。」
＜ケース＞
→利用形態が２以上である一筆の土地を一つの利用形態として評価
→公衆用道路として利用されているにもかかわらず、私道として評価
→住宅用地の軽減特例を適用していない
（事業用建物を住居用に変更したが、その敷地が住宅用地の評価になっていない。）
→不整形土地の評価減をしていない
→登記簿上の面積と実際の面積が異なる...etc

【建物】
＜評価＞
「固定資産税評価額＝再建築価格×経年減価補正率 」
・再建築価額・・・評価時点でその建物と同じものを新築で建築した場合いくらコストがかかるのかとうい金額（物価上昇時には年数経過して建物が古くなっても評価額が上昇するケースがあります。）
一般的には、建築費の６０％程度が一般的な数値です。
・経年減点補正率・・・減価償却と同じような考え方ですが時の経過による損耗を考慮した割合で所得税の計算時に使用される耐用年数よりも長く、残存価額も２０％となっています。　ちなみに鉄筋コンクリートで事務所用は６５年、住宅アパートは６０年、工場・倉庫は４５年の耐用年数です。
＜ケース＞
→これらの評価は役所の評価担当者が行うわけで、計算上の単純ミスや用途や構造の錯誤の可能性もあります。

○今後の対策ですが
１）上記のケースを考慮し、固定資産税課税明細書を基に現況を再調査（評価対象・使用状況・面積等）
２）評価の適正性の確認
３）１）・２）を基に役所の評価担当者に詳しい評価の経緯を説明してもらう。
（業者が固定資産税に詳しく信頼できる方なら相談してみてください。資産税に詳しい専門家がいれば一番ですが）

○還付額
・事実と錯誤があった場合、過去５年分の税金が返還されます。
・また、他の不動産を誤って課税されていたような場合には、課税そのものが無効になり、５年以上遡って返還される可能性があります。

○その他
相続で奥様と義母が取得されたということですが、建物の相続税評価は固定資産税評価額が基準として算定されます。相続税を納めている場合で仮に固定相続税評価額が下がったということになれば、相続税まで過大に支払っていることになります。

最後にここまで書いてきましたが、業者が算定した転売価額がすごく安いってことはないですよね・・・。

お礼

詳しい回答ありがとうございました。

補足

お礼がおそくなりました。申し訳ありません。
回答いただきましてありがとうございました。
＞※縦覧期間自体、納税者はあまり知らないのですが・・・
おっしゃるとおりですね。今回役所で初めて聞きました。
「この期間しか受け付けない」というのは、いかにも「お役所仕事」だなと思います。
土地の評価額については近所の人と大差は無いので、甘んじて受け入れられるのですが。建物の評価額が違いすぎるので納得していません。
業者の評価額は約100万円でした。ＰＣラーメン構造なのにひずみが多く、ＰＣの崩落も随所に見られます。崩落などがなければ300万円切る位とのことでしたが、それが役所の評価額は約800万円なんですよね。大差があると思います。
薄給（私）＋年金（母）でギリギリの生活なのでホント困っています（涙）

回答No.2

SSSIN

再調査を依頼するとしてくれるケースもあるようなのですが現在の評価方法では、次のケースが多いようです。
(1)完全に使えない状態になっている場合を除いて価格は下がる見込みはない。
(2)(1)の場合、翌年から住宅用地の特例（土地の課税標準額の軽減）がきかないため、翌年からの税負担はむしろ高くなること。
(3)再調査を行う以上、改築等が判明すればそれをもとに評点付設せざるをえず、税額が高くなる場合が多いこと。

helper2002さん宅の家屋評価額が８００万であれば、単純計算で112,000円の固定資産税になりますが、現在の家屋の状況からみて納得いかない評価額でしたら、状況を説明して再調査依頼から始められてはいかがでしょうか？
（門前払いの可能性もありますが）

損耗状況があっても評価額を下げることがほぼ不可能な現在の評価方法に不満を持つ人も多く、訴訟の数も年々増えているようです。

お礼

再度の書きこみありがとうございました。
とりあえずは「再調査依頼」からはじめてみます。
ＳＳＳＩＮさん。
具体的かつ判り易い回答ありがとうございました。

補足

＞損耗状況があっても評価額を下げることがほぼ不可能な現在の評価方法に不満を持つ人も多く、訴訟の数も年々増えているようです。

知れば知るほど「もっともだ！」と思いました。