不動産を売却したときの所得税

質問

現在、2件の住宅（マンション、戸建）を所有していますが、これを売却しようと思っています。
売却した後で多くの税金がかかっても困るので、下記の事例を前提に、売却した際にかかる所得税について教えてください。
(1)マンション
　３０００万円で購入、残債１５００万円、２０００万円で売却
(2)戸建
　３０００万円で購入、残債２０００万円、１５００万円で売却

なお、(1)、(2)を同一年度で売却した場合と、年度を跨いで売却した場合に異なるところがあるかについても教えてください。

ちなみに、自営業者として確定申告をしている者です。

よろしくお願いします。

回答No.2

0621p · ベストアンサー

譲渡所得の計算には、単純に購入金額で計算するのではなく、建物については減価償却分を引いて計算しなければなりません。
譲渡所得は分離課税ですが、譲渡所得の中では合算して計算しますので、同一年度で両方売却した場合は両方足しての計算、年度が分かれればそれぞれの計算になります。ですから、仮に一方で利益が出てしまう場合、もう一方の損失が大きければ同一年度に売ったほうが得、というようなことはあるかもしれません。
残債が売却価格を上回っても譲渡所得の計算には関係ありませんが、残債が売却価格を上回った場合、所得税の還付を受けられる事があります。
なお、自宅の売却であれば３０００万円の特別控除があります。両方が自宅というわけにはいきませんが。

回答No.1

hata79

マンションも一戸建ても「購入してからの減価償却費」が控除されてません。
３０００万円で購入したマンションの今までの減価償却費が８００万円だとします。
すると現在のマンション簿価は２，２００万円です。
これを２，０００万円で売ったのですから、

２，０００万円ー２，２００円＝マイナス
譲渡所得は発生しません。
一戸建てについても同様の計算をします。

売却不動産についてる残債は譲渡所得の計算に加算減算されるものではありません。
不動産売却を年度をまたいでも、譲渡所得にかかる税率は同じですので、異なるところは、固定資産税を一年間分余分に支払をするという点ですね。