農地売却時の税金について

質問

昨年9月に市より、私の父名義の農地（3000m2）にこども園（社会福祉法人）を建てたいので5000円/m2で売ってほしいとの要望がありました。父（89歳）は当時入院中でしたが、父より、売却しても良いとの承諾は受けておりましたので、市には売却の意思は伝えておりました。しかし、その父も昨年の11月に亡くなりました。農地の登記変更はまだしておりません。私の母は13年前に亡くなりましたので、土地の相続権は父と同居していた長男の私と外に嫁いでいる姉の二人にありますが姉は土地の相続権は放棄してもよいとの事でした。昨日、市より農地売却の仮契約をしたいが、私と姉の二人と契約するか、または私が代表して一人と契約するかどちらにされますかとの連絡がありました。
この場合、税金はそれぞれどれくらいにかかるのでしょうか教えてください。

回答No.3

misawajp · ベストアンサー

＞市からは、私が相続したことで契約するか、姉と共有のままで売却するかによって、所得税のトータルは変ってくると言われました。ということは税金がかかってくるということではないでしょうか。また前に市からの説明で、こちらが市に農地を買ってもらう場合と、市からの要望で農地を売却する場合でも税金が変わってくるとも言われました。もしその辺のところもお分かりでしたら教えてください。

市の担当者に納得いくまで説明してもらってください
そのとき
市に売却することに間する税金　と　質問者の相続に関する税金　はしっかり分けること　
（その上で、市に売却することで相続に関する税金に影響が出るのかどうか）
それを混同してしまうと訳が判らなくなります

市の担当者の対応から、書かれていないことの影響がありそうです、ですからこれ以上はここでは無理です
司法書士税理士への相談が必要になるかも知れません

お礼

ありがとうございました。
もう一度、市の担当者によく確認してみます。

回答No.2

0621p

まず相続税の問題がありますが、それはよろしいのでしょうか？
相続税の基礎控除は、５０００万＋（１０００万×法定相続人の数）です。相続人がお姉さんと二人との事ですから、７０００万までは相続税はかかりません。ただしこれは売却する土地だけの金額ではなく、相続財産全体での話です。
次に土地を売った場合は譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は買った値段より高く売れた場合にその差額に対してかかるのですが、農地との事ですからおそらく先祖からの土地でしょうね。その場合は買った値段はわからないと思うので、売却金額の５％だけ控除できます。つまり売却金額の９５％に対してかかります。税率は先祖からの土地だとしたら5年以上所有していたでしょうから長期譲渡所得税になりますので、２０％（国税１５％、住民税５％）です。売却の際にかかった経費も控除できますし、もし相続税を払うのであれば、相続してから3年以内に売った場合は、相続税のうち土地に関する部分の税額については、譲渡所得の計算の際に経費として控除できます。
ところで、市に売るにしても社会福祉法人に売るとしても、おそらく控除があると思います。５０００万だったと思います。これは買い手に証明書を発行してもらわなければなりませんので、買い手に相談してください。
あなたが一人で契約するかお姉さんと二人で契約するかですが、いずれにしてもまず相続登記の手続きをしなければなりません。あなた一人の名義にした場合はあなた一人に対して税金がかかります。お姉さんと共有名義にした場合は、それぞれの持分に応じてそれぞれに税金がかかります。
ざっとこんなところですが、正確には税理士や税務署で相談してください。

回答No.1

misawajp

市が公共用地で購入する場合は５千万程度までは非課税です、市の担当者に確認することです
１５００万ですから多分非課税でしょう
全部を売却するなら分筆等は不要ですから登記関係の費用は全て市が持ちます

相続した土地なので、それを質問者が相続したことで契約するか、姉と共有のままで売却するかの確認です

いずれにしろ　質問者と姉の両方の印鑑証明が必要になります　二人ともその市に住んでいれば市で対応します、また異なる市の場合には、市から印鑑証明の手数料を不要とする証明書が発行されます

如何相続するかを決めなければなりません　また相続登記で若干費用がかかります（売却する土地については市で対応してくれるでしょう）
遺産分割協議書を作成しなければなりません、司法書士に相談なさると良いでしょう

土地家屋は質問者が全て相続し、（売却代金他預金等から）見合う金額を姉に渡すのが妥当でしょう
表現等に注意が必要なことがありますから、遺産分割協議書の作成、市に売却する土地以外の不動産の相続登記までを司法書士に依頼するのがよろしいです

なお、遺産を如何分けるかは、相続人同士の話し合いでどのようにもなります
売却代金を含む全財産を質問者が相続すように取り決めても（姉が了承すれば）問題ありません
そうは言っても、姉が了承したからと言って姉に何も渡さないのは大人の対応ではありませんが

後半は参考です　他に高価な財産が無ければ、相続税もかからないでしょうし、売却に関する税金もかからないでしょう

補足

早速の回答ありがとうございます。
5千万円までは非課税ということですが、市からは、私が相続したことで契約するか、姉と共有のままで売却するかによって、所得税のトータルは変わってくると言われました。ということは税金がかかってくるということではないでしょうか。また前に市からの説明で、こちらが市に農地を買ってもらう場合と、市からの要望で農地を売却する場合でも税金が変わってくるとも言われました。もしその辺のところもお分かりでしたら教えてください。