親からの土地の贈与税

質問

中古の一戸建てを知り合いから不動産屋を通さず購入しようと思っています。
建物が1000万。土地が2000万。計3000万の物件です。
私たち夫婦の貯金では足りないので、私たちで建物を買い、土地は親に買ってもらう予定です。よくよくは親から生前贈与の形で土地をもらうつもりです。
この取引すべて関わる諸費用は全部でいくらかかるか（3000万以外にいくらかかるか）教えてください。
また手続上、何か問題になるようなことがありましたら教えてください。

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

>今回は私だけの名義にした方がいいのでしょうか。
ご質問者の親からご質問者に贈与された分についてはご質問者の名義にする必要があります。
ご存じのようにご質問者の親から夫に対しては贈与の特例はありませんので。
夫が出資した分があれば共有名義で夫の出した金額分を登記します。
気を付ける必要があるのは、ご質問者の親からご質問者が住宅資金の特例を使った相続時精算課税制度を使う場合は、必ず建物についてはご質問者の登記が必要になります。
（１０００万円住宅資金として贈与を受けたらそれは建物に回さないと行けないので）
ですから、わたしが先の回答の例ですと、「ｂ）購入時に親から」ではご質問者の名義は建物については全部、土地については最低でも半分は必要になります。
自己資金の１０００万円が全部夫であれば土地については５０：５０の割合でご質問者と夫の共有名義になりますね。

>取得してから毎年払わなくてはならない税金はどのくらいなのでしょう。
固定資産税のことですね。基本的には、固定資産税評価額の１．４％になります。
評価額は役所に行くと具体的に教えてもらえます。
概算では、土地は売買価格の０．６～０．７倍、建物も０．６～０．７倍（新築時）です。
なお、住宅用地ですと２００平方メートル以下の部分は１／６、それ以上の部分は１／３（ただし住宅床面積の１０倍まで）という緩和条件があります。
従って、土地２０００万円で２００平方メートル以下、建物１０００万円の物件で考えると、
２０００万円×０．７／６×１．４％＝約３．３万円
１０００万円×０．６×１．４％＝約８．４万円
で、合計１３．７万円／年程度と考えればよいでしょう。
なお、このほかに都市計画税が０．２～０．３％程度かかる場合があり、この場合は、２０％程税負担は増えます。

上記以外にも、火災保険などで約０．５～１万円／月位はかかりますので、税金と合わせて２万円／月程度は最低限余裕を見て下さい。
（本当はこれ以外にも修繕費用を考えて更に＋１～２万円／月積み立てた方がよいです）

>住宅を購入した場合は会社に届け出なくてはいけませんか。
夫の会社の話でしょうか？
特に法律的な義務は一般にはありませんが、
ａ）借家住まいによる特別な手当や家賃補助など
がある場合は申告しなければなりませんね。
あと持ち家になることで
ｂ）住宅手当のようなものをもらえる場合
も申告しないともらえませんね。

ただ住宅購入の話とはことなり、自分の住所については変更があればこれは知らせないと駄目です。
というのもこちらは所得税や住民税の課税などの話がありますので、現住所は必ず知らせる必要があります。
もちろん住所が変わったからといって、それが持ち家であるかどうかを知らせる必要性は先に挙げたａ，ｂ２つの事情がなければ必要ありません。

では。

回答No.1

noname#11476

ローンは一切組まないという条件で考えてよろしいですね？

>よくよくは親から生前贈与の形で土地をもらうつもりです。
この場合は「相続時清算課税制度」を利用します。
利用できる条件として、親が６５歳以上でかつ贈与を受ける子供が２０歳以上でなければなりません。
またその可能な非課税枠は２５００万円までです。
なお、親の資産がそれほど大きくなければ問題ありませんが、この制度を利用して受けた贈与は相続時には相続財産として他の相続財産と合算して計算されますので、相続財産が５０００万円＋１０００万円×相続人数以上の時には結果として相続税が課税されることになりますから注意が必要です。

また生前贈与の時には「所有権移転登記」が必要で「登録免許税」（現在は固定資産評価額の１％ですが将来は２％）がかかります。そのほかにも上記移転登記を司法書士にお願いする場合はその費用（数万円）もかかります。

