マンションの名義変更について

質問

母親（70代）名義のマンションに私の母親と私と私の子供の3人で数年間暮らしております。

母親は「自分は高齢なのでそろそろマンションの名義を私に変更する」「母親と絶縁している息子（私の兄弟）名義には絶対にしない、又、母親の財産をビタ一文渡さない」等、私に話していた矢先、突然、私の母親は体調を崩し、長期入院になってしまいました。

医師からは「痴呆症も入っているので治る見込みがない」との事で、将来的な事を考えて、今のうちにマンションの名義を私に変更しようと思っております（万が一母親が亡くなった時に兄弟達がでてくるので）がまずどの様に手続きをとればよいのでしょうか？
ちなみに母親自身自分で手続きをとれる状態ではありません。

又、絶縁した兄弟は現在の母親の容態は全く知りません。
兄弟に知られない様に手続きをとりたいと思っております。
どうかよいアドバイスを教えてください。よろしくお願い致します。

回答No.2

kamaryu

お母様は意思表示ができますか？
そうであれば、司法書士さんに依頼して贈与による所有権移転登記を依頼して下さい。
口頭で貴方に譲りたいと言ってもらえれば手続きはできます。

贈与税の対象になるようでしたら、相続時精算制度を利用すれば贈与税は掛かりません。

意思表示ができない場合は、簡単ではありませんので司法書士さんに相談して下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
母は、日によって症状が違い、意思表示出来る時と出来ない時があります。
母名義の家の権利書の封筒に司法書士さんの連絡先が書いてありますが、同じところに相談した方が良さそうですね。
（以前は父名義でしたが父が他界したので母名義に変更しました）
一度連絡してみます。ありがとうございました。

回答No.1

merciusako

お母様の名義のマンションをあなたの名義にするということですが、単純に名義変更してしまえば、お母様からあなたへの贈与ということになって、贈与税を納めなくてはならなくなります。
あなたが銀行などから贈与税分の資金を借りるなどの方法をとっても都合できないのであればこの方法はダメですね。

次はお母様がそのマンションを売る方法です。
売った代金はお母様のものになりますから、それをあなたが受け取れば良いのです。
ここで問題なのはいっぺんに受け取るとやはり贈与税の対象になってしまうことです。
従って、贈与税の対象にならない金額で分割して受け取るのです。
もうひとつの問題は、あなたとご家族の次の住まいです。
別の場所に賃貸入居ということになるでしょう。
それでも構わないということであれば一つの手段ではあります。

あとは、ご兄弟に相続放棄の文書作成をお願いすることですが、お母様の状態が知れてしまいますので現実的ではありませんね。

このままの状態でお母様がお亡くなりになった場合、たとえお母様が遺言状を作成して「すべての財産はXX（あなた）が相続するものとする」となっていても、ご兄弟には遺留分の請求という権利がありますので、請求された場合にはその分を渡さなければなりません。
現金で渡せればマンションは残りますが、そうでないとするとマンションを売って、そこから渡すということも考えなくてはならなくなります。
確かにお母様の面倒はあなたが見ており、ご兄弟は何一つしていないわけですから、ご兄弟が遺留分を請求してきたときに裁判所にこの間の事情を申し立てることはできますが、ご兄弟の分をまったくナシにすることはできません。

もうひとつ、ご兄弟に話をして、遺留分と同額をお母様のこれからの療養費ということで先に貰っておくという手もあります。
使わないでおけば遺留分請求の時に渡せます。
これもご兄弟がOKするとは思えませんが。

合法的にしかも税金を納めずに名義変更することは難しいです。
とりあえず、そちらのマンションの評価額がどの程度なのか、贈与税はどの程度なのかを調べるところからですね。

あまり参考にはならないかもしれません。
ゴメンナサイ。

お母様、早く退院されるといいですね。

お礼

早速の回答、どうもありがとうございました。
とっても親身になって頂き、大変参考になりました。
ありがとうございました。