土地に建物を建てる際の会社設立

質問

土地に賃貸マンションを建てて相続対策をしたいと考えております。その際、会社を設立してその会社の所有としたほうが、税制上有利との話を聞くのですがなぜでしょうか？？教えてください。

回答No.1

ben0514 · ベストアンサー

個人で不動産賃貸を行う場合には、不動産所得として考えます。給与所得などがあれば合算して申告を行い、所得税や住民税を負担することになります。この申告の内容から国民健康保険や保育園の費用などの計算がされることになります。

しかし、法人となれば、法人として申告し、法人税や法人住民税などを負担することになります。

所得税などの個人に課税されるものの多くは超過累進課税といい、所得が多いほど税率が高くなります。しかし法人の場合には法人税は一定の税率となります。そこで、不動産所得が法人で課税されたほうが得な規模なのかどうかを考える必要があるでしょう。単純に法人の方が得ということはないでしょうね。

また、個人での不動産所得の場合には、一個人の中でしか節税対策が出来ません。しかし、法人の場合には、法人としての節税対策と法人から報酬などをえる経営者個人の節税対策が可能となります。
さらに法人と個人は別人格としてとらえるため、個人の土地を個人が経営する法人に賃貸し、その土地に法人が建物を建築し不動産収入を得るという構図になれば、個人は役員報酬という給与を得つつ、不動産所得を得ることが出来ます。不動産所得を不動産所得と給与所得に分散させることでも、メリットが生じることでしょう。給与所得には概算経費としての給与所得控除が与えられていますので、実経費は不動産所得や法人の経費にし、概算経費を上乗せで受けられるのですから、税金対策になることでしょう。
さらに、家族に何かしら手伝ってもらう場合には、個人の不動産所得では家族への給与が認められていません。例外的に認められる場合にも専従でなければなりませんので、他で働くことは出来ません。しかし、法人にこようされるぶんにはそのような規制はありませんので、給与所得を家族で分散させることで、さらに給与所得控除を受けることが可能となり、さらに超過累進課税の税率も分散されることで低い税率になる場合もあります。

法人化させることで、その不動産を相続することでも税金対策が見込めます。不動産を相続する場合には、その評価額が問題になります。しかし、法人が所有させれば、その法人の株式を相続させることになるでしょう。株式の評価は、資産から負債を差し引いて算定することになります。役員報酬や土地の賃貸料などの役員への報酬などを上手に活用できれば、株式評価もある程度自由なのです。債務はないが繰越欠損がたまっているような会社を吸収したりすることでも、会社の評価を下げることが出来ますからね。

法人が経営者や株主の個人の時間書くと別な法人格が与えられることで、机上（書類など）と実態をしっかりと区分し、計画的に動かすことで、いろいろなメリットを生ませることが可能でしょう。
ただ、税金対策をやりすぎれば、決算や申告内容が悪くなり、不動産事業を拡大させるために融資を受けたくても、受けにくいような状況にもなりかねません。
ある程度の資産家などは、不動産の法人や証券化などで節税対策を税理士へ依頼しますね。
小規模であっても、出来ることは多いことでしょう。
賃貸マンション建築後であっても、不動産の現物出資などを含む法人設立も可能ですし、自分が経営する法人への売却も可能です。

考え方はいろいろありますので、正解というものはありません。税金の制度も年々変わりますし、資産評価なども時代により変わります。そのほかの関連する税金や法律などのしがらみもありますので、すべてを予測することは出来ませんからね。

お礼

ものすごく為になりました。ありがとうございました。