相続税 囲繞地通行権の対象となってる宅地の評価

質問

被相続人である父の自宅の後側に隣接している土地は、公道に接していません。
　 そのため、父とこの隣地の所有者であるご主人（故人）とで２０年前に「土地使用同意書」を作成し、現在に至るまで、ご主人の家族が無償で、通路として使用しています。間口は約１ｍです。父の宅地とこの通路とは、ブロック塀で仕切られて、この通路を使用しているのは隣地の家族のみです。
　この場合、この通路に該当する部分も、自用地の評価となるのでしょうか？

回答No.2

minosennin · ベストアンサー

隣地の家族のみが使用される私道は、下記のとおり100分の30で評価します。

財産評価基本通達（私道の用に供されている宅地の評価）
24　私道の用に供されている宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21－2≪倍率方式による評価≫までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。（平3課評2－4外・平11課評2－12外改正）

お礼

minosennin様
お礼が遅くなり、申し訳ありません。
いつも的確なご回答いただき、ありがとうございます。
早速、計算してみようと思います。

回答No.4

hata79

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/04/05.htm
私道の用に供されている宅地の評価については、照会に国税庁が回答してますね（上記URL)。
「宅地Bへの通路として専用利用している路地状敷地については、私道として評価することはせず、隣接する宅地Bとともに1画地の宅地として評価します。」とあります。

これに従うと、「宅地とこの通路とは、ブロック塀で仕切られて、この通路を使用しているのは隣地の家族のみ」なのですから、隣地と共に1画地の宅地として評価するとなります。
つまり評価上は「自分の土地ではない」のと同じです。
相続財産額を算出する際には、評価額ゼロでよいと思います。

ブロック塀で仕切られた通路は、今後どのような扱いをしたら良いかの問題への解決はNO１NO3でなされてて、参考になると思います。
その前に、「相続財産の評価として、ここをどうしたらよいのだ」という問題を解決しないと、被相続人の名義のままですので前に進めないですね。
私は「評価額ゼロ」でよいと思います。自用地ではないということです。

隣地所有者にとっても相続時には、この道路が「評価額に加算される」のですから、それを承知しておいて貰うべきでしょう。
相続による所有権登記を終えた後に、隣地所有者と話し合いをする必要があると思います。

お礼

hata79様
お礼が遅くなり、申し訳ありません。
ご回答をいただき、ありがとうございます。
目から鱗で、驚きました。
この解釈ですと、とてもありがたいのですが・・・

回答No.3

fujic-1990

１番回答者です。補足を拝見しました。

　なるほど、その袋地は質問者さん側が作り出してしまわれたのですね？

　ということであれば、金銭は取れそうにないですが、であれば、その土地を、裏の土地と一緒に相手に売ってしまったほうがよかったですね。

　現在も将来も、すでに通路とした部分については質問者さんはまったく使えないし、持っている意味がないわけでしょ？

　その分はただでくれてあげてもいいくらいですが、幅を広げても買わないでしょうか。

　そのままではリフォームするにだって、十中八九銀行からの借り入れができず（質問者さんの同意が必要）、車がはいらず作業ができないので、せめて軽自動車くらい入れるように広げて買い取りか賃貸借を提案されたらどうかと思います。

　というのは、

　いま会社なので、法律学辞典を見てみたら、道路とは「一般公衆の通行の用に供される物的設備」と書いてありました。

　その通路ですが、奥の家族しか使わない（一般公衆の利用に供されていない）のは明らかなのに「道路」と言えるのか、おそらく道路指定もしていないのでしょうがそういう指定なしでも「道路」と言えるのか、頭の固い公務員が道路と扱ってくれるのか、などなど、私には疑問がいっぱいです。

　商売柄役所と話をするときは、頭の固さにうんざりさせられますので、この場合も「道路ではありません」と言われそうな気がするので、いっそ手放した方がいいように思うわけです。

　あと、体験上税務署はおそろしいところで、何を言い出すかわからないという不安もあります。

　通行権を土地使用権（有価値）と見ると、その財産的価値の移動（質問者さん側から奥の人へ）をどうとらえてどう言い出すか、わからない。

　奥の人がその通路の所有権を持っているのと「実質的に同じ」状態なわけですが、私らはこの「実質的に同じ」という論理を振り回されていつも苦悶させられていますので。

　私ら業者に対する対応と、ふつうの消費者との対応は違うのかもしれませんが、私は「単純明快」がよろしいかと思い、その意味でも売ってしまったほうが、と思う次第です。

お礼

お礼が遅くなり、申し訳ありません。
お役所と丁々発止の真剣話をされていらっしゃる中での体験談には、ひや汗が出ました。
詳しく書けないのですが、都心部ですので、通路の幅を広げるのは難しいです。いつかは、オールorナッシングになるのではないかと思いますが、どちらが買い取るにしても、大変だと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　その具体的事例での正解は分かりませんが、商売がら市の資産税課などと丁々発止の真剣話をすることがありますが、その体験をもって今回の事例を解釈すると、「自用地」になるものと思います。

　「質問者さんの父上が、自分の権利、自由意思に基づいて、通行を認めているのだから自分が利用しているのと同じ」とでも言いそうに思えます。

　固定資産税などを減免してもらいたければ、正式に道路に指定してしまうしかないように思えますね。

　ただ、そのような狭い区域でも公式の道路にできるものかどうかは、経験がないので分かりません。

　市町村の資産税課あたりにお尋ねになるのが良いと思います。

　相続税の課税の話なら、やはり税務署に尋ねるべきでしょう。

　まあ、質問者さんのお宅が相手から通行料あるいは地代を取って、その分の納税をしているかどうか（確固たる権利と言えるか）が問われそうに思います。

補足

早速、ご回答いただき、ありがとうございます。
　若干補足させていただきます。「父が自分の権利、自由意志に基づいて、通行を認めていた」のではなく、民法で「公道に至るための他の土地の通行権」として定められ、袋地の所有者は、必要最低限の方法により通行権を行使することを得、行使に際し償金を支払いますが、ただし、分筆により、袋地が生じた場合は、分筆前に一筆であった土地のみ無償で通行権が認められます。父と隣家とは後者に当たるため、通行料や地代はいただけないと思います。
　税務署に行ける時間を何とか作り出すよう努力したいと思います。ありがとうございました。