相続する土地の評価について

質問

父死亡し、父名義の土地を相続する場合の評価額は、父名義の土地に、２８年前、畑を地目変更宅地とし、永久使用貸借にして家を建て、現在居住致しております。
この場合、貸家建付地として借地権割合分だけ評価減になりますか。
お教え願います。

回答No.5

fujic-1990

いろいろ混乱させる記載ですねぇ。

　その「永久」というのは、「無期限（期限が決まっていない）」という意味だろうと思われます。

　例えば、土地について日本国が認める所有権は、ＡからＢへＢからＣへと「移転する」ことはあっても、消滅はしません。まさに「永久」ですが、他国に侵略されれば消滅します。

　例えば中国に侵略されれば、あの国は個人の土地所有権を認めませんので、永久だったはずの所有権でさえ消滅します。

　侵略されなくても、税金を払わなければ日本国が日本国の都合に合わせて作った法律の規定によって、土地は没収されますし、地震などで沈没し常時海水にひたされている海の中状態になれば、やっぱり個人の所有権は消滅します。

　また、失礼な仮定で恐縮ですが、お父上が何億もの借金をして返済しなければ、債権者は質問者さんが家を建てている土地も取り上げたことでしょう。

　使用貸借も賃貸借も、所有権の上で成り立つ権利（債権）ですので、基になる所有権がなくなれば当然消滅します。所有者が正当な理由によって賃貸借を否定した時も同様です。使用貸借に至っては、理由も不要で解除できます（1年くらい解除できない場合もある）。

　どう書かれていようと、この世に「永久」というものはないんですワ。

　お書きの農業委員会がした記載も、農業委員会自体が永久に存続する組織ではありませんので、その記載に責任を持てるわけでもないし、「責任を持つ気もない」のは明らかです。年金担当の省庁を見れば、どれほどいい加減かわかります。

　そういう記載を信用しないで、例えば低額でも賃料を払って賃貸借にしておけば、相続税法的には借地権が発生し多少の評価減が期待できたでしょう。「相当な地代」か「権利金」を払っていれば、完全に「貸家建付地」としての評価を受けられたはず。

　賃借権にしておけば他の相続人に対しても賃借権を主張できた（相続でも消滅はしないケースだと思う）はずだったし、登記をしておけばいっそう安全だったでしょうに。

　無償の消費貸借だったので、二重の意味で残念でした。

お礼

重ね重ねご回答頂き有難うございました。

　当方の不勉強の為、いざ相続の際この有様です。私くしどもの地域では、皆私のような方法で分家致しており、あまり遺産分割でもめたという話は聞きませんでしたので、気にもとめていませんでした。

本家跡継ぎの、有無、地価の高騰により遺産相続でもめるのは、悲しい限りです。

回答No.4

fujic-1990

１番回答者です。補足を拝見しました。

（１）　今会社にいるので、自作のデーターベースを見てみたら、貸家建付地のところに、「"相当な地代"に相当する額でなくても、地代を（固定資産税に毛が生えたような額でも）払っていれば借地権は認められ、相続税について多少の割引は認められる」という、会計事務所の担当者の発言が付記されていました。

　「何％割り引かれるのか」という質問はしなかったようですし、税法・制度はしょっちゅう、国の都合に合わせて変更されますし、鳩山元総理のように傍目には特別待遇としか思えない待遇を受ける場合もありますので、いま現在どうだかわかりませんが、多少割引はあるかもしれません。

　このことは記憶になかったので私自身も驚いたのですが、しかし、質問者さんの場合、完全な使用貸借でまったく地代を払っていないようですので、逆にいっさい借地権は認められないものと思います。

　つまり、相続税の減額はありませんね。

（２）　> 父親遺言で「無償譲渡す」の書置きがあります。

　書置きというのがどの程度のものか（遺言書と言えるのか）不明ですが、おそらく法的には「遺贈」になるでしょう。遺贈にも相続税法が適用されますので、相続税が安くなる要因にはならないはずです。