私がお勧めするほう方は以下の２通りです。

ａ）土地を親に買ってもらうが、相続時まではそのまま親の名義にする。
この場合上記で書いた登録免許税が０．２％（将来０．４％）と破格に安くなりますので生前贈与よりも得になります。

ｂ）購入時に親から、
　建物１０００万円、土地１０００万円贈与してもらい、残りの土地１０００万円を自己資金とする。つまり建物・土地の名義は全部子供の名義とする。
この場合「相続時清算課税制度」では、「建物の購入資金に１０００万円の贈与を受けた」ということから、住宅資金にかかわる特例を受けることが可能です。
メリットは、

１）親の年齢は不問。（子供は２０歳以上であること）
２）通常の非課税枠２５００万円のほかに１０００万円の住宅資金特別枠が使用可能。

です。２の１０００万円は建物に対してしか使えない枠ですが、この枠は将来の相続時には合算して計算されることはありません。つまりまるまる本当に非課税でもらえます。
したがって相続時清算課税制度を利用した将来相続財産として再計算される金額は贈与を受けて土地代金に当てた１０００万円のみとなります。

さて、ａとｂのどちらがよいのかはここでは結論が出ません。
というのも、ｂの相続時清算課税制度を利用した場合は、以後暦年贈与課税を選択できず、年間１１０万円まで非課税という贈与税の特例を受けられないからです。
ただ、親の資産が相続税が非課税となる程度（５０００万円＋１０００万円×相続人数以内）しかないのであれば、ｂの選択が一番お得になるだろうと思われます。（ａとｂの差額はせいぜい１０万円程度しかありませんし、それは相続時に支払うだけですから、ずっと先のことです）

ただ親の財産がもっと大きい場合は相続時清算課税制度選択により逆に相続税などの支払が増えることも考えられますのでどちらが得なのかはなんともいえません。もし親がそれくらいの資産家であれば、事前に税理士にご相談することをお勧めします。

なお、相続時清算課税制度を利用する場合は、贈与を受けた年の翌年３月１５日までに税務署に届け出ることが必要です。またこの届出までにそこに居住していることが条件です。

あと諸費用のことですが、正確な金額は算出できません。
かかる経費は、

１．所有権移転登記
　土地に対しては固定資産税評価額の１％
　建物については固定資産税評価額の０．３％
　司法書士への報酬として数万円

２．土地家屋調査士による地籍・境界確定（オプション）
　必要があれば実施します。譲渡してもらうときには境界問題が発生しないかどうか、
疑わしければ依頼して確定しましょう。２０～３０万円程度と思います。（金額自信なし）

３．不動産取得税（都道府県税）
　基本的に固定資産税評価額の３％です。ただし、
　住宅については新築から２０年以内（木造ｏｒ軽量鉄骨の場合）であれば軽減されます。
　新築日により軽減額が異なります。

　土地についても軽減措置があり、うまくいけば全額非課税になります。

上記は家屋の新築年月日、家屋の床面積、敷地の面積で異なりますので軽減後の具体的金額は出せません。

４．固定資産税などの清算
　前の持ち主との交渉になりますが、もし売却日以降の固定資産税を支払ってほしいということであれば、その清算をする必要が出てきます。

購入日の翌年１月１日からはご質問者が支払うことになります。（不動産名義人が支払う）

以上が大体の金額となります。
なお、「不動産取得税」の住宅取得時の軽減措置ですが、都道府県により微妙に異なっています。
たとえば親が土地を取得し、子供が家屋を取得する場合だと軽減措置を受けられる所と、受けられないところがあるようです。
そうなると費用についての損得は、更に広がりますのでご注意ください。

補足

早速のお返事ありがとうございます。
ローンを組まないで私の親から2000万円出してもらうのですが、その場合、名義は私（主人ではなく）であることが条件なんですよね。よく共同名義という言葉を聞きますが,今回は私だけの名義にした方がいいのでしょうか。
それともう少し質問があります。取得してから毎年払わなくてはならない税金はどのくらいなのでしょう。住宅を購入した場合は会社に届け出なくてはいけませんか。
教えていただけると大変たすかります。