　しかし、それが有効ならその土地の所有権は移動したはずですので、相続人の間でお住まいの土地の所有権をめぐる紛争からは逃げられると思います。

（３）　土地の評価方法

　前述のとおり、まったくの使用貸借のようですので、借地権はなく、「更地」扱いです。

　使用貸借は、原則「いつでも解約できる」ものと法定されており、「永久使用の権利」というのは認められません。

　これは有償の賃借権でも同じですし、所有権でさえ、永久の権利ではなく、相続税を払わないと国に盗られます。相続税を払って国から買うのと同じですが、相続税は取得費にしてもらえないので、買うより不利益です。

> 時価で評価売買されるということでしょうか。

　そうなります。

　ただ、「時価」というのが曲者で、質問者さんの建物が建っていて、実際に住んでいる土地を高く買う人はいないでしょう。

　その現実をどう利用するかは、法律の問題ではなくて、社会生活上のテクニックですので、別途お尋ねください。

補足

お忙しい中、解り易く御回答頂き有難う御座いました。

不躾とは思いますが、一問だけお尋ねしたい項目が御座います。
権利の存続期間欄に「永久」の押印があり、
権利の種類欄に「使用貸借」の押印があります。

該当書類「農地法第５条第１項第３号の規定による農地転用届出書」
あくまでもこれは届出であり、農業委員会が受理し通知されても「権利の存続期間・永久」は
意味をなさないということでしょうか。

最後に適切なアドバイスを頂き重ねて有難うございました。
「法律の問題ではなくて、社会生活上のテクニック」私には此れが不足していて、すぐ感情に走り
今迄無駄なことをしてしまっていました。

回答No.3

doraemonhimitu

回答2の補足説明
親の土地を永久に使用していても更地評価がされます。親が死亡すれば相続が発生し、自分の所有地になりますので借地権は発生しないと聞いています。

補足

早速回答有難う御座います。
　親が死亡すれば相続が発生し、自分の所有地にはならず、なにもしなければ相続人全員の共有財産になるのではないでしょうか。永久使用権を設定した土地は自分のものに、なるのでしょうか重ねてご教授願います。

回答No.2

doraemonhimitu

父親名義の土地に息子さん名義で自宅を建てていても、相続するその土地は更地評価で借地権としての評価はできません。
あくまでも第三者と賃貸していれば借地権評価ができます。

補足

回答頂き有難う御座います。

　更地評価ということは、家が有っても無くても、使用貸借期間永久でも評価は変わらないと言うことでしょうか、お教え願います。

回答No.1

fujic-1990

父上が何時お亡くなりになったのか、とか、誰が家を建ててその家を所有しているのか、相続関係はどうなったかなどなどなど、重要な点がいくつか抜けているのでなんとも判断できませんが、基本的には、評価減にはならないものと思います。

　国が「貸家建付地」の相続税を減免するのは、地主が賃料をもらい、その分の所得税を毎年納めて、やがて減免した相続税分以上の税金を（所得税として）納めてくれる・・・ 最終的には国が儲かると考えるからです。

　だから、「貸家建て付け地の相続税はおまけしますよ。どうぞ、賃貸してください」と、眼の前にニンジンをぶらさげているのです。ニンジン目当てに、馬車馬のように働けということです。

　質問者さんの場合、「使用貸借」なので、地主は地代を取っていないはず。

　当然ですが、もし賃貸していれば払ったはずの所得税も払っていないはず。国は儲かりませんので、貸家建て付け地として相続税を減免する理由がないのです。

　むしろ、他人に無料で土地を貸すだけの余裕のある人（質問者さん）の相続税と、やっとこさ自分が住む土地を持つだけの人（Ａさん）の相続税を比べたら、質問者さんではなくＡさんを保護しよう（安くしよう）というのが、国の政策です。

　詳細がわかれば結論が変わるかもしれませんが、基本的にはそういうことですので、減免はないと思います。

補足

回答頂き有難う御座いました。

詳細を報告申し上げます。
父親今年７月死亡、家は私が建てました、現在所有居住致しております。
相続は未だ決まっておりませんが、父親遺言で「無償譲渡す」の書置きがあります。

土地の評価方法に、相続人間で意見の食い違いが無いよう公正なものにしたい。
親の土地に、自己資金で家を建て２８年間居住し、使用貸借とはいえ「永久使用の権利」は守られないのでしょうか、今さら他人（第三者）の土地になる、時価で評価売買されるということでしょうか。

お教え願いたい。